Sąsiad może donieść do Urzędu Skarbowego. Kary za ukrywanie dochodu są drakońskie

Polski rynek najmu to wciąż w dużej mierze „dziki zachód”. Mimo uproszczenia podatków, tysiące właścicieli mieszkań nadal decyduje się na ryzykowne rozwiązanie: wynajem „na gębę”, bez umowy i bez zgłaszania dochodów fiskusowi. Pobieranie gotówki do ręki wydaje się metodą idealną, by oszukać system. Niestety, w tej układance jest jeden element, którego nie da się kontrolować: „życzliwy” sąsiad. Statystyki Krajowej Administracji Skarbowej są nieubłagane – donosy obywatelskie to jedno z głównych źródeł wiedzy o szarej strefie mieszkaniowej. Sprawdź, co Ci grozi, jeśli Twój sekret wyjdzie na jaw.

Instytucja „uprzejmego donoszę” ma się świetnie

Wielu właścicieli mieszkań żyje w błędnym przekonaniu, że Urząd Skarbowy nie ma szans dowiedzieć się o ich dodatkowym zarobku, jeśli pieniądze nie przepływają przez konto bankowe. To prawda, że fiskus nie monitoruje każdego mieszkania w Polsce, ale ma swoich „terenowych agentów”. Są nimi zazdrośni lub skonfliktowani sąsiedzi.

Scenariusz zazwyczaj jest ten sam. Wynajmujesz mieszkanie studentom lub młodej parze „po znajomości”. Wszystko jest dobrze, dopóki lokatorzy są cisi. Wystarczy jednak jedna głośniejsza impreza, pies szczekający pod nieobecność właścicieli, zalanie sufitu sąsiada z dołu czy zajęcie niewłaściwego miejsca parkingowego. Wtedy pęka sąsiedzka cierpliwość.

Zamiast dzwonić na policję, sąsiad wybiera bardziej dotkliwą zemstę: pisze maila lub list do właściwego Urzędu Skarbowego z informacją: „Uprzejmie donoszę, że pod adresem X prowadzony jest nielegalny wynajem, a właściciel nie płaci podatków”. Urząd Skarbowy ma prawny obowiązek zweryfikować każde takie zgłoszenie, nawet jeśli jest anonimowe.

Kontrola krzyżowa – lokator nie będzie Cię krył

Gdy machina urzędnicza ruszy, Twoja linia obrony „to tylko rodzina w odwiedzinach” szybko legnie w gruzach. Urzędnicy mają sprawdzone metody weryfikacji. Pierwszym krokiem jest wezwanie właściciela do złożenia wyjaśnień, ale kluczowe jest przesłuchanie lokatorów w charakterze świadków.

Tu właściciele często popełniają błąd, licząc na lojalność najemców. Pamiętaj: lokator nie ma żadnego interesu w tym, by kłamać przed urzędnikiem i narażać się na odpowiedzialność karną za składanie fałszywych zeznań (grozi za to do 8 lat więzienia). Gdy urzędnik zapyta: „Czy płaci Pan za mieszkanie?”, lokator powie prawdę, by chronić własną skórę. Co więcej, często lokatorzy sami dysponują dowodami – np. wiadomościami SMS, w których umawiacie się na przekazanie gotówki („Będę jutro po czynsz”). Dla sądu to dowód nie do podważenia.

Mit „użyczenia”, czyli jak wpaść we własne sidła

Popularną metodą unikową jest twierdzenie, że mieszkanie jest oddane w bezpłatne użyczenie (np. kuzynowi czy córce znajomej), a lokator pokrywa tylko opłaty licznikowe (czynsz do spółdzielni, prąd, gaz). Umowa użyczenia rzeczywiście nie generuje przychodu do opodatkowania po stronie właściciela.

Jednak Urząd Skarbowy jest wyczulony na takie tłumaczenia. Jeśli kontrola wykaże, że „kuzyn” w rzeczywistości przekazuje Ci dodatkową kwotę „odstępnego” pod stołem, kara będzie surowsza, bo dojdzie zarzut poświadczenia nieprawdy. Ponadto, przy umowie użyczenia to „biorący w użyczenie” (czyli lokator) uzyskuje przychód z tytułu nieodpłatnych świadczeń (jeśli nie jest z najbliższej rodziny), od którego… powinien zapłacić podatek! Próba ratowania się użyczeniem często wpędza w kłopoty podatkowe samego lokatora, co szybko nastawia go przeciwko właścicielowi.

