Wspólnota zmusza do wymiany drzwi. Właściciele tracą kontrolę nad częścią swojego lokalu

Wydawało się, że właściciel może swobodnie decydować o wyglądzie swojego mieszkania. Przepisy dają wspólnotom mieszkaniowym narzędzie, które zmienia tę zasadę. Jedna uchwała wystarcza, by zmusić sąsiadów do wymiany drzwi wejściowych na identyczne modele. Kary za nieposłuszeństwo sięgają 1000 złotych tygodniowo.

Fot. Shutterstock

Drzwi wejściowe do mieszkania należą do właściciela lokalu. Wynika to wprost z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali z 24 czerwca 1994, który stanowi, że częścią wspólną nieruchomości jest tylko to, co nie służy wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Skoro drzwi prowadzą do konkretnego mieszkania i używa ich tylko jego właściciel, powinny być traktowane jak każdy inny element lokalu – od podłogi po kaloryfer. W teorii każdy może więc wybrać dowolny model, kolor i konstrukcję bez pytania kogokolwiek o zdanie. Bywają jednak sytuacje, że właściciel musi pogodzić się z utratą kontroli nad tą częścią mieszkania i do bez jakiekolwiek winy z jego strony.

Praktyka działa inaczej. Wspólnoty mieszkaniowe mają prawo podjąć uchwałę, która zmienia te zasady. Mogą zadecydować, że wygląd drzwi wchodzi w skład nieruchomości wspólnej ze względu na estetykę klatki schodowej. Jednolity wzór, identyczny kolor, określony materiał – wszystko to może być narzucone właścicielom przez większość głosującą na zebraniu. Kto kupi drzwi niezgodne z uchwałą, ryzykuje kary finansowe i nakaz przywrócenia poprzedniego stanu.

Gdy większość decyduje o twoich drzwiach

Wspólnota może określić, że jednolity wygląd drzwi jest wartością wpływającą na wartość wszystkich lokali w budynku. To argument często powtarzany przez zarządy. Klatka schodowa z drzwiami w dziesięciu różnych kolorach rzeczywiście wygląda chaotycznie. Jeden sąsiad ma nowoczesne grafitowe płyty, drugi drewniane stylizacje retro, trzeci coś zielonego w kropki. Potencjalny kupiec mieszkania może się zniechęcić, a ceny lokali spaść.

Dlatego wiele wspólnot przyjmuje uchwały regulujące wygląd drzwi. Dokumenty te określają konkretne parametry – wzór, kolor, materiał wykonania, rzadziej konkretnego producenta. Właściciele, którzy chcą wymienić zużyte drzwi na nowe, muszą trzymać się tych wytycznych. W starszych budynkach często obowiązuje zasada zachowania oryginalnych drzwi fabrycznych z lat 70. lub 80., które traktowane są jako element historycznej tożsamości obiektu. Dlatego niektórzy zaraz za nimi montują drugie, własne drzwi.

Niektóre wspólnoty idą dalej. Wymagają zgłoszenia zamiaru wymiany drzwi do zarządu przynajmniej 30 dni przed planowanym montażem. Właściciel musi przedstawić projekt, specyfikację techniczną, zdjęcia planowanego modelu i czekać na opinię. Zarząd ma prawo odrzucić wniosek, jeśli uzna, że drzwi nie pasują do pozostałych. W razie odmowy można złożyć odwołanie na walnym zebraniu właścicieli, ale wymaga to zebrania odpowiedniej liczby podpisów i czekania na kolejne zebranie, które może odbyć się za kilka miesięcy.

Sądy potwierdzają władzę wspólnot

Orzecznictwo konsekwentnie staje po stronie wspólnot mieszkaniowych. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim w wyroku z 8 października 2008 (sygn. akt II SA/Go 299/08) uznał, że wykonanie witryny wejściowej w ścianie zewnętrznej budynku należy zakwalifikować jako przebudowę wymagającą zgody wspólnoty. To czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu, więc potrzebna jest uchwała właścicieli lokali.

