800 zł obowiązkowo, a nawet 5000 zł kary. Polacy zaskoczeni kontrolami

W całej Polsce nasila się fala niezapowiedzianych kontroli, które wprawiają właścicieli nieruchomości w niemałe zaskoczenie. Urzędnicy pukający do drzwi przychodzą z konkretnym zadaniem – sprawdzić, czy posiadamy świadectwo charakterystyki energetycznej oraz czy regularnie przeprowadzamy kontrole systemów grzewczych. Choć przepisy obowiązują już od dwóch lat, dopiero teraz kontrole nabrały rozpędu, a konsekwencje zaniedbań mogą być dla portfeli Polaków wyjątkowo dotkliwe. Wiele osób dowiaduje się o swoich obowiązkach dopiero w momencie, gdy inspektor staje w progu ich domu.

Rewolucja w polskim prawie budowlanym rozpoczęła się dokładnie 28 kwietnia 2023 roku, kiedy to weszła w życie nowelizacja ustawy o charakterystyce energetycznej budynków. Jej celem było dostosowanie polskich przepisów do wymogów Unii Europejskiej w zakresie efektywności energetycznej oraz redukcji emisji dwutlenku węgla. Mimo upływu czasu, świadomość tych przepisów wśród właścicieli nieruchomości pozostaje zaskakująco niska, co prowadzi do nieprzyjemnych niespodzianek podczas wizyt kontrolerów.

Świadectwo charakterystyki energetycznej to dokument, który określa efektywność energetyczną budynku lub lokalu mieszkalnego. Zawiera szczegółowe informacje na temat zapotrzebowania na energię potrzebną do ogrzewania, wentylacji, klimatyzacji oraz oświetlenia. To swoista „metryka energetyczna” nieruchomości, która pozwala ocenić, ile energii zużywa budynek i jakie są związane z tym koszty eksploatacyjne. Dokument ten stał się nie tylko wymogiem prawnym, ale również istotnym elementem wpływającym na wartość rynkową nieruchomości.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami, świadectwo energetyczne musi posiadać każdy właściciel nieruchomości wybudowanej po 2009 roku, niezależnie od jej przeznaczenia. W przypadku starszych budynków obowiązek ten pojawia się w momencie sprzedaży lub wynajmu. Co istotne, dokument może wystawić wyłącznie osoba posiadająca odpowiednie kwalifikacje, zgodnie z artykułem 14 ustęp 1 Prawa budowlanego, lub firma specjalizująca się w audytach energetycznych. Koszt jego uzyskania to zwykle wydatek rzędu kilkuset złotych, najczęściej około 800 zł, choć cena może się różnić w zależności od wielkości nieruchomości oraz jej lokalizacji.

Warto zaznaczyć, że nie wszystkie nieruchomości podlegają obowiązkowi posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej. Ustawodawca przewidział kilka wyjątków. Z obowiązku zwolnione są wolnostojące budynki mieszkalne o powierzchni użytkowej mniejszej niż 50 metrów kwadratowych, budynki użytkowane sezonowo (maksymalnie przez 4 miesiące w roku), takie jak domki letniskowe, a także budynki przemysłowe i gospodarcze, które nie są wyposażone w instalacje zużywające energię, poza wbudowanym oświetleniem.

Jednak największym zaskoczeniem dla właścicieli nieruchomości okazują się kontrole systemów ogrzewania, które również zostały wprowadzone wraz z nowelizacją ustawy. To właśnie one są obecnie najczęstszym powodem wizyt kontrolerów. Częstotliwość tych kontroli jest uzależniona od rodzaju źródła ciepła, jego mocy oraz stosowanego paliwa. Przepisy wyróżniają cztery podstawowe okresy kontrolne: co dwa lata dla kotłów opalanych paliwem ciekłym lub stałym o mocy powyżej 100 kW, co trzy lata dla innych źródeł ciepła o mocy przekraczającej 70 kW, co cztery lata dla kotłów gazowych o mocy powyżej 100 kW oraz co pięć lat dla kotłów o mocy od 20 do 100 kW.

Każda z tych kontroli wiąże się z dodatkowymi kosztami dla właścicieli, ponieważ muszą one być przeprowadzane przez uprawnione osoby. Co więcej, wykryte podczas kontroli nieprawidłowości mogą skutkować nakazem przeprowadzenia określonych modernizacji lub wymianą urządzeń grzewczych. Jest to szczególnie istotne w kontekście polityki klimatycznej Unii Europejskiej, która zakłada stopniowe wycofywanie nieefektywnych i wysokoemisyjnych źródeł ciepła.

