Rząd wpuści kontrolerów do mieszkań w blokach. Odmówisz? Zapłacisz nawet 5000 zł, a kontroler wejdzie z policją

Miliony Polaków mieszkających w spółdzielniach i wspólnotach mieszkaniowych czeka rewolucja. Ministerstwo Rozwoju i Technologii skierowało do uzgodnień międzyresortowych projekt nowelizacji, który wprost zobowiązuje lokatorów do otwierania drzwi przedstawicielom zarządcy – pod groźbą grzywny sięgającej 5000 zł. Projekt dopuszcza też wejście do mieszkania nawet bez zgody właściciela – w asyście policji.

Sąsiad odmawiał, blok płonął. Skąd wziął się ten projekt?

Problem znają wszyscy zarządcy bloków: jeden lokator, który od lat nie wpuszcza nikogo do mieszkania, może narazić na niebezpieczeństwo całą klatkę schodową. Nieszczelna instalacja gazowa, zapchany komin, przeciążona elektryka – żadna z tych usterek nie jest widoczna z zewnątrz. Zarządca wie, że coś jest nie tak, ale nie ma jak sprawdzić. Dotychczasowe przepisy nie dawały mu żadnych skutecznych narzędzi nacisku. Proces sądowy w takiej sprawie ciągnął się miesiącami, a zagrożenie rosło każdego dnia.

Resort rozwoju wprost przyznaje, że to właśnie takie sytuacje były impulsem do zmian. Brak dostępu do pojedynczego lokalu wielokrotnie prowadził do zalewania całych kondygnacji, awarii gazowych i zatruć tlenkiem węgla. Według danych Komendy Głównej Państwowej Straży Pożarnej w Polsce dochodzi do ponad 100 tys. pożarów rocznie, a niesprawne przewody kominowe są jedną z głównych przyczyn śmiertelnych zatruć czadem – każdego roku ginie od kilkudziesięciu do ponad stu osób.

Co mówi projekt – obowiązek od pierwszego pełnoletniego w lokalu

Przygotowana przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U.) nakłada jednoznaczny obowiązek: właściciel lokalu we wspólnocie lub spółdzielni mieszkaniowej musi udostępnić mieszkanie na żądanie zarządu lub zarządcy budynku. Dotyczy to zarówno kontroli okresowych – tych wymaganych przez prawo budowlane – jak i doraźnych przeglądów, które mogą się odbyć w każdej chwili, gdy zarządca uzna to za konieczne.

Co istotne, obowiązek nie dotyczy wyłącznie właściciela. Przepisy mają obejmować każdą pełnoletnią osobę przebywającą w lokalu – a więc również najemcę, domownika czy osobę zajmującą mieszkanie bez tytułu prawnego. Projekt przewiduje też obowiązek wykonywania zaleceń pokontrolnych. Sama kontrola to nie wszystko – jeśli inspektor stwierdzi usterkę i wyda zalecenie, lokator będzie musiał je wykonać w wyznaczonym terminie.

Kontrole, do których trzeba będzie obligatoryjnie wpuszczać, obejmą przede wszystkim instalacje gazowe, elektryczne, przewody kominowe i wentylacyjne. Zgodnie z prawem budowlanym przeglądy instalacji gazowych i kominów muszą się odbywać co najmniej raz w roku – to wymóg, który do tej pory bywał nagminnie omijany właśnie z powodu odmowy dostępu.

Powiatowy nadzór budowlany nałoży grzywnę – od 20 do 5000 zł

Kluczowy jest mechanizm egzekwowania nowego obowiązku. Projekt zakłada, że w przypadku uporczywego uchylania się od udostępnienia lokalu zarządca będzie mógł złożyć wniosek do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego o nałożenie grzywny. Widełki kary wynoszą od symbolicznych 20 zł do 5000 zł. Co ważne – grzywna może zostać nałożona nie tylko za zablokowanie samej kontroli, ale też za ignorowanie zaleceń pokontrolnych.

