Kontrole już trwają. Brak wymaganych papierów może słono kosztować

Po blisko 24 miesiącach funkcjonowania tych przepisów system kontroli działa pełną parą, a inspektorzy coraz częściej pukają do drzwi Polaków, weryfikując zgodność z wymogami. Wielu właścicieli nadal nie zdaje sobie sprawy, że brak wymaganego dokumentu może skutkować dotkliwymi karami finansowymi.

Świadectwo charakterystyki energetycznej to dokument, który określa wielkość zapotrzebowania na energię niezbędną do zaspokojenia potrzeb związanych z użytkowaniem budynku lub lokalu. Innymi słowy, informuje o tym, jak energochłonna jest dana nieruchomość i ile energii potrzeba na jej ogrzanie, chłodzenie, wentylację czy oświetlenie. Dokument zawiera klasyfikację energetyczną budynku wyrażoną w skali od A do G, gdzie A oznacza budynek najbardziej energooszczędny, a G – budynek o najgorszych parametrach energetycznych.

Kluczowym elementem nowelizacji z 2023 roku było wprowadzenie jasnych kryteriów określających, kiedy posiadanie świadectwa jest obowiązkowe. Wbrew powszechnemu przekonaniu, nie każdy właściciel nieruchomości musi dysponować takim dokumentem. Obowiązek ten jest ściśle powiązany ze sposobem użytkowania budynku lub lokalu. Osoba, która wykorzystuje nieruchomość wyłącznie na własne potrzeby i nie zamierza jej sprzedawać ani wynajmować, jest zwolniona z konieczności posiadania świadectwa.

Sytuacja zmienia się diametralnie w momencie, gdy właściciel podejmuje decyzję o wprowadzeniu nieruchomości na rynek. Przepisy jednoznacznie wskazują trzy scenariusze, w których przedstawienie i przekazanie świadectwa charakterystyki energetycznej staje się obowiązkowe. Po pierwsze, przy sprzedaży budynku lub lokalu – sprzedający ma obowiązek przekazać kupującemu oryginał lub kopię świadectwa. Po drugie, analogiczny wymóg dotyczy zbywania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Po trzecie, świadectwo należy udostępnić również potencjalnym najemcom przy zawieraniu umowy najmu.

Kontrola przestrzegania tych przepisów odbywa się na kilku poziomach. W przypadku transakcji sprzedaży nieruchomości, kluczową rolę odgrywają notariusze, którzy są zobowiązani do odnotowania w akcie notarialnym faktu przekazania świadectwa. Jeśli sprzedający nie dopełnił tego obowiązku, notariusz musi pouczyć go o możliwych konsekwencjach, włącznie z karą grzywny. Warto podkreślić, że sama informacja o powierzchni użytkowej czy standardzie wykończenia, często zawierana w ogłoszeniach, nie zastępuje formalnego świadectwa charakterystyki energetycznej.

Równolegle do notarialnej weryfikacji, funkcjonuje system bezpośrednich kontroli przeprowadzanych przez inspektorów. Częstotliwość tych kontroli jest uzależniona od mocy kotła zainstalowanego w budynku – instalacje o większej mocy sprawdzane są częściej. W zależności od tego parametru, kontrole mogą odbywać się raz na 2, 3, 4 lub 5 lat. Co istotne, weryfikacja posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej często jest elementem rutynowych kontroli, takich jak przeglądy kominiarskie czy inspekcje sprawdzające zgodność źródeł ciepła z normami emisyjnymi.

Pierwsze dwa lata funkcjonowania nowych przepisów pokazały, że system kontroli działa coraz sprawniej. Według danych Ministerstwa Rozwoju i Technologii, w 2024 roku przeprowadzono ponad 50 tysięcy kontroli, podczas których wykryto kilka tysięcy przypadków braku wymaganego świadectwa. Inspektorzy sprawdzają zarówno sam fakt posiadania dokumentu, jak i jego aktualność – świadectwo charakterystyki energetycznej jest ważne przez 10 lat od momentu wystawienia, ale może stracić ważność wcześniej, jeśli w budynku przeprowadzono remont wpływający na jego charakterystykę energetyczną.

Kary za brak świadectwa mogą być dotkliwe dla portfela. Zgodnie z art. 51 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków, za nieprzekazanie świadectwa nabywcy lub najemcy grozi grzywna, która może sięgnąć nawet 5 tysięcy złotych. Co więcej, w przypadku wielokrotnego naruszenia przepisów, na przykład przez deweloperów czy agencje nieruchomości, kary mogą być nakładane za każdy pojedynczy przypadek, co szybko może przerodzić się w poważne obciążenie finansowe.

Warto jednak spojrzeć na świadectwo charakterystyki energetycznej nie tylko jako na uciążliwy wymóg prawny, ale również jako na użyteczne narzędzie. Dokument ten dostarcza cennych informacji o efektywności energetycznej budynku, co przekłada się bezpośrednio na koszty jego eksploatacji. Dla potencjalnych nabywców czy najemców stanowi to istotną wskazówkę pozwalającą oszacować przyszłe wydatki związane z ogrzewaniem, chłodzeniem czy wentylacją. W czasach rosnących cen energii i zwiększającej się świadomości ekologicznej, budynki o lepszej charakterystyce energetycznej stają się bardziej atrakcyjne na rynku nieruchomości, często osiągając wyższe ceny sprzedaży czy najmu.

