Polska pękła na pół. W tych miastach deweloperzy błagają, żebyś kupił mieszkanie, a w innych windują ceny

Marzenia o własnym „M” w 2026 roku zależą od kodu pocztowego bardziej niż kiedykolwiek. Rynek nieruchomości, który przez lata podążał w jednym kierunku – w górę – teraz rozjechał się na dwa bieguny. Z najnowszych raportów analitycznych wyłania się obraz chaosu i ostrej walki o klienta. Podczas gdy w Trójmieście mieszkania znikają jak świeże bułeczki, w Katowicach i Łodzi deweloperzy toną w niesprzedanych lokalach, kusząc rabatami, o jakich jeszcze niedawno mogliśmy tylko pomarzyć. Sprawdź, gdzie opłaca się kupować, a gdzie lepiej poczekać na pęknięcie bańki.

Warszawa i Trójmiasto: Ostatnie bastiony stabilności

Jeśli liczysz na spektakularne przeceny w stolicy lub nad morzem, możesz się rozczarować. Dane firmy doradczej JLL wskazują, że te dwa rynki jako jedyne w Polsce zachowują względną równowagę. Czas wyprzedaży oferty wynosi tam około pięciu kwartałów, co jest wynikiem zdrowym dla obu stron transakcji.

Warszawa, mimo rosnącej oferty, nie cierpi na nadmiar mieszkań. Stolica nie posiada dużego zapasu „zamrożonych” pozwoleń na budowę, co sprawia, że deweloperzy wprowadzają nowe etapy osiedli ostrożnie, nie zalewając rynku. Ceny są stabilne, choć widać nerwowe ruchy – najmniejsi i największi gracze decydują się na głębsze obniżki, podczas gdy „średniacy” paradoksalnie podnoszą stawki, walcząc o klienta jakością, a nie ceną.

Prawdziwym zwycięzcą ostatnich miesięcy jest jednak Trójmiasto. To tutaj dynamika sprzedaży bije rekordy, zostawiając w tyle Kraków czy Wrocław. Magnesem są luksusowe apartamenty, które przyciągają inwestorów z całego kraju. Popyt nakręcają nie tylko mieszkańcy szukający dachu nad głową, ale kapitał spekulacyjny, który w nieruchomościach nad Bałtykiem wciąż widzi bezpieczną przystań.

Katowice, Łódź i Poznań: Raj dla negocjatorów

Zupełnie inna rzeczywistość panuje na południu i zachodzie kraju. Katowice stały się symbolem rynkowej nadpodaży. Deweloperzy wybudowali tam rekordową liczbę mieszkań, za którą nie nadążył popyt. Efekt? Magazyny pełne gotowych lokali i ogromna presja na obniżki.

Podobnie wygląda sytuacja w Łodzi i Poznaniu. W tych miastach firmy deweloperskie mają w szufladach mnóstwo niewykorzystanych pozwoleń na budowę. Wiedzą, że jeśli nie sprzedadzą tego, co już stoi, nie mają po co wbijać kolejnych łopat. Dla kupującego to wymarzona sytuacja – wchodząc do biura sprzedaży w tych miastach, masz w ręku wszystkie asy. Konkurencja cenowa będzie tu trwać jeszcze przez wiele miesięcy, a rabaty na miejsca postojowe czy wykończenie pod klucz stają się standardem.

Kraków: Niespełniona obietnica i rozczarowanie

Stolica Małopolski, mimo swojej potężnej marki i rozwiniętego rynku najmu, złapała zadyszkę. Sprzedaż w segmencie popularnym idzie opornie, a rynek luksusowy nie rozwija się tak dynamicznie jak nad morzem. Lokalny rynek pracy i wysokie ceny skutecznie odstraszyły część klientów „na własne potrzeby”. W Krakowie deweloperzy próbują ratować marże, podnosząc ceny ostatnich wolnych lokali, co tworzy specyficzną sytuację – sprzedaż hamuje, a średnia cena ofertowa… rośnie.

Repricing, czyli wielkie czyszczenie cenników

Końcówka 2025 roku przyniosła zjawisko, które analitycy nazwali „repricingiem”. Wejście w życie nowych przepisów o jawności cen zmusiło deweloperów do odkrycia kart. Okazało się, że wiele mieszkań było wycenionych „na wyrost”.

W IV kwartale 2025 roku we Wrocławiu, Warszawie, Poznaniu i Katowicach doszło do realnych spadków cen ofertowych (od 0,4 proc. do 0,8 proc. kwartał do kwartału). To, co wcześniej było ukryte w „rabatach dla zdecydowanych”, teraz trafiło do oficjalnych cenników. Statystyki są brutalne: w 2025 roku na siedmiu największych rynkach wprowadzono do sprzedaży o 9 tysięcy mieszkań więcej, niż udało się sprzedać. Ta nadwyżka ciąży rynkowi i zmusza deweloperów do walki. W samej końcówce roku na klientów czekało aż 14 tysięcy gotowych mieszkań, do których można odebrać klucze od ręki. To historycznie wysoki poziom, który musi skutkować presją cenową.