Ten podatek to gigantyczne obciążenie. Wyczyściłby konta większości Polaków. Czy wejdzie w tym roku?

Temat podatku katastralnego co kilka miesięcy wraca do polskiej debaty publicznej, wywołując falę niepokoju wśród właścicieli mieszkań i domów. Rzeczywistość jest jednak póki co prosta: żaden projekt ustawy nie trafił jeszcze do Sejmu. A kiedy może trafić? Oto co wiadomo w lutym 2026 roku.

Jak działa podatek, który płacisz teraz

Żeby zrozumieć, o co w ogóle toczy się spór, trzeba wiedzieć, czym różnią się oba systemy. Obecnie w Polsce podatek od nieruchomości naliczany jest od metrażu, a ustalają go samorządy. W 2026 roku maksymalna możliwa stawka wynosi 1,25 zł za metr kwadratowy (wzrost o ok. 5 proc. względem 2025 roku, zgodnie z obwieszczeniem Ministra Finansów i Gospodarki, M.P. 2025 poz. 726). Właściciel 50-metrowego mieszkania płaci więc rocznie zaledwie 62,50 zł – bez względu na to, czy lokal jest w centrum Warszawy i wart 800 tys. zł, czy na obrzeżach małego miasta za 200 tys. zł.

Podatek katastralny działa zupełnie inaczej: podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa nieruchomości, a nie jej powierzchnia. W krajach, gdzie taki system funkcjonuje, stawki wynoszą zwykle od 0,5 do 1,5 proc. wartości rocznie. Przy mieszkaniu wartym 600 tys. zł i stawce 1 proc. roczny podatek wyniósłby 6 tys. zł – zamiast obecnych kilkudziesięciu złotych. Dom wart 1 mln zł generowałby obciążenie rzędu 10 tys. zł rocznie.

Lewica chciała złożyć projekt przed Świętami. Nie złożyła

Przez kilka ostatnich miesięcy 2025 roku Lewica zapowiadała, że projekt ustawy o podatku katastralnym trafi do Sejmu do 21 grudnia 2025 roku. Wiceszefowa klubu Anita Kucharska-Dziedzic deklarowała to wprost w rozmowach z mediami. Termin nie został dotrzymany – i nie z powodów politycznych.

Jak ustalił portal WNP.pl, główną przeszkodą okazał się brak spójnego systemu wyceny nieruchomości w Polsce. Bez wiarygodnej, państwowej bazy danych o realnych wartościach lokali nie można sprawiedliwie naliczyć podatku – i to właśnie ta kwestia techniczna zatrzymała projekt. Nie ma rejestru, nie ma podatku – taka jest prosta logika tej sytuacji.

Szansą na zmianę ma być Portal DOM – nowa platforma gromadząca dane o transakcjach kupna i sprzedaży mieszkań i domów. Zdaniem osób znających kulisy prac nad projektem, jak podaje WNP, dane zbierane przez portal mogłyby z czasem służyć jako podstawa do wyceny nieruchomości dla celów podatkowych. Na razie to jednak perspektywa odległa, a nie gotowe narzędzie.

Rząd mówi „nie”. Ministerstwo Finansów bez planów katastralnych

Stanowisko Ministerstwa Finansów jest konsekwentne od wielu miesięcy. W marcu 2025 roku minister Andrzej Domański wprost zadeklarował, że „Ministerstwo Finansów nie prowadzi żadnych prac zmierzających do wprowadzenia podatku katastralnego”. W odpowiedzi na petycję z 22 stycznia 2026 roku resort ponownie potwierdził brak jakichkolwiek rządowych prac w tym kierunku.

Rzecznik rządu Adam Szłapka równie jednoznacznie zdystansował się od propozycji Lewicy. Projekt ma charakter poselski – co znaczy, że to inicjatywa grupy posłów, a nie całego rządu. Koalicjanci Lewicy – KO i PSL – nie wyrazili poparcia dla tego pomysłu. KO wskazuje, że podatek katastralny nie był częścią umowy koalicyjnej. PSL zachowuje stanowisko krytyczne.