5 lat wstecz i odsetki, które bolą

Co się stanie, gdy mleko się rozleje i fiskus udowodni Ci ukrywanie dochodów z najmu? Konsekwencje finansowe są bolesne i wielopoziomowe:

• Zaległy podatek: Urząd naliczy podatek od ujawnionych dochodów. Zobowiązania podatkowe przedawniają się dopiero po 5 latach (licząc od końca roku kalendarzowego, w którym upłynął termin płatności). Oznacza to, że kontrola w 2026 roku może objąć dochody aż od 2020 roku.
• Odsetki za zwłokę: Do zaległej kwoty doliczane są odsetki ustawowe. Przy kilku latach zwłoki mogą one wynosić kilkadziesiąt procent kwoty głównej.
• Mandat karny skarbowy: To kara za samo wykroczenie lub przestępstwo skarbowe (nieujawnienie przedmiotu opodatkowania). Wysokość mandatu zależy od skali oszustwa i może wynosić od kilkuset złotych do nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych.
• Podatek od nieujawnionych źródeł: W skrajnych przypadkach, jeśli nie będziesz w stanie wyjaśnić przepływów finansowych i wydatków, fiskus może zastosować sankcyjną stawkę podatku w wysokości 75 procent.

Ryczałt 8,5 proc. – tania polisa ubezpieczeniowa

Paradoks sytuacji polega na tym, że Polska jest obecnie rajem podatkowym dla wynajmujących. Podatek od najmu prywatnego (ryczałt) wynosi zaledwie 8,5 proc. od przychodu (do kwoty 100 tys. zł rocznie). Od 2000 zł czynszu to zaledwie 170 zł miesięcznie.

Czy warto ryzykować stres, wezwania do urzędu, konflikt z sąsiadami i widmo wielotysięcznej kary dla zaoszczędzenia 170 złotych? Dla większości osób odpowiedź jest oczywista, ale dopiero „po fakcie”. Legalizacja najmu to nie tylko podatek – to także możliwość podpisania legalnej umowy (np. najmu okazjonalnego), która chroni właściciela przed nieuczciwym lokatorem, który przestaje płacić i nie chce się wyprowadzić. Bez zgłoszenia do US, Twoja pozycja w sądzie przy eksmisji jest znacznie słabsza.

Co to oznacza dla Ciebie?

Jeśli wynajmujesz mieszkanie „na czarno”, siedzisz na tykającej bombie. Twoje bezpieczeństwo finansowe zależy od humoru sąsiada lub lojalności lokatora, z którym w przyszłości możesz się pokłócić. Oto co powinieneś zrobić, by odzyskać spokój:

Po pierwsze, wyjdź z cienia. Nie musisz czekać na kontrolę. Możesz w każdej chwili zacząć rozliczać najem legalnie. Wystarczy, że od przyszłego miesiąca zaczniesz odprowadzać ryczałt na mikrorachunek podatkowy.

Po drugie, zastosuj „czynny żal” za przeszłość. Jeśli chcesz uregulować sytuację za poprzednie lata (zanim sąsiad napisze donos), złóż do urzędu pismo z czynnym żalem, ujawnij dochody i wpłać zaległy podatek z odsetkami. Dzięki temu unikniesz mandatu karnego.

Po trzecie, dbaj o relacje z sąsiadami. Nawet jeśli działasz legalnie, konflikt z otoczeniem to nic przyjemnego. Uprzedź sąsiadów, że w mieszkaniu pojawią się nowi lokatorzy, podaj im swój numer telefonu „w razie problemów”. Poczucie, że masz kontrolę nad sytuacją, często wystarczy, by powstrzymać kogoś przed pisaniem skarg do urzędów.

Pamiętaj: w dobie cyfryzacji i wymiany informacji między służbami, ukrywanie dochodów staje się coraz trudniejsze. 8,5 procenta to niska cena za spokojny sen.