Słowo „uporczywe” w projekcie nie jest przypadkowe. Jednorazowa odmowa – na przykład dlatego, że lokator był nieobecny albo nie mógł wziąć urlopu – nie powinna automatycznie skutkować karą. Przepisy mają uderzyć w osoby, które systematycznie i świadomie blokują dostęp, nie reagują na wielokrotne wezwania zarządcy i de facto uniemożliwiają przeprowadzenie prawem wymaganego przeglądu.

Policyjna asysta zamiast czekania na sąd – wejście bez zgody lokatora

Projekt idzie jeszcze dalej. W sytuacjach awaryjnych lub gdy sposób użytkowania mieszkania zagraża bezpieczeństwu pożarowemu albo sanitarnemu całego budynku, zarządca będzie mógł wejść do lokalu wbrew woli właściciela – w obecności funkcjonariusza policji. Jeśli wymagają tego okoliczności, dopuszczony zostanie udział straży pożarnej.

Analogiczne uprawnienie pojawi się też w przypadku nieobecności lokatora. Jeśli dojdzie do awarii zagrażającej budynkowi, a właściciela nie ma w domu i nie można się z nim skontaktować, zarządca nie będzie musiał czekać. Wejdzie z policją, a po zakończeniu interwencji będzie zobowiązany do zabezpieczenia lokalu i rzeczy lokatora do czasu jego powrotu. Z każdej takiej czynności sporządzany będzie protokół – to zabezpieczenie zarówno dla zarządcy, jak i dla samego mieszkańca.

Projekt trafi do Rady Ministrów w połowie 2026 roku

Nowelizacja jest na razie na etapie uzgodnień międzyresortowych i konsultacji społecznych – jej ostateczny kształt może się jeszcze zmienić. Ministerstwo planuje, że projekt zostanie przyjęty przez Radę Ministrów w II kwartale 2026 roku. Jeśli ustawa przejdzie przez Sejm i Senat i zostanie podpisana przez prezydenta, nowe przepisy wejdą w życie 30 dni od publikacji w Dzienniku Ustaw.

Warto zwrócić uwagę, że nowelizacja jest elementem szerszego pakietu zmian w prawie lokatorskim. Ten sam projekt zmienia m.in. zasady dziedziczenia lokali komunalnych, wprowadzając kryterium dochodowe przy ustalaniu, kto może w nich pozostać po śmierci dotychczasowego najemcy. Mieszkanie w bloku coraz wyraźniej przestaje być strefą wyłączoną spod zewnętrznego nadzoru – i to niezależnie od tego, czy mowa o lokalach komunalnych, spółdzielczych czy prywatnych we wspólnocie.

Co z tego wynika dla mieszkańców bloków? Kilka praktycznych informacji

Przepisy nie są jeszcze obowiązujące, ale warto już teraz wiedzieć, jak powinny wyglądać procedury, gdy już wejdą w życie. Po pierwsze – zarządca będzie musiał działać na podstawie wcześniejszego wezwania. Dopiero gdy lokator „uporczywie” odmawia – a więc ignoruje kolejne pisma i wezwania – zarządca zyska podstawę do złożenia wniosku o grzywnę. Jednorazowe „nie mogę teraz” nie powinno być podstawą do kary.

Po drugie – w przypadku kontroli warto ustalić z zarządcą termin, który jest wygodny dla obu stron. Przepisy wymagają wpuszczenia, ale nie zakazują negocjowania daty. Odmowa wyznaczenia jakiegokolwiek terminu w rozsądnym czasie to już inna historia. Po trzecie – jeśli zarządca wejdzie do mieszkania pod nieobecność lokatora w sytuacji awaryjnej, ma obowiązek sporządzić protokół i zabezpieczyć lokal. Brak protokołu to naruszenie procedury – warto tego pilnować.

Po czwarte, nowe przepisy obejmą nie tylko właścicieli, ale też najemców i domowników. Jeśli ktoś wynajmuje mieszkanie i nie wpuści kontroli, może odpowiadać tak samo jak właściciel. To istotna zmiana dla rynku najmu, gdzie relacje między wynajmującym a zarządcą budynku bywają skomplikowane.