Ceny mieszkań w górę, a zaufanie do deweloperów w dół. Polacy mówią: dość!

Ponad połowa Polaków uważa, że ceny mieszkań wciąż będą rosły – wynika z najnowszego raportu Otodom. Dla wielu młodych ludzi własne lokum staje się marzeniem coraz trudniejszym do zrealizowania, a rynek nieruchomości pogrąża się w kryzysie zaufania. Coraz więcej kupujących nie wierzy w uczciwość deweloperów, a „patodeweloperka” staje się codziennością w polskich miastach.

Ceny mieszkań wciąż w górę. Polacy tracą nadzieję na tańsze nieruchomości i nie ufają deweloperom

Rosnące stopy procentowe, drożejące materiały budowlane i coraz trudniejszy dostęp do kredytów nie studzą rynku nieruchomości – wręcz przeciwnie. Z najnowszego badania serwisu Otodom wynika, że ponad połowa Polaków (53 proc.) spodziewa się dalszego wzrostu cen mieszkań, a tylko co piąty ankietowany liczy na spadki. Co gorsza, rośnie też nieufność wobec deweloperów – prawie połowa respondentów deklaruje brak zaufania do branży, a większość uważa, że problem tzw. patodeweloperki stał się powszechny.

Mieszkania drożeją, a młodzi nie wierzą w poprawę

Z badania przeprowadzonego przez firmę Kantar w trzecim kwartale 2025 roku wynika, że najbardziej pesymistycznie na przyszłość rynku nieruchomości patrzą młodzi Polacy w wieku 18–34 lat. Aż 62 proc. z nich uważa, że ceny mieszkań będą nadal rosły. Dla porównania – w grupie 35–54 lata ten odsetek wynosi 51 proc., a wśród osób powyżej 55 roku życia – 45 proc.

– Młodzi ludzie najczęściej stoją przed decyzją o zakupie pierwszego mieszkania i to właśnie oni najbardziej odczuwają wzrost cen oraz wysokie wymagania banków dotyczące zdolności kredytowej – komentuje Agata Stachowiak z Otodom. – Z perspektywy tej grupy własne mieszkanie staje się dobrem coraz trudniej dostępnym – dodaje.

Najbardziej przekonani o dalszych podwyżkach są właściciele nieruchomości (56 proc.) i najemcy długoterminowi (55 proc.). Co ciekawe, nawet wśród osób aktywnie poszukujących lokalu niemal połowa (48 proc.) uważa, że ceny nadal będą szły w górę.

Rynek wtórny wciąż dominuje

Wbrew rosnącej liczbie nowych inwestycji, Polacy nadal chętniej wybierają mieszkania z rynku wtórnego. Takiej opcji zakupowej trzyma się aż 50 proc. badanych, podczas gdy tylko 23 proc. planuje zakup od dewelopera. Wpływ na to ma nie tylko cena, ale też nieufność wobec nowych inwestycji i obawy przed tzw. „patodeweloperką” – zjawiskiem, które w ocenie 70 proc. Polaków jest już normą, a nie wyjątkiem.

– Deweloperzy przez lata przyzwyczaili klientów do agresywnego marketingu i pięknych wizualizacji, które nie zawsze przekładają się na rzeczywistość – mówi Stachowiak. – Brak zieleni, mikromieszkania, ciasne osiedla bez infrastruktury – to wszystko budzi coraz większy sprzeciw – dodaje.

Zaufanie do deweloperów i agentów spada

Z raportu Otodom wynika, że 48 proc. Polaków nie ufa deweloperom, a 55 proc. nie zgadza się ze stwierdzeniem, że uczciwie opisują swoje inwestycje. To wzrost o 6 punktów procentowych w porównaniu z poprzednim kwartałem.

Jednocześnie słabnie też zaufanie do agentów nieruchomości. Choć osoby w trakcie zakupu oceniają ich pomoc pozytywnie, już rok po sfinalizowaniu transakcji wielu z nich uważa, że była to niepotrzebna inwestycja. Wśród tych, którzy kupili mieszkanie ponad 12 miesięcy temu, aż 39 proc. uznaje usługi agenta za zbędny wydatek, podobnie myśli 42 proc. sprzedających i 38 proc. wynajmujących.

Eksperci podkreślają, że to nie tylko efekt złych doświadczeń, ale też braku przejrzystości w komunikacji i niejasnych zasad rozliczeń. – Klienci oczekują dziś nie tylko obsługi sprzedażowej, ale również doradztwa i wsparcia po transakcji. A tego często brakuje – zauważa Stachowiak.

Kryzys zaufania i rozczarowanie po zakupie

Autorzy raportu mówią wprost – polski rynek nieruchomości zmaga się z kryzysem oczekiwań. Pozytywne emocje towarzyszące procesowi zakupu często zamieniają się w rozczarowanie. Kupujący mają poczucie, że zostali pozostawieni sami sobie, a standard wykończenia, jakość materiałów czy warunki lokalizacji nie odpowiadają obietnicom składanym w momencie sprzedaży.

Zjawisko to widać szczególnie w dużych miastach, gdzie deweloperzy wykorzystują każdy metr gruntu, a przestrzeń między blokami przypomina korytarz. Coraz częściej pojawiają się głosy, że nowe osiedla wcale nie oferują lepszego komfortu życia niż starsze budownictwo z lat 90.

Polacy boją się, że mieszkanie stanie się luksusem

Mimo nieustannych podwyżek, popyt na mieszkania w Polsce nie słabnie. Analitycy wskazują, że za utrzymywaniem się wysokich cen stoi ograniczona podaż gruntów, rosnące koszty budowy oraz fakt, że nieruchomości wciąż postrzegane są jako najbezpieczniejsza forma inwestycji.

Eksperci ostrzegają jednak, że przy obecnym tempie wzrostu wynagrodzeń i utrzymujących się wysokich stopach procentowych, dla wielu rodzin własne mieszkanie może wkrótce stać się dobrem luksusowym. Z badania Otodom wynika, że coraz więcej Polaków rezygnuje z planów zakupu lub odkłada decyzję o przeprowadzce „na lepsze czasy”.

Potrzebne zmiany systemowe

Autorzy raportu podsumowują, że rynek mieszkaniowy w Polsce wymaga głębokiej reformy – zarówno po stronie inwestorów, jak i państwa. Konieczne są nie tylko nowe standardy projektowe i większa przejrzystość, ale też realne wsparcie dla młodych kupujących.

– Branża nieruchomości potrzebuje dziś nie lepszego marketingu, ale lepszego zaufania – podkreśla Stachowiak. – Kupujący oczekują uczciwości, jakości i stabilności. Bez tego żaden program dopłat ani nowy kredyt nie zmieni sytuacji na rynku – dodaje.

Choć część ekspertów przewiduje, że w 2026 roku dynamika wzrostu cen mieszkań nieco spadnie, większość ankietowanych nie ma złudzeń – taniej już było. W oczach Polaków własne mieszkanie coraz częściej przestaje być marzeniem, a staje się luksusem, na który nie każdy może sobie pozwolić.