Unia szykuje przepisy, przez które nie sprzedasz starszego mieszkania

Kiedy w ubiegłym roku wprowadzono obowiązek posiadania świadectwa energetycznego przy sprzedaży lub wynajmie nieruchomości, wielu Polaków potraktowało to jako kolejny biurokratyczny wymysł. „Kupię papierek w internecie za 300 zł i mam spokój” – myśleli właściciele. Tymczasem w Brukseli zapadły decyzje, które sprawią, że ten niepozorny dokument stanie się najważniejszą kartą przetargową na rynku. Nadciąga dyrektywa EPBD, która podzieli budynki na „dobre” i „złe”. Te drugie, zwane wampirami energetycznymi, mogą stać się niesprzedawalne, a ich właściciele zostaną zmuszeni do kosztownych remontów.

Dyrektywa budynkowa, czyli bat na „kopciuchy”

Parlament Europejski przegłosował nowelizację dyrektywy w sprawie charakterystyki energetycznej budynków (EPBD). To element wielkiego planu „Fit for 55”, który ma doprowadzić Europę do neutralności klimatycznej. Cel jest ambitny: do 2050 roku wszystkie budynki w Unii mają być bezemisyjne.

Dla przeciętnego Kowalskiego brzmi to jak odległa przyszłość, ale skutki odczujemy znacznie szybciej. Unia wprowadza nowe, ujednolicone klasy energetyczne od A do G. To system znany nam z lodówek czy pralek, ale teraz zostanie przyłożony do naszych domów.

• Klasa A: Budynki bezemisyjne (nowoczesne, samowystarczalne).
• Klasa G: 15 proc. budynków o najgorszym standardzie w danym kraju (tzw. wampiry energetyczne).

To właśnie właściciele nieruchomości z końcowych liter alfabetu (F i G) mają największe powody do obaw. W Polsce do tej grupy zalicza się ogromna część starych kamienic, domów-„kostek” z PRL-u oraz nieocieplonych bloków z wielkiej płyty.

Nie sprzedasz, dopóki nie wyremontujesz?

Największe emocje budzi mechanizm wymuszania renowacji. Pierwotne projekty dyrektywy zakładały drastyczne rozwiązania: zakaz sprzedaży lub wynajmu lokalu, który nie spełnia minimalnych norm (podobnie jak dzieje się to już we Francji czy Holandii). Ostateczna wersja przepisów jest nieco łagodniejsza i daje państwom członkowskim więcej swobody, ale kierunek jest jeden: renowacja albo śmierć rynkowa.

Nawet jeśli polski rząd nie wprowadzi twardego zakazu sprzedaży mieszkań klasy G, zrobi to za niego rynek i sektor bankowy. Banki już teraz zaczynają weryfikować „zieloność” nieruchomości. Wkrótce może się okazać, że kupiec nie dostanie kredytu hipotecznego na Twoje mieszkanie, jeśli jest ono „wampirem energetycznym”, chyba że zobowiąże się do jego termomodernizacji w ciągu kilku lat.

To sprawi, że starsze, nieocieplone nieruchomości drastycznie stracą na wartości. Staną się towarem drugiej kategorii, który kupią tylko inwestorzy z gotówką, żądając gigantycznych rabatów „na remont”.

Kosztowna pułapka: kto zapłaci za ocieplenie?

Unijne przepisy zakładają, że budynki mieszkalne muszą sukcesywnie zmniejszać swoje zużycie energii. Polska, jako kraj członkowski, będzie musiała przygotować plan renowacji. Oznacza to, że wspólnoty mieszkaniowe i właściciele domów jednorodzinnych zostaną postawieni przed faktem dokonanym: trzeba ocieplić ściany, wymienić okna, zlikwidować piecyki gazowe i zamontować pompy ciepła lub podłączyć się do sieci miejskiej.

Koszty tych operacji są liczone w dziesiątkach, a nawet setkach tysięcy złotych. O ile w przypadku wspólnot koszty rozkładają się na wielu mieszkańców (choć czynsze i tak wystrzelą w górę), o tyle właściciele domów jednorodzinnych będą musieli sięgnąć głęboko do kieszeni. Unia obiecuje fundusze pomocowe (Społeczny Fundusz Klimatyczny), ale eksperci ostrzegają, że pieniędzy nie wystarczy dla wszystkich.

Rok 2030 i 2040 – daty, które musisz znać

Harmonogram zmian jest napięty.

• Od 2028 roku: Wszystkie nowe budynki publiczne muszą być bezemisyjne.
• Od 2030 roku: Wszystkie nowe budynki mieszkalne muszą być bezemisyjne (koniec z instalowaniem pieców na paliwa kopalne w nowych domach).
• Do 2040 roku: Całkowite wycofanie kotłów na paliwa kopalne (w tym gazowych!) z ogrzewania budynków.

Oznacza to, że jeśli niedawno wymieniłeś kopciucha na nowoczesny piec gazowy, za kilkanaście lat możesz zostać zmuszony do jego demontażu. To pułapka inwestycyjna, o której sprzedawcy kotłów często milczą.

Co to oznacza dla Ciebie?

Nowa dyrektywa to sygnał alarmowy dla każdego, kto posiada lub planuje kupić nieruchomość. Ignorowanie świadectwa energetycznego to teraz gra w rosyjską ruletkę.

Po pierwsze, sprawdź, co masz w papierach. Jeśli posiadasz świadectwo energetyczne, spójrz na wskaźnik EP (Energia Pierwotna). Jeśli jest wysoki, a Twój dom łapie się do klasy F lub G, musisz liczyć się z tym, że jego wartość rynkowa będzie spadać. Warto rozważyć termomodernizację już teraz, korzystając z dotacji (np. Czyste Powietrze), póki są one dostępne i hojne.

Po drugie, uważaj przy zakupie „okazji”. Tanie mieszkanie w starej kamienicy może okazać się studnią bez dna. Przed podpisaniem aktu notarialnego bezwzględnie żądaj świadectwa energetycznego i skonsultuj je z audytorem. Może się okazać, że „okazyjna” cena 400 tys. zł po doliczeniu obowiązkowych w przyszłości remontów wzrośnie do 600 tys. zł.

Po trzecie, naciskaj na wspólnotę. Jeśli mieszkasz w nieocieplonym bloku, chodź na zebrania i głosuj za funduszem remontowym na termomodernizację. Czekanie na ostatnią chwilę sprawi, że roboty budowlane będą droższe (kolejki do wykonawców), a kredyty dla wspólnot trudniej dostępne. Lepiej płacić nieco wyższy czynsz teraz, niż mieszkać w budynku, którego nikt nie będzie chciał kupić za 10 lat.

Świadectwa energetyczne przestały być martwym przepisem. Stały się drogowskazem, który pokazuje, które nieruchomości przetrwają transformację, a które staną się finansowym obciążeniem dla właścicieli.