Zacznie się jeszcze w 2026 r. Możesz być „za bogaty” na mieszkanie w bloku. Urzędnicy sprawdzą. Będą masowo wyrzucać ludzi z mieszkań?
Polska ma problem, którego rząd nie chce już dłużej ignorować. Z jednej strony zasoby mieszkaniowe gmin topnieją – w 2023 ubyło ich 4,3%. Z drugiej na mieszkanie czeka 123 tysiące gospodarstw, niektóre po kilkanaście lat. A w międzyczasie lekarz z milionem na koncie płaci 300 złotych czynszu, bo przepisy nie pozwalają go sprawdzić.
Fot. Warszawa w Pigułce
Matematyka, która się nie zgadza
Liczby mówią same za siebie. W Polsce funkcjonuje obecnie 592,8 tysiąca mieszkań komunalnych. Brzmi imponująco, dopóki nie zestawimy tego z rzeczywistością. W kolejce stoi 123,3 tysiąca gospodarstw domowych. Średni czas oczekiwania to 3 lata. W niektórych gminach sięga 10, czasem 17 lat.
Ale to nie koniec absurdów. Zamiast budować nowe lokale, gminy je sprzedają. Rocznie 12-15 tysięcy mieszkań trafia w prywatne ręce, często z bonifikatami rzędu 80-90%. Tymczasem nowych buduje się śladowo. W 2016 oddano do użytku 1746 mieszkań komunalnych, gdy kolejka liczyła prawie 159 tysięcy osób. To 1,1% zapotrzebowania.
W ciągu ostatnich 5 lat gminy pozyskały około 30 tysięcy mieszkań, ale pozbyły się 60 tysięcy. Bilans jest prosty: zasoby topnieją w tempie, które sprawia, że mieszkanie komunalne przestaje być formą pomocy, a staje się lotką dla szczęściarzy.
Wola kontroluje, znajduje dziury w systemie
Warszawska dzielnica Wola postanowiła sprawdzić, co się dzieje z jej zasobami. W 2024 roku skontrolowano 3700 lokali, w 2025 – kolejne 3000. Akcja nosi kryptonim „Poznaj Swojego Najemcę” i choć nazwa brzmi przyjaźnie, efekty są konkretne.
Kontrolerzy sprawdzali nie tylko, czy mieszka tam ktoś wymieniony w umowie. Patrzyli na zużycie mediów, rozmawiiali z sąsiadami, analizowali, czy lokal nie jest podnajmowany. W około 50 przypadkach znaleziono nieprawidłowości. To około 1,7% skontrolowanych lokali, ale eksperci mówią wprost: część osób przestała kombinować już na wieść o kontrolach.
Najczęstsze nadużycia? Klasyczny schemat: najemca płaci gminie kilkaset złotych, podnajmuje za 2-3 tysiące, różnicę pakuje do kieszeni. Albo wariant rodzinny: lokal trzymany „na zapas” dla dzieci czy wnuków, podczas gdy formalnie w papierach wszystko się zgadza. Problem w tym, że gminy nie mają narzędzi, żeby to skutecznie wyłapać.
Polityk z milionem na koncie i mieszkaniem za 300 złotych
Historia wicemarszałka województwa świętokrzyskiego Marka Bogusławskiego pokazuje, jak system nie działa. Zarabia średnio 44 tysiące złotych miesięcznie. Na koncie ma zgromadzone prawie milion złotych. Jeździ wydzierżawionym audi wartym 300 tysięcy. Mieszka w lokalu komunalnym w Jędrzejowie, płacąc około 300 złotych miesięcznie.
W ciągu ostatnich 26 lat zapłacił łącznie niecałe 52 tysiące złotych czynszu – średnio niecałe 2 tysiące rocznie. Gmina Jędrzejów ma 148 mieszkań komunalnych. Próg dochodowy uprawniający do lokalu to 2137 złotych na członka rodziny. Bogusławski zarabia ponad 20 razy więcej.
