Szok cenowy w Warszawie. Tyle za metr to nowa norma. Rodziny uciekają pod miasto, w centrum zostają tylko „klitki”

Marzenia o tanim mieszkaniu w stolicy można włożyć między bajki. Styczeń 2026 roku przyniósł brutalne zderzenie z rzeczywistością. Zamiast zapowiadanej stabilizacji, mamy kolejny rekord. Średnia cena nowych lokali wprowadzonych właśnie do sprzedaży wystrzeliła do astronomicznego poziomu ponad 24 tysięcy złotych za metr kwadratowy. Deweloperzy radykalnie zmieniają taktykę: zamiast przestronnych apartamentów dla rodzin, budują wieżowce wypełnione mikrokawalerkami. Wilanów traci prestiż na rzecz Pragi, a klasa średnia pakuje walizki i wynosi się pod Warszawę, bo w mieście nie stać jej już nawet na dwa pokoje.

Styczeń bije rekordy. Tanio już było

Początek 2026 roku miał przynieść ochłodzenie na rynku nieruchomości, jednak dane zebrane przez analityków RynkuPierwotnego.pl nie pozostawiają złudzeń – ceny wciąż pną się w górę. Wzrosty dotyczą nie tylko Warszawy, ale także Krakowa, Trójmiasta i aglomeracji śląskiej. Mechanizm tych podwyżek jest jednak inny niż w poprzednich latach. Tym razem to nie tylko inflacja kosztów budowy winduje stawki, ale przede wszystkim zmiana struktury oferty.

Na rynek trafiła duża pula luksusowych inwestycji, które drastycznie zawyżyły średnią. Lokale, które deweloperzy wprowadzili do sprzedaży w pierwszym miesiącu tego roku, wyceniane są średnio na szokujące 24,4 tysiąca złotych za metr kwadratowy. To gigantyczny skok, biorąc pod uwagę, że ogólna średnia cena ofertowa w stolicy wynosi obecnie około 19,1 tysiąca złotych (wzrost z 17,8 tys. zł w sierpniu 2025 r.). Wszystko wskazuje na to, że psychologiczna bariera 20 tysięcy złotych za metr dla całego rynku pęknie lada moment.

Upadek mitu Wilanowa. Praga i Ursynów nowymi liderami

Rewolucja cenowa przetasowała mapę prestiżu Warszawy. Jeszcze dekadę temu Miasteczko Wilanów było synonimem luksusu i wysokich cen. Dziś statystyki pokazują coś zupełnie innego. Dzielnica ta spadła do środka stawki z cenami oscylującymi wokół 20 tysięcy złotych za metr. Obecnie drożej jest już na Pradze-Południe czy Ursynowie, co pokazuje, jak bardzo zmieniają się preferencje warszawiaków, którzy zaczynają cenić komunikację i metro bardziej niż „prestiżowy adres” bez dobrego dojazdu.

Na szczycie cenowej piramidy niezmiennie króluje Śródmieście, gdzie za metr trzeba zapłacić średnio blisko 41 tysięcy złotych, oraz dynamicznie rozwijająca się biznesowa Wola ze stawkami przekraczającymi 32 tysiące złotych.

Epoka singla w wieżowcu. Rodziny na marginesie

Najbardziej niepokojącym trendem jest jednak zmiana struktury budowanych mieszkań. Deweloperzy, widząc topniejącą zdolność kredytową Polaków, przestają budować dla rodzin. Nowym standardem stają się inwestycje takie jak Liberty Tower czy Apartamenty Gutenberga. W tym pierwszym wieżowcu aż 40 procent oferty stanowią kawalerki. To odpowiedź rynku na drożyznę – skoro klienta nie stać na 50 metrów, sprzedamy mu 25 metrów, ale w cenie premium.

Analitycy są zgodni: rynek w centrum dużych miast będzie dominowany przez singli, bezdzietne pary i inwestorów kupujących lokale pod wynajem. Rodziny z dziećmi są systematycznie wypychane poza granice administracyjne stolicy. Rachunek ekonomiczny jest bezlitosny – w cenie ciasnego, dwupokojowego mieszkania w Warszawie, w miejscowościach podwarszawskich można kupić czteropokojowy apartament lub nawet segment z ogródkiem. Alternatywy w postaci taniego najmu czy budownictwa społecznego wciąż w Polsce nie funkcjonują na skalę, która mogłaby zatrzymać ten exodus.

---

Co to oznacza dla Ciebie?

Jeśli planujesz zakup nieruchomości w 2026 roku, musisz zweryfikować swoje oczekiwania.

1. Dla singli: To ostatni dzwonek, by kupić małe mieszkanie w mieście, zanim ceny nowych inwestycji (średnio 24 tys. zł/m2) staną się standardem dla całego rynku wtórnego.

2. Dla rodzin: Jeśli potrzebujesz 3-4 pokoi, centrum Warszawy staje się finansowo nieosiągalne. Warto już teraz rozglądać się za nieruchomościami w „obwarzanku” warszawskim, gdzie relacja ceny do metrażu jest wciąż korzystna, zanim i tam dotrze fala podwyżek wywołana migracją z miasta.

3. Dla inwestorów: Wilanów może być teraz okazją inwestycyjną („dołek” cenowy względem innych dzielnic), podczas gdy Praga-Południe staje się coraz droższa.