Nowe zasady liczenia metrażu mieszkań. Wielu kupujących będzie zaskoczonych

Od 13 lutego obowiązują nowe zasady ustalania powierzchni użytkowej mieszkań i domów. Nowy przepis ustawy deweloperskiej wywołał wątpliwości, czy do metrażu należy wliczać m.in. balkony, tarasy czy schody wewnętrzne. W sprawie pojawiła się już oficjalna wykładnia uzgodniona przez UOKiK i Ministerstwo Rozwoju i Technologii.

Nowa wykładnia liczenia metrażu mieszkań i domów. UOKiK zabiera głos

Od 13 lutego obowiązuje nowy przepis ustawy deweloperskiej, który zmienia zasady ustalania powierzchni użytkowej mieszkań i domów jednorodzinnych. Nowe regulacje wywołały duże poruszenie na rynku nieruchomości. Pojawiły się wątpliwości, czy do metrażu należy wliczać m.in. balkony, tarasy, schody wewnętrzne czy zabudowane szafy. Głos w sprawie zabrał Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, który przedstawił wspólną z ministerstwem wykładnię przepisów.

Co się zmienia?

Nowy art. 5a ustawy deweloperskiej wprowadza zasadę, że cena mieszkania lub domu musi być ustalana wyłącznie w odniesieniu do powierzchni użytkowej. Powierzchnia ta ma być liczona zgodnie z Polską Normą dotyczącą wskaźników powierzchniowych i kubaturowych, obowiązującą w dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę lub zgłoszenia budowy. W praktyce najczęściej chodzi o normę PN-ISO 9836 w wersji z 2022 roku.

Celem zmiany było wyeliminowanie pojęć takich jak „powierzchnia sprzedażowa” i ujednolicenie zasad prezentowania metrażu w umowach deweloperskich. Przepis wzbudził jednak obawy, że literalne jego stosowanie może prowadzić do wliczania do powierzchni użytkowej elementów, które dotychczas były z niej wyłączane.

Fakty i tło sprawy

Polski Związek Firm Deweloperskich zwrócił uwagę, że ścisła wykładnia art. 5a mogłaby oznaczać formalne zwiększenie powierzchni lokali. Dotyczyłoby to m.in. mieszkań dwupoziomowych, w których do metrażu wliczano by schody wewnętrzne i podesty, a także balkonów, tarasów czy loggii.

Zdaniem deweloperów prowadziłoby to do sytuacji, w której ta sama nieruchomość miałaby różnie określaną powierzchnię. Inna wartość widniałaby w umowie deweloperskiej, a inna w dokumentacji projektowej czy w księdze wieczystej. To mogłoby wprowadzać konsumentów w błąd i utrudniać porównywanie ofert.

PZFD opowiedział się za tzw. wykładnią systemową. Oznacza ona, że przy ustalaniu powierzchni użytkowej należy brać pod uwagę nie tylko Polską Normę, ale również przepisy rozporządzenia z 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego. To właśnie ono modyfikuje sposób stosowania normy PN-ISO 9836 na etapie projektowym.

Stanowisko UOKiK i ministerstwa

UOKiK potwierdził, że jego stanowisko zostało uzgodnione z Ministerstwem Rozwoju i Technologii. Urząd wskazuje, że art. 5a nie może być interpretowany w oderwaniu od innych przepisów ustawy deweloperskiej oraz prawa budowlanego.

Zdaniem UOKiK celem nowelizacji było zwiększenie przejrzystości rynku, a nie tworzenie nowych niejasności. Dlatego do powierzchni użytkowej nie powinny być wliczane elementy takie jak balkony, tarasy, loggie, schody wewnętrzne czy podesty w lokalach wielopoziomowych. Jednocześnie do tej powierzchni powinny być zaliczane wbudowane szafy, garderoby i schowki, jeśli są trwale związane z lokalem.

Urząd podkreśla, że konsument powinien otrzymywać spójne informacje na każdym etapie sprzedaży. Ta sama wartość powierzchni użytkowej powinna pojawiać się w prospekcie informacyjnym, ofercie cenowej, umowie rezerwacyjnej i umowie deweloperskiej, a także odpowiadać danym ujawnionym później w dokumentach urzędowych.

Co to oznacza dla kupujących?

Nowa wykładnia ma ograniczyć ryzyko sytuacji, w której nabywca dowiaduje się po zakupie, że powierzchnia wpisana do księgi wieczystej różni się od tej, za którą zapłacił. Ujednolicenie zasad sprzyja porównywaniu ofert i zwiększa bezpieczeństwo transakcji.

Kupujący powinni jednak uważnie czytać umowy deweloperskie. Kluczowe znaczenie ma jasny opis sposobu liczenia powierzchni użytkowej oraz wskazanie, jakie elementy zostały do niej wliczone. W przypadku wątpliwości warto żądać wyjaśnień jeszcze przed podpisaniem dokumentów.

Dla deweloperów oznacza to konieczność precyzyjnego formułowania zapisów umownych i zachowania pełnej spójności między dokumentacją projektową a ofertą handlową.

 

 

Artykuł został przygotowany na podstawie obowiązujących przepisów prawa oraz rzetelnych źródeł branżowych. Akty prawne omawiane w tekście:

• ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym
• rozporządzenie Ministra Rozwoju z 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego
• Polska Norma PN-ISO 9836:2022
• stanowisko Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów oraz Polskiego Związku Firm Deweloperskich

Inne źródła: prawo.pl