Wszystko jest legalne. Lokal wynajmuje od 1985 roku, gdy wprowadził się tam jako lekarz pracujący w samorządowej przychodni. Podpisał umowę przed 2019 rokiem, więc nie podlega weryfikacji dochodowej. System po prostu nie przewiduje sprawdzenia, ile zarabia. Sprawa wybuchła medialnie w lutym 2025, gdy TVN24 opisał jego sytuację.
Dziura w przepisach wielkości połowy najemców
Od 21 kwietnia 2019 gminy mogą weryfikować dochody najemców mieszkań komunalnych. Ale tylko tych, którzy podpisali umowy po tej dacie. Osoby z wcześniejszymi umowami są nietykalne. Mogą zarabiać ile chcą, system ich nie dosięgnie.
Tomasz Lewandowski, wiceminister rozwoju i technologii, przyznaje otwarcie: ten system jest naprawdę niesprawiedliwy. Jeśli przekroczysz próg dochodowy, czynsz skacze z dnia na dzień do poziomu rynkowego. Za 40-metrowe mieszkanie w Warszawie nagle płacisz 3000 złotych. To nie jest stopniowa podwyżka, to gilotyna.
Z drugiej strony część najemców ma ochronę absolutną. Nie ma znaczenia, że ich sytuacja się dramatycznie poprawiła. Nie ma znaczenia, że zarabiają dziesiątki tysięcy miesięcznie. Dopóki mają starą umowę, nikt ich nie ruszy.
Rząd przygotowuje uszczelnienie od 2026
Ministerstwo Rozwoju i Technologii ma już gotowy projekt ustawy. Ma trafić do wykazu prac rządu w drugim kwartale 2026 – między kwietniem a czerwcem. Najważniejsze zmiany uderzają w serce problemu.
Weryfikacja dochodów obejmie wszystkich najemców, nie tylko tych po 2019 roku. Obowiązkowa kontrola co 3 lata. Koniec z sytuacjami, gdy ktoś dostał mieszkanie 30 lat temu i nikt nigdy nie sprawdził, jak jego sytuacja się zmieniła. Wyłączenie dotyczy tylko osób pobierających emerytury i renty – nie wieku, tylko faktu pobierania świadczenia.
Koniec automatycznego „dziedziczenia” mieszkań. Obecnie po śmierci najemcy członkowie rodziny wstępują w stosunek najmu z mocy prawa. Syn zarabiający 100 tysięcy miesięcznie może spokojnie kontynuować umowę rodziców i płacić 500 złotych. Nowe przepisy to zmieniają – trzeba będzie złożyć wniosek, przejść weryfikację dochodową. Gmina zawrze umowę, ale czynsz ustali według nowych zasad.
Dostęp do centralnych rejestrów nieruchomości. Gminy dostaną możliwość sprawdzenia, czy wnioskodawca ma dom czy mieszkanie w innym mieście. Koniec z sytuacjami, gdy ktoś ma nieruchomość 50 kilometrów dalej, a gmina tego nie widzi.
Podwyżka, ale proporcjonalna, nie skokowa
Lewandowski zapowiada też zmianę filozofii ustalania czynszu. Obecnie system działa zero-jedynkowo: albo mieścisz się w progu, albo płacisz rynkową stawkę. Nowe przepisy wprowadzają stopniowanie. Im więcej zarabiasz ponad próg, tym wyższy procent podwyżki. Nie będzie skoku z 500 na 3000 złotych tylko dlatego, że zarabiasz o złotówkę za dużo.
Jednocześnie podniesiono krajowe progi dochodowe uprawniające do mieszkania komunalnego. 80% przeciętnego wynagrodzenia w województwie dla gospodarstwa jednoosobowego, 60% dla wieloosobowego. To więcej niż obecnie obowiązujące progi w większości gmin, które często sztucznie je zaniżały, żeby skrócić kolejkę.
Gminy stracą też możliwość stosowania kryterium metrażowego. Dotychczas mogły odmówić mieszkania komuś, kto czeka na przydział, ale mieszka w zbyt dużym lokalu u rodziny. To prowadziło do fikcyjnych umów najmu na mikrokawalerki, żeby spełnić formalne wymogi.
