Mieszkanie na przedmieściach czy w metropolii? Sprawdź, gdzie najbardziej opłaca się kupić „M”.
Fot. Shutterstock
Drastyczne różnice w cenach, gdzie jest najdrożej?
W 2026 roku dystans cenowy między Warszawą, Krakowem czy Wrocławiem a okalającymi je powiatami osiągnął rekordowe poziomy. W centrach tych miast podaż nowych mieszkań jest skrajnie ograniczona, co przy niesłabnącym popycie winduje stawki powyżej możliwości finansowych klasy średniej. Inwestorzy oraz osoby kupujące pierwsze mieszkanie coraz częściej zmuszeni są do szukania ofert w promieniu 20-30 kilometrów od granic miasta.
Porównanie rynku: Centrum vs Przedmieścia. Tabela
Dane z raportu wskazują na kluczowe różnice w dynamice obu segmentów rynku:
| Obszar | Dynamika cen r/r | Dostępność oferty | Główny typ nabywcy |
|---|---|---|---|
| Centra Metropolii | Wzrost dwucyfrowy | Bardzo niska (brak gruntów) | Inwestorzy, segment Premium |
| Przedmieścia (Powiaty ościenne) | Umiarkowany wzrost | Wysoka (nowe projekty) | Rodziny, osoby kupujące pierwsze „M” |
Dlaczego przedmieścia dają większy wybór?
Deweloperzy, zablokowani brakiem działek i skomplikowanymi procedurami w dużych miastach, przenieśli swoją aktywność do gmin ościennych. Tam procesy inwestycyjne są szybsze, a grunty tańsze, co pozwala na oferowanie mieszkań w cenach akceptowalnych dla banków przy wyliczaniu zdolności kredytowej. W 2026 roku to właśnie w powiatach podwarszawskich czy podkrakowskich powstaje najwięcej lokali o metrażach poszukiwanych przez rodziny (3-4 pokoje).
Co to oznacza dla Twojego portfela i planów?
Wnioski z raportu są kluczowe dla osób planujących zakup nieruchomości:
- Zdolność kredytowa dyktuje lokalizację: Przy obecnych stopach procentowych, dla wielu osób mieszkanie na przedmieściach jest jedyną opcją uzyskania pozytywnej decyzji banku.
- Czas to pieniądz: Niższa cena metra kwadratowego na obrzeżach jest okupiona kosztami dojazdów. W 2026 roku nabywcy coraz częściej przeliczają koszt paliwa i czasu na ratę kredytu.
- Potencjał wzrostu wartości: Eksperci wskazują, że nieruchomości na dobrze skomunikowanych przedmieściach mogą w przyszłości zyskiwać na wartości szybciej niż te w już „przepłaconym” centrum.
- Wymagający rynek wtórny: W metropoliach rynek wtórny trzyma ceny równie mocno co pierwotny, podczas gdy na obrzeżach łatwiej o negocjacje z właścicielem.
Źródło: Opracowanie na podstawie raportu rynkowego Business Insider Polska dotyczącego dynamiki cen mieszkań w metropoliach i ich aglomeracjach w 2026 roku.
Prawnik, menedżer i ekspert ds. prawa nowych technologii. Absolwent Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego oraz prestiżowych studiów menedżerskich Executive MBA. Posiada unikalne kompetencje cyfrowe potwierdzone dyplomem SGH i Google w programie „Umiejętności Jutra AI”. Wieloletni praktyk samorządowy, który doskonale zna mechanizmy legislacyjne. W redakcji zajmuje się najtrudniejszymi tematami na styku regulacji prawnych, strategii biznesowych i sztucznej inteligencji, wyjaśniając, jak nowoczesne przepisy wpływają na przedsiębiorców i obywateli.