Bańka na rynku nieruchomości w końcu pękła? Co nas czeka teraz?

Przez ostatnią dekadę słyszeliśmy jak mantrę jedno zdanie: „Taniej już nie będzie”. Nieruchomości w Polsce miały być inwestycyjnym Świętym Graalem, dobrem, które opiera się grawitacji ekonomicznej i zawsze zyskuje na wartości. Kto nie kupił mieszkania w 2020, żałował w 2022. Kto nie kupił w 2023, płakał w 2024. Aż nadszedł rok 2025. Rok, w którym rynek powiedział „sprawdzam”, a wykresy cenowe po raz pierwszy od lat zaświeciły na czerwono. Dziś, w styczniu 2026 roku, patrzymy na rynek pełen niesprzedanych lokali, zdesperowanych flipperów i deweloperów, którzy zamiast podnosić ceny, dorzucają garaże i wycieczki gratis, byle tylko ktoś podpisał akt notarialny. Czy to tylko chwilowa zadyszka, czy początek wieloletniej zapaści, która pogrzebie oszczędności milionów Polaków ulokowane w „betonowym złocie”?

Styczeń to czas prognoz, ale w tym roku mają one gorzki posmak dla właścicieli mieszkań. Jeszcze dwa lata temu nagłówki gazet krzyczały o rekordach cenowych – 20 tysięcy za metr w Warszawie czy Krakowie nikogo nie dziwiło. Dziś te same portale ostrożnie piszą o „korekcie”, choć w kuluarach mówi się wprost: bańka pękła, choć nie z hukiem, a z cichym sykiem uchodzącego powietrza.

Rok 2025 był splotem kilku negatywnych czynników, które zadziałały jak idealna burza. Wycofanie rządowych dopłat do kredytów (słynne fiasko „Kredytu 0%”), utrzymujące się wysokie stopy procentowe, wprowadzenie podatku od pustostanów oraz demografia – to wszystko sprawiło, że popyt runął. Kupujący, którzy jeszcze niedawno bili się o dziurę w ziemi, teraz siedzą z założonymi rękami i czekają na „jeszcze taniej”. Jak głęboki jest ten spadek i czy naprawdę można dziś kupić mieszkanie taniej niż w 2024 roku?

Psychologiczna bariera pękła. „Kupujący zniknęli”

Największą zmianą, jaką przyniósł 2025 rok, nie były wcale cyfry w tabelkach Excela, ale zmiana w psychologii tłumu. Przez lata strach przed tym, że „zaraz będzie drożej”, napędzał zakupy impulsywne. W połowie ubiegłego roku ten strach zniknął, zastąpiony przez nadzieję, że „zaraz będzie taniej”. To, w ekonomii behawioralnej, jest momentem zwrotnym.

Biura sprzedaży deweloperów, które w 2023 roku przypominały ule, w 2025 roku opustoszały. Raporty za IV kwartał 2025 roku pokazują drastyczny spadek sprzedaży nowych lokali – nawet o 40% rok do roku. Ludzie przestali wierzyć w wieczny wzrost. Kiedy z rynku zniknęli spekulanci i inwestorzy (wystraszeni nowymi podatkami), zostali tylko ci, którzy kupują na własne potrzeby. A tych, przy drogim kredycie i zaostrzonych wymogach KNF, jest po prostu za mało, by wchłonąć gigantyczną podaż.

Dramat flipperów i „inwestorów z YouTube’a”

Prawdziwym symbolem krachu 2025 roku stali się domorośli flipperzy. Osoby, które na górce cenowej (przełom 2023/2024) kupiły „ruiny do remontu” na kredyt lub za pożyczone pieniądze, licząc na szybki zysk, zderzyły się ze ścianą. Wzrost podatku PCC (o którym pisaliśmy wcześniej) oraz nasycenie rynku sprawiły, że nie mieli komu sprzedać swoich „perełek inwestycyjnych”.

W styczniu 2026 roku portale ogłoszeniowe pełne są ofert „sprzedam pilnie”, „cena do negocjacji”, „okazja poniżej kosztów zakupu”. Wiele osób, które lewarowało się kredytami pod te inwestycje, stoi teraz przed widmem bankructwa konsumenckiego. Mieszkanie, które miało dać 50 tysięcy zysku w 3 miesiące, stoi puste od roku, generując koszty czynszu i odsetek. To brutalna weryfikacja marzeń o byciu rentierem bez kapitału.

Ukryte obniżki. Jak deweloperzy maskują spadki?

Oficjalne cenniki deweloperów wciąż „trzymają fason”. Wchodząc na stronę internetową dużej firmy, wciąż widzimy ceny zbliżone do tych z 2024 roku. Dlaczego? Bo oficjalna obniżka cennikowa to wizerunkowe samobójstwo i sygnał dla banków finansujących inwestycję, że projekt ma kłopoty. Jednak w 2025 roku rynek pierwotny stał się rynkiem „promocji ukrytych”.

Wchodząc do biura sprzedaży w 2026 roku, klient jest królem. „Cena za metr to 15 tysięcy, ale… dorzucamy miejsce postojowe w hali garażowej gratis (wartość 50 tys. zł), komórkę lokatorską gratis, pakiet wykończenia pod klucz za połowę ceny i harmonogram płatności 10/90”. Gdy podliczymy te wszystkie bonusy, okazuje się, że realna cena transakcyjna spadła o 10-15%. To są faktyczne obniżki, których nie widać w nagłówkach ogłoszeń, ale które realnie wpływają na rynek.