Choć wyrok dotyczył witryny, a nie standardowych drzwi, logika sądu ma szersze zastosowanie. Każda zmiana widoczna z przestrzeni wspólnej – klatki schodowej, korytarza – może być uznana za ingerencję w wygląd części wspólnych. Nawet jeśli fizycznie drzwi znajdują się w lokalu właściciela, ich wygląd oddziałuje na wszystkich mieszkańców budynku. Dlatego wspólnota może regulować ten aspekt uchwałami.

Niektóre sprawy trafiają do sądów cywilnych. Właściciele, którzy zamontowali drzwi bez zgody wspólnoty, często otrzymują wezwania do przywrócenia stanu poprzedniego. Zazwyczaj mają na to 6 miesięcy. Kto nie zastosuje się dobrowolnie, może zostać obciążony karą umowną do 1000 złotych za każdy tydzień zwłoki. W skrajnych przypadkach wspólnota może zażądać przymusowej licytacji lokalu na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.

Przepisy przeciwpożarowe ograniczają swobodę

Nawet gdy wspólnota nie ma żadnych uchwał o wyglądzie drzwi, właściciele nie mogą montować czego chcą. Przepisy przeciwpożarowe nakładają surowe wymagania. Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z 7 czerwca 2010 określa, że drzwi w budynkach wielomieszkaniowych muszą spełniać normę EI30 lub wyższą. Oznacza to odporność na ogień i dym przez co najmniej 30 minut. W blokach powyżej 4 kondygnacji wymagana jest klasa EI60.

Drzwi otwierane na zewnątrz, na klatkę schodową, mogą zmniejszyć szerokość drogi ewakuacyjnej. Przepisy wymagają zachowania minimalnej szerokości 0,9 metra w świetle, a w przypadku lokali do 3 osób – 0,8 metra. Kto zamontuje drzwi przekraczające te wymiary, narusza prawo budowlane i naraża się na interwencję straży pożarnej. W razie kontroli funkcjonariusze mogą nakazać demontaż drzwi i przywrócenie zgodności z przepisami.

Grzywny za naruszenie prawa sięgają 50 000 złotych. W praktyce takie kary są rzadkością, ale mogą zostać nałożone, jeśli właściciel uporczywie odmawia dostosowania drzwi do wymogów. Straż pożarna może też odmówić przepuszczenia ekip ratunkowych przez drzwi niespełniające norm w razie pożaru lub innego zagrożenia, co dodatkowo komplikuje sytuację.

Nie każde pomieszczenie podlega tym samym zasadom

Komórki lokatorskie w piwnicach budynków to oddzielna kategoria. Tutaj estetyka ma mniejsze znaczenie niż na klatce schodowej. Właściciel, który chce wymienić liché blaszane drzwi do swojej piwnicy na solidne antywłamaniowe, najczęściej nie potrzebuje zgody wspólnoty. Pomieszczenia te znajdują się poza głównym widokiem mieszkańców i gości, więc argument o zachowaniu jednolitego wizerunku ma mniejszą wagę.

Problem pojawia się, gdy właściciel zmienia nie tylko drzwi, ale też ościeżnicę lub powiększa otwór drzwiowy. Taka ingerencja w konstrukcję budynku już wymaga zgody wspólnoty i często także pozwolenia na budowę lub zgłoszenia do nadzoru budowlanego. Zdarza się, że zarządy odmawiają zgody z obawy przed naruszeniem konstrukcji nośnej lub innymi problemami technicznymi. W takich przypadkach właściciel może odwołać się do walnego zebrania lub pozwać wspólnotę do sądu cywilnego.

Kto nie spełnia norm, ten płaci podwójnie

Właściciele, którzy zignorowali przepisy i zamontowali drzwi bez zgody, mogą trafić na kilka rodzajów konsekwencji jednocześnie. Po pierwsze, zarząd wspólnoty wyśle wezwanie do przywrócenia stanu poprzedniego. Po drugie, straż pożarna może nałożyć grzywnę za niespełnianie norm bezpieczeństwa. Po trzecie, ubezpieczyciel może odmówić wypłaty odszkodowania w razie pożaru, jeśli stwierdzi, że drzwi nie miały wymaganych certyfikatów.