Prezydent Nawrocki zapowiadał weto. Projekt blokowałby prezydent

Nawet gdyby Lewicy udało się zebrać odpowiednią liczbę podpisów i przeforsować projekt przez Sejm, czeka na niego kolejna bariera. Prezydent Karol Nawrocki wielokrotnie deklarował, że nie podpisze żadnej ustawy podnoszącej podatki. Jego stanowisko wobec podatku katastralnego jest jednoznaczne negatywne – co oznacza, że uchwalony projekt trafiłby do Trybunału Konstytucyjnego lub wrócił do Sejmu po weto.

Do odrzucenia weta potrzeba trzech piątych głosów. Przy obecnym układzie sił w parlamencie – gdzie PiS i Konfederacja są zdecydowanie przeciw – taka większość jest poza zasięgiem koalicji, nawet gdyby wszyscy jej posłowie zagłosowali za.

Kogo właściwie miałby objąć ten podatek

Propozycja Lewicy jest węższa, niż sugerują emocje wokół tematu. Podatkiem byliby objęci wyłącznie właściciele co najmniej 3 nieruchomości. Pierwsze i drugie mieszkanie – bez zmian. Rozważane stawki to 0,5-1,5 proc. wartości rocznie, z możliwą progresją przy większej liczbie lokali.

Skala grupy objętej podatkiem jest przy tym stosunkowo niewielka. Według dostępnych danych właścicielami więcej niż 3 mieszkań jest około 0,8 proc. Polaków – to ok. 77 tys. osób posiadających łącznie ok. 321 tys. lokali kwalifikujących się do opodatkowania. Ekonomiści PKO BP oszacowali, że przy stawce 0,2 proc. budżet zyskałby ok. 0,3 mld zł, przy stawce 1 proc. – ok. 1,7 mld zł. Dla porównania: sam podatek Belki przyniósł w 2024 roku 10,6 mld zł.

Bartosz Guss, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich, skomentował to wprost w rozmowie z WNP.pl: „Z publicznie dostępnych informacji wynika, że właściciele więcej niż trzech mieszkań to marginalna grupa. Nagłaśnianie postulatu podatku katastralnego odwraca uwagę od rzeczywistych wyzwań rynku mieszkaniowego.”

MFW chce katastru, Niemcy mają i płacą mniej niż Polacy

Zwolennicy podatku katastralnego powołują się na rekomendacje Międzynarodowego Funduszu Walutowego, który – w tym w raporcie z listopada 2024 roku – wskazywał na potrzebę zmian w opodatkowaniu nieruchomości w Polsce. OECD od lat zwraca uwagę, że obecny system powierzchniowy jest słabym wskaźnikiem zamożności podatnika.

Paradoks polega jednak na tym, że kraje stosujące system katastralny niekoniecznie ściągają więcej podatków od nieruchomości. Dr Aleksander Łożykowski, doradca podatkowy i radca prawny w kancelarii LTCA, wskazywał na łamach WNP.pl, że „Polska ma niemal trzykrotnie większy udział wpływów z podatku od nieruchomości niż Niemcy, które stosują system ad valorem”. Kluczowe jest zatem nie to, czy kataster zostanie wprowadzony, lecz przy jakich stawkach.

Co z tym wszystkim zrobić – kilka praktycznych wniosków

Na dziś właściciele jednego lub dwóch mieszkań i domów nie mają się czym niepokoić – żadna z poważnych propozycji ich nie obejmuje. Podatek od nieruchomości liczony od metrażu pozostaje niezmieniony, a jedyna rzeczywista zmiana w ostatnim czasie to podwyżka stawki z 1,01 zł do 1,12 zł za m² obowiązująca od 2025 roku. Właściciele trzech i więcej lokali powinni śledzić prace Lewicy nad projektem – choć na dziś jego wejście w życie jest politycznie mało realne, sama zapowiedź może wpłynąć na decyzje inwestycyjne. Osoby, które dopiero planują zakup drugiej lub trzeciej nieruchomości, powinny brać pod uwagę, że debata o katastrze będzie wracać i kształt przepisów może się zmieniać – warto więc analizować inwestycje przy założeniu różnych scenariuszy podatkowych.