Chcesz kupić własne mieszkanie? Sprawdź aktualne wytyczne dotyczące zdolności kredytowej

Zdolność kredytowa w 2026 roku jest oceniana przez banki na podstawie wielu czynników, a sama wysokość dochodów nie zawsze przesądza o pozytywnej decyzji. Instytucje finansowe coraz większą wagę przykładają do stabilności zatrudnienia, struktury wydatków gospodarstwa domowego, liczby osób na utrzymaniu oraz aktualnych kosztów obsługi zadłużenia. W praktyce oznacza to, że nawet osoby osiągające wyższe zarobki niż rok wcześniej mogą otrzymać niższą ocenę zdolności kredytowej, jeśli zmieniły się inne elementy ich sytuacji finansowej lub otoczenie regulacyjne.

Nowe zasady oceny klienta. Algorytmy i historia wydatków

W 2026 roku banki przestały patrzeć wyłącznie na wysokość Twojej pensji. Zgodnie z najnowszymi wytycznymi nadzoru finansowego, kluczowym czynnikiem stała się analiza stylu życia widoczna w historii rachunku. Bankowe systemy sztucznej inteligencji skanują historię Twoich transakcji z ostatnich 12 miesięcy, szukając regularnych obciążeń, które mogą zagrozić spłacie raty.

Wysokie wydatki na subskrypcje, częste korzystanie z usług typu „kup teraz, zapłać później” (BNPL) czy regularne wpłaty na platformy hazardowe są dziś traktowane jako czerwona flaga. Nawet jeśli zarabiasz 15 tysięcy złotych netto, Twoja zdolność może zostać drastycznie ograniczona, jeśli bank uzna Twoje nawyki konsumpcyjne za ryzykowne. Decyzja o przyznaniu środków zależy teraz w dużej mierze od tzw. „behawioralnego profilu ryzyka”.

Koszty życia a bufor bezpieczeństwa KNF

Banki w lutym 2026 roku stosują bardzo rygorystyczne wyliczenia kosztów utrzymania. Zmiany w cenach energii (system ETS2) oraz wzrost opłat administracyjnych sprawiły, że tzw. koszty stałe gospodarstwa domowego przyjmowane do wniosku wzrosły średnio o 15-20 procent. Bank nie pyta Cię już tylko, ile wydajesz na życie – on zakłada z góry określoną, wysoką kwotę na każdą osobę w rodzinie.

Kluczowym aktem prawnym wpływającym na Twoje szanse jest znowelizowana Rekomendacja S wydana przez Komisję Nadzoru Finansowego. Zmusza ona banki do doliczania buforu bezpieczeństwa na wypadek dalszego wzrostu stóp procentowych. Nawet jeśli dziś stopy są stabilne, bank musi sprawdzić, czy dasz radę spłacić ratę, gdyby oprocentowanie wzrosło o kolejne punkty procentowe. To sprawia, że realnie dostępna kwota kredytu jest mniejsza niż mogłoby się wydawać na podstawie kalkulatorów internetowych.

Rodzaj umowy ma znaczenie większe niż kiedykolwiek

W 2026 roku status zatrudnienia stał się filtrem, który często na starcie odrzuca wnioski. Najwyżej oceniana pozostaje umowa o pracę na czas nieokreślony. Osoby pracujące na umowach cywilnoprawnych lub prowadzące jednoosobową działalność gospodarczą muszą wykazać się znacznie dłuższą historią stabilnych przychodów (minimum 24 miesiące).

Banki zaczęły również analizować stabilność branży, w której pracujesz. W dobie postępującej automatyzacji i zmian na rynku pracy, zawody uznane za „wysokiego ryzyka” mogą spotkać się z wymogiem wyższego wkładu własnego, nawet do poziomu 30 procent wartości nieruchomości.

Co to oznacza dla Ciebie?

Zrozumienie aktualnych mechanizmów bankowych to pierwszy krok do uzyskania pozytywnej decyzji kredytowej. Zamiast liczyć na szczęście, warto przygotować swój profil finansowy na kilka miesięcy przed wizytą u doradcy.

• Wyczyść historię BNPL: Na 6 miesięcy przed wnioskiem zrezygnuj z płatności odroczonych. Banki widzą każdą taką transakcję jako otwarty limit kredytowy, który obniża Twoją zdolność.

• Zoptymalizuj koszty stałe: Zamknij nieużywane karty kredytowe i limity w koncie. Nawet jeśli z nich nie korzystasz, bank odejmuje ich wartość od Twojej zdolności.

• Zadbaj o regularność: Jeśli pracujesz na B2B lub umowie zleceniu, dbaj o to, by przelewy wpływały w podobnych terminach i kwotach. Stabilność jest dla analityka ważniejsza niż jednorazowy, wysoki strzał gotówki.

• Sprawdź swój BIK: Pobierz raport z Biura Informacji Kredytowej i upewnij się, że nie widnieją tam zaległości za mandaty czy niezapłacone w terminie rachunki za telefon. W 2026 roku nawet 14-dniowe opóźnienie może zablokować Ci drogę do własnego M.

Artykuł został przygotowany na podstawie obowiązujących przepisów prawa oraz rzetelnych źródeł branżowych. Poniżej znajdziesz wykaz aktów prawnych, które omawiamy w tekście:

• Ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1130 ze zm.) – określa zasady rzetelnej oceny zdolności kredytowej.

• Rekomendacja S wydana przez Komisję Nadzoru Finansowego (KNF) – zbiór dobrych praktyk dotyczących ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipotecznie, aktualizowany w 2025 i 2026 roku.

• Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1522 ze zm.) – art. 70 nakłada na bank obowiązek uzależnienia przyznania kredytu od zdolności kredytowej kredytobiorcy.