Skarbówka bierze pod lupę podatników. Możesz dostać nawet 30 tys. zł kary!

Polska administracja skarbowa rozpoczęła bezprecedensową operację kontroli dochodów uzyskiwanych przez obywateli z platform internetowych, ze szczególnym uwzględnieniem serwisów oferujących wynajem krótkoterminowy. Działania te, będące konsekwencją implementacji unijnej dyrektywy DAC-7, mogą doprowadzić do finansowej katastrofy tysięcy Polaków, którzy przez lata traktowali dochody z Bookingu czy Airbnb jako niewidoczny dla fiskusa dodatkowy zarobek.

Wdrożona w lipcu 2024 roku dyrektywa, którą Rada Ministrów przyjęła kilka miesięcy wcześniej, w kwietniu, otworzyła przed służbami skarbowymi nowe możliwości monitorowania przepływów finansowych w przestrzeni cyfrowej. Skarbówka uzyskała dostęp do danych transakcyjnych z największych platform sprzedażowych i wynajmowych, co pozwala jej na szczegółową weryfikację przychodów osiąganych przez użytkowników tych serwisów. Szczególnie intensywnie kontrolowane są osoby oferujące swoje nieruchomości na wynajem krótkoterminowy poprzez popularne portale internetowe.

Ta nowa rzeczywistość oznacza koniec ery niekontrolowanych dochodów z wynajmu mieszkań turystom i podróżującym w celach biznesowych. Urzędy skarbowe z bezprecedensową skutecznością identyfikują osoby, które nie zarejestrowały działalności gospodarczej pomimo regularnego czerpania zysków z wynajmu, lub które zaniedbały obowiązek odprowadzania należnych podatków od uzyskiwanych w ten sposób dochodów. Według informacji płynących z Ministerstwa Finansów, tylko w ciągu ostatnich trzech miesięcy zidentyfikowano ponad 5000 przypadków niezgłoszonej działalności gospodarczej związanej z najmem krótkoterminowym.

Szczególnie niepokojący dla wielu wynajmujących jest fakt, że organy skarbowe mają prawo do przeprowadzenia kontroli obejmującej okres nawet do pięciu lat wstecz. Oznacza to, że osoby, które w tym czasie czerpały niezgłoszone dochody z wynajmu mieszkań za pośrednictwem platform internetowych, mogą zostać pociągnięte do odpowiedzialności za wszystkie niezapłacone w tym okresie podatki, wraz z odsetkami i dodatkowymi karami.

System podatkowy w Polsce nakłada na osoby prowadzące wynajem krótkoterminowy szereg obowiązków fiskalnych. Przede wszystkim, usługi te podlegają opodatkowaniu 8-procentowym podatkiem VAT, co wielu wynajmujących ignoruje, traktując swoje przychody jako całkowicie prywatne i nieobjęte tym podatkiem. Ponadto, dochody z wynajmu podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym PIT lub CIT, w zależności od formy prowadzonej działalności. Co więcej, prowizje pobierane przez zagraniczne platformy, takie jak Booking.com czy Airbnb, są w świetle polskiego prawa importem usług i podlegają 23-procentowemu podatkowi VAT, o czym również wielu wynajmujących nie wie lub świadomie ignoruje ten fakt.

Konsekwencje niezastosowania się do obowiązujących przepisów mogą być druzgocące dla finansów osobistych wynajmujących. Za samo prowadzenie działalności gospodarczej bez rejestracji grozi grzywna w wysokości 5000 złotych. Nieprzekazywanie danych gości do ewidencji meldunkowej, co jest powszechną praktyką wśród osób wynajmujących mieszkania na krótkie okresy, może skutkować kolejnym mandatem do 1000 złotych za każde takie naruszenie.

Jednak prawdziwie dotkliwe są kary nakładane za unikanie podatków. W standardowych przypadkach wynoszą one od 20 do 30 tysięcy złotych, ale to dopiero początek problemów. Oprócz kary, podatnik musi uregulować wszystkie zaległe zobowiązania podatkowe wraz z odsetkami za zwłokę, co przy kontroli obejmującej pięć lat działalności może stanowić znaczącą sumę. W skrajnych przypadkach, gdy fiskus dopatrzy się celowego oszustwa podatkowego, kara może wynieść nawet do 720 stawek dziennych, co przekłada się na zawrotną kwotę 21,6 miliona złotych.

Warto zauważyć, że dyrektywa DAC-7 obecnie obejmuje raportowanie transakcji z lat 2023-2024, jednak uprawnienia kontrolne skarbówki sięgają znacznie dalej. W praktyce oznacza to, że nawet transakcje dokonane przed wejściem w życie nowych przepisów mogą stać się przedmiotem kontroli i podstawą do naliczenia kar. Ta retroaktywność budzi kontrowersje wśród prawników podatkowych, jednak fiskus konsekwentnie stoi na stanowisku, że obowiązek odprowadzania podatków istniał niezależnie od nowych mechanizmów raportowania i kontroli.

Szczególnie narażone na kontrole są osoby, które systematycznie i regularnie udostępniają swoje nieruchomości za pośrednictwem platform internetowych. Urzędy skarbowe stosują szereg kryteriów, aby ocenić, czy dany wynajem nosi znamiona działalności gospodarczej. Kluczowe znaczenie ma regularność i ciągłość wynajmu, liczba obsługiwanych gości, wysokość osiąganych przychodów oraz stopień profesjonalizacji usługi (na przykład oferowanie dodatkowych świadczeń takich jak sprzątanie, śniadania czy transport z lotniska).