Sąsiedzi również mają prawo składać skargi. Jeśli ktoś uzna, że drzwi sąsiada zagrażają bezpieczeństwu budynku – na przykład nie domykają się automatycznie, a przez to dym z pożaru mógłby swobodnie rozprzestrzeniać się po klatce – może zgłosić sprawę do prokuratury. W skrajnych przypadkach właściciel lokalu może zostać oskarżony o narażenie życia i zdrowia innych osób.

Koszty mogą być znaczące. Wymiana drzwi na nowy model spełniający wszystkie normy to wydatek rzędu 3000-8000 złotych, w zależności od klasy zabezpieczenia i izolacyjności. Do tego dochodzą kary od wspólnoty, ewentualne grzywny administracyjne i koszty obsługi prawnej, jeśli sprawa trafi do sądu. Łatwo przekroczyć 15 000-20 000 złotych za jedną nieprzemyślaną decyzję.

Jak legalnie wymienić drzwi wejściowe

Przed podjęciem jakichkolwiek działań sprawdź, czy twoja wspólnota ma uchwałę regulującą wygląd drzwi. Poproś zarząd o dostęp do wszystkich obowiązujących uchwał. Jeśli taka uchwała istnieje, musisz się do niej dostosować. Przeczytaj dokument dokładnie – zwykle zawiera konkretne wymagania dotyczące koloru, wzoru, materiału, klasy zabezpieczenia antywłamaniowego i izolacyjności termicznej.

Gdy nie ma żadnych uchwał ograniczających, sprawdź przynajmniej, jakie drzwi mają twoi sąsiedzi. Dobrowolne zachowanie spójności estetycznej może zapobiec konfliktom i nie obniży wartości twojego mieszkania. Jeśli wszystkie drzwi na klatce są drewniane w jasnym odcieniu, stawianie czerwonych metalowych płyt może wywołać niezadowolenie i zainicjować procedurę uchwalenia nowych zasad, które właśnie ciebie zmuszą do kolejnej wymiany.

Zawsze wybieraj drzwi z certyfikatami potwierdzającymi zgodność z normami przeciwpożarowymi. Producent powinien dostarczyć dokumenty zgodnie z PN-EN 1634-1 określające klasę EI30 lub EI60. Zachowaj te certyfikaty – mogą się przydać w razie kontroli straży pożarnej lub podczas sprzedaży mieszkania. Kupujący często pytają o parametry techniczne drzwi i brak dokumentów może obniżyć cenę transakcji.

Jeśli planujesz montaż drzwi otwieranych na zewnątrz, zmierz dokładnie szerokość korytarza. Upewnij się, że po zamontażu zostanie zachowana minimalna szerokość drogi ewakuacyjnej 0,9 metra. W wąskich klatkach może to być niemożliwe do spełnienia, wtedy musisz wybrać drzwi otwierane do wewnątrz lub przesuwane. Samozamykacz to element drzwi, nie wymaga osobnej zgody – montuj go swobodnie, jeśli uznasz za potrzebny.

Gdy zarząd odmawia zgody bez wyraźnego uzasadnienia, możesz odwołać się do walnego zebrania właścicieli. Zbierz podpisy sąsiadów popierających twój wniosek – zwiększa to szansę na pozytywne rozstrzygnięcie. Przygotuj solidną argumentację: pokaż zdjęcia obecnych zużytych drzwi, przedstaw certyfikaty nowych, wyjaśnij, jak wpłyną na bezpieczeństwo i izolację cieplną. Jeśli i to nie pomoże, możesz pozwać wspólnotę na podstawie art. 25 ustawy o własności lokali – sąd zbada, czy odmowa była zasadna.

Niektóre wspólnoty oferują dofinansowanie wymiany drzwi w mieszkaniach, jeśli odbywa się to w ramach kompleksowej termomodernizacji budynku. Zapytaj zarząd, czy planowane są takie prace w najbliższych latach. Jeśli tak, być może warto poczekać i skorzystać ze wsparcia finansowego zamiast wymieniać drzwi we własnym zakresie. Refundacja może pokryć nawet 50-70% kosztów, co przy droższych modelach daje oszczędność kilku tysięcy złotych.

Michał Wierzbicki

Redaktor naczelny portalu. Absolwent Dziennikarstwa i Nauk Politycznych Uniwersytetu Warszawskiego. Zawodowo interesuje się prawem i ekonomią.