Mieszkasz w bloku? 3 miesiące do tragedii. Mieszkańcy tracą mieszkania pomimo własności i aktów notarialnych

Posiadanie własnego mieszkania daje poczucie bezpieczeństwa, które okazuje się złudne, gdy do drzwi zapuka komornik. Prawo własności w Polsce nie jest absolutne – i wiele osób przekonuje się o tym za późno. Coraz więcej licytacji komorniczych lokali mieszkalnych nie wynika z niespłaconych kredytów hipotecznych, lecz ze zwykłych zaległości czynszowych i przegapionych pism sądowych. Mechanizmy, które do tego prowadzą, działają szybciej, niż większość właścicieli mieszkań się spodziewa.

Jeden kwartał bez czynszu wystarczy, żeby ruszyła machina

Powszechne jest przekonanie, że wspólnota mieszkaniowa to w gruncie rzeczy „sąsiedzi”, z którymi zawsze można się jakoś dogadać, a zaległości w opłatach można nadganiać miesiącami. Tymczasem zarządca nieruchomości ma prawny obowiązek dbania o płynność finansową budynku – i w wielu przypadkach nie ma tu mowy o pobłażliwości. Część spółdzielni i wspólnot kieruje sprawy do sądu już po kilku miesiącach zaległości. Nie ma ustawowego progu kwotowego, od którego zaczyna się postępowanie – w systemie prawnym zaległość nawet 500 zł może być wystarczającą przesłanką do wszczęcia procedury egzekucyjnej, bo mechanizm działa identycznie niezależnie od wysokości długu.

Gdy sprawa trafia do sądu, zazwyczaj rozpatrywana jest w trybie upominawczym – na posiedzeniu niejawnym, bez wzywania dłużnika na rozprawę. Sąd wydaje nakaz zapłaty wyłącznie na podstawie dokumentów przedstawionych przez wierzyciela. Właściciel mieszkania dowiaduje się o postępowaniu dopiero z listu poleconego. I właśnie w tym momencie rozgrywa się najważniejszy etap całej procedury.

Fikcja doręczenia – przepis stworzony dla cwaniaków, który uderza w zwykłych ludzi

Polski system prawny stosuje konstrukcję zwaną fikcją doręczenia. W teorii powstała po to, by dłużnicy nie mogli blokować postępowań przez celowe nieodbieranie korespondencji. W praktyce uderza często w tych, którzy po prostu byli poza domem. Mechanizm jest prosty: listonosz przynosi pismo z sądu, nikogo nie ma w domu, zostawia awizo. Odbiorca ma 7 dni na wizytę na poczcie. Jeśli tego nie zrobi, dostaje drugie awizo i kolejne 7 dni. Po tym czasie przesyłka wraca do akt sądowych – i sąd uznaje ją za doręczoną. W świetle prawa właściciel wiedział o nakazie zapłaty i miał możliwość obrony.

Od momentu „doręczenia” biegną twarde terminy. Uprawomocniony nakaz zapłaty to dla komornika zielone światło – nie bada on, czy dług jest zasadny, tylko egzekwuje. Dla wielu osób pierwszym sygnałem, że coś jest nie tak, jest zablokowane konto bankowe lub pismo o zajęciu nieruchomości. Trzy tygodnie za granicą w pracy, miesiąc w szpitalu, wynajmowane mieszkanie, do którego właściciel nie zagląda – to wystarczy, żeby walkowerem przegrać sprawę, o której się nie wiedziało.

Art. 16 ustawy o własności lokali – można stracić mieszkanie nawet bez długów

Zaległości czynszowe to najczęstsza, ale nie jedyna droga do utraty lokalu. Ustawa o własności lokali w art. 16 daje wspólnocie narzędzie do żądania sądowej sprzedaży lokalu w drodze licytacji, jeśli właściciel długotrwale zalega z opłatami, rażąco lub uporczywie narusza porządek domowy albo przez swoje zachowanie czyni korzystanie z innych lokali uciążliwym. W praktyce oznacza to, że ktoś, kto regularnie urządza głośne imprezy, niszczy klatkę schodową lub zachowuje się agresywnie wobec sąsiadów – może stracić mieszkanie, nawet jeśli płaci czynsz co do grosza. Trybunał Konstytucyjny potwierdził zgodność art. 16 z Konstytucją RP, uznając że dobro ogółu mieszkańców może być stawiane ponad indywidualne prawo własności.

