Sąsiedzi mają dość. Właściciele takich mieszkań zapłacą gigantyczne czynsze

Kupiłeś mieszkanie w centrum, podzieliłeś je na mikrokawalerki i zarabiasz na turystach, nie przejmując się sąsiadami? Twoje eldorado właśnie dobiega końca. Rząd, pod naciskiem mieszkańców zmęczonych hałasem i dewastacją części wspólnych, przygotował przepisy, które uderzą inwestorów po kieszeni. Wspólnoty mieszkaniowe zyskają prawo do drastycznego podnoszenia opłat eksploatacyjnych dla lokali wykorzystywanych pod najem krótkoterminowy. To koniec sytuacji, w której emerytka z parteru dokłada się do sprzątania po Twoich gościach.

Fot. Warszawa w Pigułce

Koniec zrzutki na Twój biznes. Wspólnoty mówią „dość”

Do tej pory sytuacja w wielu polskich blokach i apartamentowcach przypominała finansowy absurd. Właściciel mieszkania, który prowadził w nim de facto hotel (wynajmując lokal przez portale typu Airbnb czy Booking), płacił dokładnie taką samą stawkę zaliczki na poczet zarządu nieruchomością wspólną, jak rodzina mieszkająca obok na stałe.

Tymczasem koszty generowane przez „dobówki” są nieporównywalnie wyższe. Turyści z walizkami na kółkach niszczą podłogi w korytarzach i obijają ściany wind. Domofon dzwoni w środku nocy, bo gość zgubił kod. Klatka schodowa wymaga częstszego sprzątania, a zużycie prądu w częściach wspólnych (światło, wina) szybuje w górę. Do tej pory za te „ekstra” wydatki płacili solidarnie wszyscy właściciele.

Nowelizacja ustawy o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych, nad którą pracuje Ministerstwo Sportu i Turystyki we współpracy z resortem Rozwoju, ma to zmienić. Zgodnie z zapowiedziami wiceministra Tomasza Lewandowskiego, wspólnoty otrzymają prawo do różnicowania wysokości zaliczek. Oznacza to, że jeśli Twój lokal działa jak hotel, zapłacisz stawkę „hotelową”, a nie mieszkaniową.

Uchwała, która zaboli. Jak to będzie działać w praktyce?

Nowe przepisy nie zadziałają z automatu, ale dadzą potężne narzędzie do ręki sąsiadom. Aby podnieść opłaty właścicielowi „dobówki”, wspólnota mieszkaniowa będzie musiała podjąć stosowną uchwałę. Nie będzie to jednak decyzja uznaniowa – zarząd lub zarządca nieruchomości będzie musiał przedstawić kalkulację, która udowodni, że dany sposób korzystania z lokalu faktycznie generuje wyższe koszty utrzymania nieruchomości wspólnej.

W praktyce może to wyglądać tak:

1. Zarządca monitoruje budynek i stwierdza, że lokale nr 4 i 8 są wynajmowane na doby.

2. Wylicza, że sprzątanie piętra, na którym są te lokale, kosztuje 2 razy więcej, a winda zużywa się szybciej przez ciągły ruch z bagażami.

3. Wspólnota głosuje nad uchwałą, która zwiększa zaliczkę eksploatacyjną dla tych konkretnych lokali np. o 100 lub 200 procent.

Dla inwestora, który ma niską marżę, taki wzrost czynszu administracyjnego może oznaczać utratę rentowności biznesu i konieczność powrotu do najmu długoterminowego, co jest jednym z ukrytych celów ustawodawcy.

Rejestr i strefy zakazu. Rok 2029 będzie przełomowy

Podwyżka czynszów to tylko wierzchołek góry lodowej. Projekt ustawy przewiduje znacznie szerszą regulację rynku, który do tej pory był „szarą strefą”. Każdy właściciel wynajmujący mieszkanie turystom będzie musiał wpisać obiekt do specjalnego rejestru. Skończy się anonimowość i unikanie podatków.

Jednak prawdziwa rewolucja czeka nas 1 stycznia 2029 roku. To wtedy samorządy mają otrzymać uprawnienia do wyznaczania stref wolnych od najmu krótkoterminowego. Władze miast takich jak Kraków, Sopot czy Warszawa będą mogły zdecydować, że w ścisłym centrum lub na zabytkowych osiedlach wynajem na doby jest całkowicie zakazany lub mocno ograniczony. Ma to na celu ochronę „tkanki miejskiej” i powstrzymanie wyludniania się centrów miast, które zamieniają się w makiety dla turystów.

Walka z „ukrytymi hotelami”

Resort rozwoju nie ukrywa, że celem zmian jest wyrównanie szans. Obecnie hotele muszą spełniać wyśrubowane normy przeciwpożarowe, sanitarne i płacić wyższe podatki od nieruchomości. Właściciele mieszkań na wynajem omijali te wymogi, oferując tańsze noclegi kosztem bezpieczeństwa i spokoju sąsiadów.

Nowe prawo zrówna te zasady w zakresie kosztów utrzymania części wspólnych. Ministerstwo podkreśla, że nawet jeśli lokal formalnie jest mieszkalny, to sposób jego wykorzystania (komercyjny, zarobkowy, o dużym natężeniu ruchu) uzasadnia wyższe opłaty na rzecz wspólnoty. To rozwiązanie, które od lat funkcjonuje w przypadku lokali użytkowych (sklepów, biur w parterach), teraz zostanie rozszerzone na mieszkania.

Co to oznacza dla Ciebie? Jeśli jesteś mieszkańcem bloku, w którym działają uciążliwe „dobówki” – szykuj się na zebranie wspólnoty. Będziesz mógł zagłosować za tym, by uciążliwy sąsiad płacił więcej, co w konsekwencji może obniżyć Twój czynsz (lub zwiększyć fundusz remontowy). Jeśli jesteś inwestorem – masz czas do 15 marca 2026 roku (wstępna data wejścia w życie innych wymogów lub konsultacji), by przemyśleć strategię. Może się okazać, że po doliczeniu wyższego czynszu i konieczności rejestracji, najem krótkoterminowy przestanie się opłacać. Warto rozważyć przejście na stabilny najem długoterminowy, zanim wspólnota „wręczy Ci rachunek” za sprzątanie po Twoich gościach.

Podstawa prawna (Projektowane zmiany)

Aktualnie przepisy są na etapie prac legislacyjnych (projekt z I kwartału 2026 r.), ale opierają się na modyfikacji istniejących aktów:

1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1048):

• Art. 12 ust. 3: (Planowana zmiana) Obecnie pozwala zwiększyć obciążenia dla lokali użytkowych. Nowelizacja ma rozszerzyć ten katalog o lokale mieszkalne wykorzystywane do najmu krótkoterminowego, jeżeli generuje to zwiększone koszty utrzymania nieruchomości wspólnej.

• Art. 13 ust. 1: Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu i uczestniczy w kosztach zarządu nieruchomością wspólną.

Anna Szkutnik

Z zawodu językoznawca i tłumacz języka angielskiego. W redakcji od samego początku.