Proces uzyskania świadectwa charakterystyki energetycznej nie jest szczególnie skomplikowany, choć wymaga zaangażowania osoby z odpowiednimi uprawnieniami. Świadectwo może wystawić osoba wpisana do wykazu osób uprawnionych, prowadzonego przez ministra właściwego do spraw budownictwa. Taka osoba przeprowadza szczegółową analizę budynku, biorąc pod uwagę szereg parametrów, takich jak izolacja termiczna ścian, dach, okna, system ogrzewania, wentylacji, a także wykorzystanie odnawialnych źródeł energii. Na podstawie tych danych obliczane jest zapotrzebowanie na energię, a budynek otrzymuje odpowiednią klasyfikację.

Koszt wykonania świadectwa charakterystyki energetycznej jest zróżnicowany i zależy głównie od wielkości i rodzaju nieruchomości. Dla standardowego mieszkania w bloku wielorodzinnym cena zaczyna się od około 300-400 złotych, podczas gdy dla domu jednorodzinnego może wzrosnąć do 700-1000 złotych. Choć wydatek ten może wydawać się znaczący, jest on niewspółmiernie niższy od potencjalnej kary za niedopełnienie obowiązku.

Po blisko dwóch latach funkcjonowania przepisów wzrosła świadomość społeczna dotycząca obowiązku posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej. Wielu właścicieli nieruchomości zadbało o uzyskanie odpowiedniego dokumentu, szczególnie w obliczu planowanej sprzedaży czy wynajmu. Jednocześnie nadal istnieje znaczna grupa osób, która ma wątpliwości dotyczące interpretacji przepisów, zwłaszcza w sytuacjach niejednoznacznych, na przykład gdy planują potencjalną transakcję w nieokreślonej przyszłości lub gdy nieruchomość jest wykorzystywana częściowo na własne potrzeby, a częściowo pod wynajem.

Eksperci rynku nieruchomości radzą, by w razie wątpliwości zawsze wybierać bezpieczniejszą opcję i zadbać o posiadanie aktualnego świadectwa. Warto również pamiętać, że obowiązek jego przekazania spoczywa na zbywającym lub wynajmującym, a nie na nabywcy czy najemcy. Dlatego osoby zainteresowane kupnem nieruchomości powinny zawczasu upewnić się, że sprzedający dysponuje wymaganym dokumentem, co pozwoli uniknąć komplikacji w trakcie finalizacji transakcji.

Przepisy dotyczące świadectw charakterystyki energetycznej wpisują się w szerszy kontekst europejskich regulacji zmierzających do poprawy efektywności energetycznej budynków. Dyrektywa Parlamentu Europejskiego i Rady 2010/31/UE w sprawie charakterystyki energetycznej budynków, która stanowiła podstawę dla polskich przepisów, ma na celu redukcję zużycia energii oraz emisji gazów cieplarnianych. Jest to element strategii Unii Europejskiej zmierzającej do osiągnięcia neutralności klimatycznej do 2050 roku.

W kontekście europejskim, Polska nie jest wyjątkiem – podobne wymogi obowiązują we wszystkich państwach członkowskich UE. Co więcej, w niektórych krajach zachodnich, takich jak Niemcy, Francja czy Holandia, przepisy są jeszcze bardziej rygorystyczne, a świadectwa charakterystyki energetycznej odgrywają kluczową rolę w kształtowaniu rynku nieruchomości. W tych państwach budynki o niskiej efektywności energetycznej często tracą na wartości lub są objęte ograniczeniami w zakresie wynajmu, co stymuluje właścicieli do przeprowadzania termomodernizacji.

Prawdopodobne jest, że w nadchodzących latach również w Polsce znaczenie świadectw charakterystyki energetycznej będzie rosło. Unia Europejska konsekwentnie zaostrza wymogi dotyczące efektywności energetycznej budynków, a kolejne dyrektywy zmierzają w kierunku głębokiej dekarbonizacji sektora budowlanego. W tym kontekście, świadectwo charakterystyki energetycznej może stać się nie tylko wymogiem formalnym, ale istotnym czynnikiem wpływającym na wartość nieruchomości i możliwości jej wykorzystania.

Dla właścicieli nieruchomości o niskiej efektywności energetycznej warto rozważyć przeprowadzenie termomodernizacji. Działania takie jak docieplenie ścian, wymiana okien, modernizacja systemów grzewczych czy instalacja odnawialnych źródeł energii mogą znacząco poprawić charakterystykę energetyczną budynku. Co więcej, dzięki programom wsparcia, takim jak „Czyste Powietrze” czy ulga termomodernizacyjna, część kosztów tych inwestycji można odzyskać, co dodatkowo poprawia ich opłacalność.

Podsumowując, blisko dwa lata funkcjonowania przepisów dotyczących świadectw charakterystyki energetycznej przyniosły wymierne efekty w zakresie zwiększenia świadomości energetycznej właścicieli nieruchomości. System kontroli działa coraz sprawniej, a konsekwencje niedopełnienia obowiązków stają się realnym ryzykiem. Dla właścicieli planujących sprzedaż lub wynajem nieruchomości kluczowe jest, by być świadomym swoich obowiązków w tym zakresie i z wyprzedzeniem zadbać o wyrobienie odpowiedniego świadectwa. W dłuższej perspektywie, dążenie do poprawy efektywności energetycznej budynków przynosi korzyści nie tylko w wymiarze ekologicznym, ale również ekonomicznym, przekładając się na niższe koszty eksploatacji i wyższą wartość nieruchomości.