Licytacja: właściciel traci mieszkanie i część jego wartości

Gdy dochodzi do licytacji komorniczej, dłużnik ponosi podwójną stratę. Pierwsza licytacja startuje od 3/4 wartości oszacowania, druga – od 2/3. Z uzyskanej kwoty komornik potrąca koszty egzekucji, koszty sądowe, koszty opinii biegłego, koszty ogłoszeń – i dopiero reszta trafia do dłużnika po zaspokojeniu wierzyciela. Sprzedaż mieszkania za 400 tys. zł, które rynkowo warte było 550 tys. zł, może oznaczać, że po wszystkich odliczeniach właściciel zostaje z kwotą niewystarczającą nawet na wkład własny pod nowe mieszkanie. Portal Biznes Info, powołując się na analizę prawną, określa to wprost jako „finansową śmierć cywilną”.

Projekt nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (UD311) z listopada 2025 roku, który ma wejść w życie w pierwszej połowie 2026 roku, zamknie furtkę, z której korzystali dotąd dłużnicy. Dotychczas możliwe było uniknięcie wygaśnięcia prawa do lokalu przez spłatę zadłużenia na końcowym etapie procesu – tuż przed licytacją. Nowe przepisy mają to wyeliminować: to sąd będzie rozstrzygał, czy skala zaległości uzasadnia wygaśnięcie prawa do nieruchomości, niezależnie od ostatniej chwili spłaty.

Co zrobić, żeby nie dać się zaskoczyć systemowi

Najważniejsza zasada jest banalnie prosta, a ignorowana przez tysiące osób: każde awizo należy odebrać jak najszybciej, niezależnie od poczucia, że „nic nie jesteśmy nikomu winni”. Pismo z sądu może dotyczyć błędu w systemie, starego roszczenia albo pomyłki urzędniczej – nieodebranie go odbiera możliwość obrony. Przy wyjazdach dłuższych niż 2 tygodnie warto ustanowić pełnomocnika pocztowego – to prosta formalność do załatwienia na każdej poczcie. Alternatywą jest rejestracja w bazie adresów elektronicznych e-Doręczeń, gdzie coraz więcej sądów i urzędów kieruje korespondencję cyfrową, eliminując problem fizycznej obecności. Właściciele, którzy wynajmują mieszkania i sami pod danym adresem nie mieszkają, powinni zadbać o to, żeby wszelka korespondencja od zarządcy i dostawców mediów trafiała na ich rzeczywisty adres – a nie na adres wynajmowanego lokalu, gdzie najemca może awizo po prostu wyrzucić.

Jeśli zaległości już się pojawiły, najgorsze rozwiązanie to brak reakcji. Zarządcy mają zazwyczaj większą elastyczność niż banki – wspólnota wolą odzyskać pieniądze w ratach bez kosztownego procesu sądowego, niż miesiącami czekać na egzekucję. Pismo do zarządu z prośbą o rozłożenie płatności na raty, złożone zanim sprawa trafi do sądu, dokumentuje dobrą wolę i może być istotnym dowodem w ewentualnym postępowaniu. Przy naprawdę trudnej sytuacji finansowej warto sprawdzić w urzędzie gminy lub ośrodku pomocy społecznej, czy przysługuje dodatek mieszkaniowy – to realna pomoc finansowa, z której wiele osób nie korzysta z powodów ambicjonalnych. Wreszcie: jeśli nakaz zapłaty już dotarł, masz 14 dni na wniesienie sprzeciwu. Nawet prosty sprzeciw, napisany bez prawniczego żargonu, powoduje, że nakaz traci moc i sprawa trafia do zwykłego postępowania sądowego – co daje czas na zebranie środków, negocjacje lub skonsultowanie się z prawnikiem z punktu Nieodpłatnej Pomocy Prawnej, dostępnego w każdym powiecie.