Co ciekawe, nawet osoby, które wynajmowały swoje nieruchomości sporadycznie, nie są całkowicie bezpieczne. W świetle przepisów, każdy przychód uzyskany z wynajmu powinien zostać zgłoszony w zeznaniu podatkowym i odpowiednio opodatkowany. Osoby, które tego nie robiły, również mogą spodziewać się kontroli i potencjalnych kar.

Proceder niezgłaszania dochodów z wynajmu krótkoterminowego był w Polsce niezwykle powszechny. Szacuje się, że nawet 70% osób oferujących swoje mieszkania na platformach takich jak Airbnb czy Booking.com nie zgłaszało w pełni swoich przychodów do urzędu skarbowego. Motywacją były oczywiście znaczne oszczędności podatkowe oraz unikanie skomplikowanych formalności związanych z rejestracją i prowadzeniem działalności gospodarczej. Teraz jednak, dzięki automatycznej wymianie informacji między platformami a administracją skarbową, ten proceder staje się coraz trudniejszy do ukrycia.

Wiele osób, które otrzymały wezwania z urzędu skarbowego, wyraża zaskoczenie precyzją, z jaką fiskus jest w stanie odtworzyć ich historię transakcji. Urzędnicy dysponują nie tylko informacjami o liczbie gości i wysokości opłat, ale również szczegółami dotyczącymi terminów rezerwacji, opiniami gości, a nawet zdjęciami nieruchomości zamieszczonymi na platformach. Wszystko to składa się na szczegółowy obraz działalności, który trudno jest zakwestionować.

Eksperci podatkowi zalecają osobom, które w przeszłości nie zgłaszały dochodów z wynajmu krótkoterminowego, aby jak najszybciej uregulowały swoją sytuację prawną. W wielu przypadkach dobrowolne zgłoszenie się do urzędu skarbowego i złożenie korekty zeznań podatkowych może znacząco zmniejszyć wymiar potencjalnych kar. Kluczowe znaczenie ma tutaj inicjatywa podatnika – jeśli sam zgłosi nieprawidłowości przed rozpoczęciem kontroli, może liczyć na łagodniejsze traktowanie.

Sytuacja ta stanowi poważne wyzwanie dla całego sektora wynajmu krótkoterminowego w Polsce. Wielu drobnych wynajmujących rozważa całkowitą rezygnację z tej formy zarobkowania, nie chcąc narażać się na ryzyko kontroli i potencjalnych kar. Z drugiej strony, profesjonalni operatorzy, którzy od początku działali zgodnie z przepisami, mogą zyskać na zaostrzeniu kontroli, przejmując klientów od wycofujących się z rynku konkurentów.

Ministerstwo Finansów podkreśla, że celem nowych regulacji nie jest eliminacja wynajmu krótkoterminowego, ale zapewnienie równych warunków konkurencji i sprawiedliwego opodatkowania wszystkich form działalności gospodarczej. Urzędnicy zwracają uwagę, że osoby świadczące usługi hotelarskie za pośrednictwem platform internetowych konkurują bezpośrednio z tradycyjnymi hotelami i pensjonatami, które muszą spełniać wszystkie wymogi prawne i podatkowe.

Warto również zauważyć, że problem nie dotyczy wyłącznie wynajmu nieruchomości. Dyrektywa DAC-7 obejmuje swoim zakresem również inne formy zarobkowania za pośrednictwem platform internetowych, takie jak sprzedaż towarów przez internet czy świadczenie usług online. Można się spodziewać, że w najbliższym czasie kontrole skarbowe obejmą również te obszary działalności.

Eksperci rynku nieruchomości przewidują, że zaostrzenie kontroli podatkowych może doprowadzić do wzrostu cen najmu krótkoterminowego. Wynajmujący, którzy dotychczas nie uwzględniali w swoich kalkulacjach pełnych obciążeń podatkowych, będą zmuszeni podnieść stawki, aby zachować rentowność. Może to paradoksalnie zwiększyć konkurencyjność tradycyjnych obiektów noclegowych, które od zawsze funkcjonowały w pełni legalnie.

Dla potencjalnych inwestorów rozważających zakup nieruchomości z przeznaczeniem na wynajem krótkoterminowy, nowa sytuacja oznacza konieczność bardziej szczegółowych analiz opłacalności. Koszty związane z podatkami i formalnościami administracyjnymi mogą znacząco wpłynąć na rentowność takich inwestycji, szczególnie w mniej popularnych lokalizacjach lub poza głównym sezonem turystycznym.

Podsumowując, implementacja dyrektywy DAC-7 i związane z nią zaostrzenie kontroli skarbowych stanowi fundamentalną zmianę w funkcjonowaniu rynku wynajmu krótkoterminowego w Polsce. Osoby, które dotychczas traktowały tę formę zarobkowania jako sposób na nieopodatkowany dochód, muszą liczyć się z poważnymi konsekwencjami finansowymi. Jednocześnie rynek zmierza w kierunku większej profesjonalizacji i transparentności, co długoterminowo może przynieść korzyści zarówno klientom, jak i uczciwym przedsiębiorcom działającym w tej branży.