Konsekwencje finansowe zaniedbania obowiązków związanych z posiadaniem świadectwa charakterystyki energetycznej lub przeprowadzaniem kontroli systemów grzewczych mogą być dotkliwe. Inspektorzy mają prawo nakładać kary pieniężne w wysokości nawet do 5000 złotych. Jest to kwota znacząca, zwłaszcza w porównaniu z kosztem uzyskania wymaganego dokumentu. Dlatego też specjaliści rynku nieruchomości zalecają właścicielom, aby nie lekceważyli tych wymogów i z wyprzedzeniem zadbali o spełnienie wszystkich obowiązków prawnych.

Warto również podkreślić, że świadectwo charakterystyki energetycznej zyskuje na znaczeniu nie tylko w kontekście prawnym, ale również rynkowym. W czasach rosnących cen energii i coraz większej świadomości ekologicznej, efektywność energetyczna budynku staje się jednym z kluczowych czynników branych pod uwagę przez potencjalnych nabywców lub najemców. Nieruchomości o wysokiej klasie energetycznej mogą osiągać wyższe ceny na rynku, ponieważ przekładają się na niższe koszty eksploatacyjne.

Eksperci rynku nieruchomości zwracają uwagę, że świadectwo charakterystyki energetycznej może stanowić również istotny argument w negocjacjach cenowych. Niska efektywność energetyczna budynku może być podstawą do obniżenia ceny zakupu lub najmu, ponieważ wiąże się z wyższymi kosztami utrzymania. Z kolei wysoka klasa energetyczna może uzasadniać wyższą cenę nieruchomości, szczególnie w kontekście rosnących kosztów energii.

Kontrole prowadzone przez inspektorów obejmują nie tylko weryfikację posiadania odpowiednich dokumentów, ale również stan techniczny systemów grzewczych, wentylacyjnych i klimatyzacyjnych. Inspektorzy sprawdzają m.in. sprawność kotłów, ich wiek, stan izolacji przewodów, a także prawidłowość działania systemów sterowania. Kontrole te mają na celu nie tylko egzekwowanie przepisów, ale również zapewnienie bezpieczeństwa mieszkańców oraz optymalizację zużycia energii.

Procedura kontroli rozpoczyna się zwykle od powiadomienia właściciela o planowanej wizycie, choć w praktyce okazuje się, że wiele kontroli przeprowadzanych jest bez wcześniejszego uprzedzenia. Inspektorzy mają prawo wejść na teren nieruchomości i dokonać oględzin systemów technicznych, a właściciel jest zobowiązany do umożliwienia im dostępu. Podczas kontroli sprawdzane są dokumenty potwierdzające przeprowadzenie wymaganych przeglądów, w tym protokoły z poprzednich kontroli oraz świadectwo charakterystyki energetycznej.

W przypadku stwierdzenia nieprawidłowości, inspektor może wydać zalecenia pokontrolne, określając termin ich usunięcia. Jeśli właściciel nie zastosuje się do tych zaleceń, może zostać na niego nałożona kara finansowa. Warto podkreślić, że celem tych kontroli nie jest karanie właścicieli, ale przede wszystkim poprawa efektywności energetycznej budynków oraz redukcja emisji zanieczyszczeń do atmosfery.

Ministerstwo Rozwoju i Technologii, odpowiedzialne za wdrażanie przepisów dotyczących charakterystyki energetycznej budynków, zapowiada intensyfikację kontroli w najbliższych miesiącach. Jest to związane z realizacją celów klimatycznych, które Polska zobowiązała się osiągnąć w ramach polityki Unii Europejskiej. Zgodnie z dyrektywą w sprawie charakterystyki energetycznej budynków, do 2030 roku wszystkie nowe budynki powinny być budynkami o niemal zerowym zużyciu energii, a istniejące budynki powinny przejść głęboką termomodernizację.

Właściciele nieruchomości, którzy chcą uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek związanych z kontrolami, powinni jak najszybciej zadbać o uzyskanie świadectwa charakterystyki energetycznej oraz przeprowadzenie wymaganych kontroli systemów technicznych. Warto również rozważyć inwestycje w poprawę efektywności energetycznej budynku, takie jak termomodernizacja, wymiana okien czy modernizacja systemu grzewczego. Inwestycje te nie tylko pomogą spełnić wymogi prawne, ale również przyczynią się do obniżenia kosztów eksploatacyjnych nieruchomości.

W obliczu nasilających się kontroli i rosnących wymagań dotyczących efektywności energetycznej budynków, świadomość obowiązków prawnych staje się kluczowa dla właścicieli nieruchomości. Ignorowanie przepisów może skutkować nie tylko karami finansowymi, ale również problemami przy sprzedaży lub wynajmie nieruchomości. Dlatego też warto zadbać o spełnienie wszystkich wymogów z wyprzedzeniem, aby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek związanych z wizytą kontrolerów.