Rynek wtórny krwawi bardziej

O ile deweloperzy mają poduszkę finansową i mogą manipulować promocjami, o tyle „zwykły Kowalski” sprzedający mieszkanie po babci jest w gorszej sytuacji. Na rynku wtórnym w 2025 roku doszło do największych przecen. Mieszkania w wielkiej płycie, w gorszych lokalizacjach, bez windy czy balkonu, stały się niesprzedawalne w cenach z 2024 roku.

Właściciele, przyciśnięci rosnącymi kosztami utrzymania (czynsze, podatek od pustostanów), zaczęli schodzić z ceny. Obserwujemy powrót do normalności, gdzie różnica między ceną ofertową (życzeniową) a transakcyjną wynosi nawet 15-20%. W 2023 roku było to 2-3%. Jeśli ktoś musi sprzedać „na już”, musi zejść z ceny drastycznie. Mieszkania wystawione za 800 tys. zł sprzedają się po pół roku za 650 tys. zł. To realny spadek wartości majątku.

Czy najem się jeszcze opłaca? Rentowność szoruje po dnie

Kolejnym gwoździem do trumny hossy mieszkaniowej w 2025 roku był spadek stawek najmu. Podaż mieszkań na wynajem wzrosła (właściciele boją się podatku od pustostanów, flipperzy nie mogą sprzedać, więc wynajmują), a popyt zmalał (odpływ imigrantów ze Wschodu, demografia, praca zdalna z mniejszych miast).

W efekcie, w styczniu 2026 roku rentowność najmu w dużych miastach spadła do poziomu 3-4% netto w skali roku. To mniej niż oferują bezpieczne obligacje skarbowe czy nawet niektóre lokaty bankowe. Inwestorzy, widząc to, przestali kupować mieszkania „pod wynajem”. Skoro nie ma zysku z najmu, a cena mieszkania nie rośnie (a spada), inwestycja traci sens. Ten odpływ kapitału inwestycyjnego jest głównym hamulcowym rynku.

Kredyt hipoteczny 2026 – wciąż drogo i trudno

Mimo spadku cen, Polacy nie rzucili się na zakupy. Dlaczego? Bo zdolność kredytowa w 2026 roku wciąż jest niska. Stopy procentowe, choć lekko spadły w porównaniu do szczytu, wciąż są na poziomie, który sprawia, że rata kredytu na 30 lat jest gigantyczna. Kredyt „Bezpieczny 2%” jest już tylko wspomnieniem, a banki – widząc spadające ceny zabezpieczeń (mieszkań) – zaostrzyły wymogi dotyczące wkładu własnego.

Dziś, aby kupić mieszkanie, trzeba mieć gotówkę. A gotówkę mają nieliczni. Koło się zamyka. Mamy rynek kupującego, ale kupujących brak.

Co to oznacza dla Ciebie?

Sytuacja na rynku nieruchomości w 2026 roku jest bezprecedensowa. Po latach szalonego wzrostu, weszliśmy w fazę bolesnej weryfikacji. Twoja strategia – niezależnie od tego, po której stronie transakcji stoisz – musi się zmienić. Oto co powinieneś zrobić:

• Dla kupujących: Nie spiesz się. Czas gra na Twoją korzyść. Obserwuj ogłoszenia, które wiszą dłużej niż 3 miesiące – ich właściciele są zdesperowani. Negocjuj bezlitośnie. Proponuj cenę o 20% niższą od ofertowej. W 2026 roku nie jest nietaktem, to start do rozmowy. Szukaj mieszkań na rynku pierwotnym z „pakietami korzyści” – często miejsce postojowe gratis jest warte więcej niż symboliczny rabat na metrze.
• Dla sprzedających: Jeśli musisz sprzedać, zrób to realistycznie. Wycena rzeczoznawcy z 2024 roku jest już nieaktualna. Sprawdź ceny transakcyjne (a nie ofertowe!) w swojej okolicy. Lepiej obniżyć cenę od razu i sprzedać w miesiąc, niż trzymać „pustostan” przez rok, płacąc czynsz i podatki, by ostatecznie i tak sprzedać taniej. Rynek spada, więc każdy miesiąc zwłoki działa na Twoją niekorzyść.
• Dla inwestorów: Policz rentowność najmu na nowo, uwzględniając pustostany (trudniej o najemcę) i remonty. Jeśli ROI wychodzi poniżej 5%, zastanów się, czy nie lepiej przenieść kapitał w inne aktywa. Betonowe złoto przestało błyszczeć.
• Dla najemców: To Twój czas. Jeśli płacisz wysoki czynsz ustalony w 2023 lub 2024 roku, renegocjuj umowę. Sprawdź oferty w okolicy – prawdopodobnie znajdziesz coś w podobnym standardzie o 300-400 zł taniej. Nie bój się powiedzieć właścicielowi: „Albo obniżka, albo się wyprowadzam”. On wie, że znalezienie nowego lokatora w 2026 roku jest trudne i kosztowne.

Pęknięcie bańki w 2025 roku nie oznacza, że mieszkania będą rozdawane za darmo. Oznacza jednak powrót do normalności, w której mieszkanie jest miejscem do życia, a nie spekulacyjnym towarem, na którym każdy musi zarobić krocie. Rok 2026 będzie rokiem wielkich okazji dla cierpliwych i rokiem wielkich strat dla chciwych.