20% mieszkań w nowych budynkach po cenach rynkowych
Ciekawym pomysłem jest elastyczność w nowych inwestycjach. W budynkach nowo wybudowanych lub całkowicie zmodernizowanych gminy będą mogły wynajmować 20% lokali po cenach rynkowych, bez kryteriów dochodowych. Cel: zarobione pieniądze pójdą na remonty i nowe inwestycje. Efekt uboczny: miks społeczny zamiast gett biedy.
Co to znaczy dla kogoś, kto już wynajmuje
Jeśli mieszkasz w lokalu komunalnym, przygotuj się na kontrolę w ciągu najbliższych 2-3 lat. Nie ma znaczenia, czy podpisałeś umowę w 1990, czy w 2020. Wszyscy trafią pod lupę. Gminy będą wymagały dokumentów potwierdzających dochody za poprzedni rok kalendarzowy. W uzasadnionych przypadkach mogą poprosić o więcej.
Jeśli zarabiasz znacznie więcej niż wtedy, gdy dostałeś lokal, czynsz pójdzie w górę. Ale proporcjonalnie do dochodów, nie skokowo. Jeśli twoja sytuacja się nie zmieniła i nadal jesteś w trudnej sytuacji finansowej, nic ci nie grozi.
Bezwzględny zakaz dotyczy podnajmowania bez zgody urzędu. To najszybsza droga do utraty mieszkania. Kontrole będą częstsze, metody weryfikacji skuteczniejsze. Zużycie mediów, rozmowy z sąsiadami, sprawdzanie, kto faktycznie mieszka w lokalu.
Zgłaszaj zmiany w składzie gospodarstwa domowego. Ktoś się wyprowadził? Zgłoś. Ktoś się wprowadził? Zgłoś. Ukrywanie informacji może skończyć się utratą lokalu i dodatku mieszkaniowego.
Masz jakąkolwiek nieruchomość gdzie indziej? Nawet odziedziczoną działkę z ruderą? Zgłoś to. Gminy dostaną dostęp do centralnych rejestrów. Jak wyjdzie na jaw, że zataiłeś informacje, stracisz mieszkanie bez możliwości odwołania.
Czy system wróci na właściwe tory
Mieszkania komunalne powstały jako pomoc dla osób w trudnej sytuacji. Gdzieś po drodze stały się przywilejem, który można trzymać przez dziesięciolecia bez żadnej weryfikacji. Ludzie bogacili się, system zamarzał, kolejki rosły.
Nowe przepisy mają to zmienić. Pytanie, czy gminy będą miały zasoby i determinację, żeby to egzekwować. Weryfikacja dochodowa co 3 lata dla prawie 600 tysięcy umów najmu to ogromne wyzwanie logistyczne. Kontrole terenowe wymagają ludzi, czasu, pieniędzy.
Ale alternatywa jest gorsza. System dziurawy jak sito, w którym osoby zarabiające krocie zajmują mieszkania przeznaczone dla najuboższych, podczas gdy rodziny z dziećmi czekają 15 lat na swoje cztery kąty. Jeśli przepisy wejdą w życie pod koniec 2026 lub na początku 2027, będzie to pierwszy realny krok do naprawy systemu od 2019 roku.
Pozostaje pytanie, czy to wystarczy, żeby zatrzymać topniejące zasoby mieszkaniowe gmin. Bo uszczelnienie systemu to jedno, a budowa nowych mieszkań to drugie. Dopóki gminy będą sprzedawać więcej, niż budują, problem się nie rozwiąże. Zmieni się tylko to, kto będzie miał dostęp do tego, co zostanie.
Redaktor naczelny serwisu. Absolwent Wydziału Dziennikarstwa i Nauk Politycznych na Uniwersytecie Warszawskim z ponad 15-letnim doświadczeniem w mediach. Specjalista ds. strategii informacyjnych i komunikacji kryzysowej. Wieloletni inwestor giełdowy i praktyk rynków finansowych. W swoich tekstach łączy warsztat dziennikarski z praktyczną wiedzą o podatkach, inwestowaniu i mechanizmach rynkowych, tłumacząc zawiłości ekonomii na język codzienny.