Balkony i schody doliczone do metrażu? Nowe przepisy budzą przerażenie u kupujących mieszkania

Od 13 lutego 2026 roku polski rynek nieruchomości funkcjonuje w cieniu kontrowersyjnej nowelizacji ustawy deweloperskiej, która zamiast obiecanej przejrzystości, wprowadziła gigantyczny chaos. Eksperci alarmują, że zmiana sposobu wyliczania powierzchni lokali może doprowadzić do absurdalnych sytuacji, w których nabywcy zapłacą za elementy dotąd uznawane za darmowe dodatki. Czy to koniec ery, w której balkon czy schody w dwupoziomowym apartamencie były wyłączone z ceny za metr kwadratowy?

Głównym celem nowych regulacji miało być ukrócenie praktyk wliczania ścian działowych do metrażu mieszkania, co teoretycznie powinno działać na korzyść klientów. Jednak „diabeł tkwi w szczegółach” – ustawodawca zrezygnował z jasnych wytycznych ministerialnych na rzecz odwołania do tzw. Polskiej Normy. Ta subtelna zmiana w przepisach otwiera prawną furtkę do zupełnie nowej interpretacji tego, co jest powierzchnią użytkową, a co nią nie jest, budząc uzasadnioną furię zarówno u prawników, jak i samych deweloperów.

Polska Norma zamiast rozporządzenia: Gdzie leży pułapka?

Dotychczasowy system był dla kupujących wyjątkowo czytelny – rozporządzenie jasno wykluczało konkretne elementy z powierzchni, za którą płacimy. Nowa rzeczywistość prawna stawia te zasady pod znakiem zapytania.

Balkony i tarasy na celowniku: Polska Norma definiuje przestrzeń w sposób bardziej ogólny, co według części specjalistów pozwala na zaliczanie do metrażu loggii czy tarasów.

Schody wewnętrzne: W mieszkaniach wielopoziomowych powierzchnia zajmowana przez schody i podesty może teraz zostać doliczona do rachunku, co drastycznie podniesie cenę lokalu.

Skosy i przejścia: Przestrzenie pod skosami oraz przejścia w ścianach zewnętrznych również mogą stać się płatnym metrażem.

Sztuczne zawyżanie cen: Branża obawia się, że doprowadzi to do sytuacji, w której realna powierzchnia życiowa nie wzrośnie, ale kwota na fakturze będzie znacznie wyższa.

Deweloperzy proszą o ratunek: „Literalne brzmienie prowadzi do absurdu”

Niepewność na rynku jest tak duża, że Polski Związek Firm Deweloperskich oficjalnie zwrócił się do resortu rozwoju o pilną interpretację nowych przepisów.

• Strach przed procesami:** Deweloperzy boją się, że błędne obliczenie metrażu narazi ich na masowe pozwy ze strony klientów oraz utratę reputacji.
• Prawny dwugłos:** Część prawników uspokaja, że rozporządzenie ministra wciąż powinno być nadrzędne, ale inni wskazują na literalne brzmienie ustawy, które sugeruje coś zupełnie innego.
• Chaos interpretacyjny:** Brak jednoznacznych wytycznych sprawia, że każda inwestycja może być rozliczana według innych kryteriów, zależnie od wyobraźni prawnej dewelopera.

W 2026 roku, kupując mieszkanie z rynku pierwotnego, musisz stać się niemal ekspertem od norm budowlanych, aby nie przepłacić za metraż widmo. Zanim podpiszesz umowę deweloperską, koniecznie dopytaj, według jakich zasad wyliczono powierzchnię lokalu i czy w skład metrażu wchodzą balkony, tarasy lub schody.

Pamiętaj, że dopóki Ministerstwo Rozwoju i Technologii nie wyda wiążącej opinii, działasz w sferze podwyższonego ryzyka finansowego. Warto rozważyć konsultację z niezależnym prawnikiem, który przeanalizuje prospekt informacyjny pod kątem zgodności z nowelizacją z 13 lutego 2026 roku, aby uniknąć przykrej niespodzianki w postaci zawyżonej ceny za metr, która w rzeczywistości obejmuje Twoją loggię.