Bez tego dokumentu notariusz odeśle cię z kwitkiem, a urząd wlepi 5000 zł kary [PRZEPISY]

Wrzucasz ogłoszenie na popularny portal: „Wynajmę kawalerkę” albo „Sprzedam dom”. Telefon dzwoni, klient jest chętny, umawiacie się na podpisanie umowy. I wtedy następuje zderzenie ze ścianą. Okazuje się, że w ferworze walki o klienta zapomniałeś o jednym, niepozornym dokumencie, który od kilku miesięcy jest absolutnie obowiązkowy. Świadectwo Charakterystyki Energetycznej przestało być martwym przepisem. Dziś jego brak nie tylko blokuje transakcję u notariusza, ale wystawia cię na strzał w postaci grzywny, która może wynieść nawet 5000 złotych. I nie, to nie dotyczy tylko deweloperów – dotyczy ciebie, nawet jeśli wynajmujesz stare mieszkanie po babci.

Zmiany w Ustawie o charakterystyce energetycznej budynków weszły w życie cicho, ale ich skutki są głośne i kosztowne. Przez lata Polacy przyzwyczaili się, że „certyfikaty energetyczne” to problem wielkich firm budowlanych. Nowelizacja przepisów wywróciła ten stolik. Teraz obowiązek posiadania dokumentu spada na każdego właściciela, który chce zbyć lub wynająć nieruchomość. Co gorsza, przepisy dają organom kontrolnym realne narzędzia do karania tych, którzy próbują ten obowiązek obejść.

Notariusz nie ma wyboru – musi zapytać o „papier”

Najbardziej bolesne zderzenie z rzeczywistością następuje w kancelariach notarialnych. Wyobraź sobie sytuację: kupiec z gotówką czeka, termin wyprowadzki ustalony, szampan chłodzi się w lodówce. Siadacie do stołu, a notariusz zadaje pytanie: „Czy przekazano nabywcy świadectwo charakterystyki energetycznej?”.

Jeśli odpowiedź brzmi „nie”, notariusz ma związane ręce. Zgodnie z prawem, w akcie notarialnym musi znaleźć się zapis o przekazaniu tego dokumentu. Owszem, można teoretycznie podpisać akt z pouczeniem o grożącej grzywnie (notariusz zaraportuje ten fakt), ale większość kupujących – świadomych swoich praw – po prostu wstrzymuje transakcję. Nikt nie chce kupować kota w worku i narażać się na problemy w przyszłości. Brak dokumentu za 400 złotych potrafi wysadzić w powietrze transakcję wartą miliony.

Wynajmujesz „na lewo” lub „na szybko”? Ryzykujesz 5000 zł

Jeszcze większa bomba tyka na rynku najmu. Właściciele mieszkań często myślą: „Przecież tylko wynajmuję studentom pokój, po co mi audyt energetyczny?”. To błędne myślenie.

Przepisy mówią jasno: każdorazowe zawarcie umowy najmu wiąże się z obowiązkiem przekazania najemcy kopii świadectwa energetycznego. Nie ma znaczenia, czy to luksusowy apartament, czy mieszkanie w bloku z wielkiej płyty z lat 70. Jeśli najemca (np. po konflikcie z właścicielem) zgłosi brak tego dokumentu do nadzoru budowlanego lub na policję, właścicielowi grozi grzywna.

Wysokość kary jest ustalana przez sąd i może wynieść od kilkuset do nawet 5000 złotych. Biorąc pod uwagę, że wyrobienie świadectwa to koszt rzędu 300-500 zł, ryzyko jest kompletnie nieopłacalne. Co więcej, najemcy są coraz bardziej świadomi. Wiedzą, że świadectwo mówi im prawdę o tym, ile wydadzą na ogrzewanie. Brak świadectwa w ogłoszeniu to sygnał: „To mieszkanie jest zimne i drogie w utrzymaniu, właściciel chce to ukryć”.

Centralny Rejestr – tu nic się nie ukryje

Podobnie jak w przypadku pieców (CEEB), państwo stworzyło centralną bazę danych: Centralny Rejestr Charakterystyki Energetycznej Budynków. Każde legalnie wystawione świadectwo musi tam trafić. Dokument generowany jest elektronicznie, ma swój unikalny numer i jest ważny przez 10 lat.

To ucinanie drogi oszustom, którzy chcieliby „narysować sobie” certyfikat w Paincie. Notariusz lub urzędnik weryfikuje ważność dokumentu w systemie w kilka sekund. Jeśli próbujesz posłużyć się fałszywką lub dokumentem nieistniejącym w rejestrze, wchodzisz na grunt odpowiedzialności karnej za fałszerstwo dokumentów, co jest znacznie poważniejszym problemem niż grzywna administracyjna.

Kto musi mieć świadectwo, a kto może spać spokojnie?

Wokół tematu narosło wiele mitów. Wyjaśnijmy, kto jest na celowniku:

• SPRZEDAJĄCY: Musisz mieć świadectwo w momencie sprzedaży domu lub mieszkania (prawa własnościowego lub spółdzielczego własnościowego).
• WYNAJMUJĄCY: Musisz przekazać kopię świadectwa przy podpisywaniu każdej nowej umowy najmu.
• BUDUJĄCY DOM: Musisz dołączyć świadectwo do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o pozwolenie na użytkowanie (dla domów wybudowanych po 2009 r.).

Kto NIE musi mieć świadectwa?

Jeśli mieszkasz w swoim domu/mieszkaniu i nie zamierzasz go sprzedawać ani wynajmować – nic nie musisz robić. Przepis aktywuje się w momencie wprowadzenia nieruchomości do obrotu. Zwolnione są też domy o powierzchni do 50 m², budynki zabytkowe (pod pewnymi warunkami) oraz domy używane nie dłużej niż 4 miesiące w roku (domki letniskowe).

Dlaczego UE naciska na „papiery”?

To element szerszej strategii „Dyrektywy Budynkowej” UE. Unia chce wiedzieć, które budynki są „wampirami energetycznymi”, by w przyszłości wymusić ich termomodernizację. Świadectwo to etykieta – taka sama jak na lodówce czy pralce. Ma nam powiedzieć: klasa A (super oszczędny) czy klasa G (studnia bez dna).

W przyszłości, budynki o najgorszej klasie energetycznej mogą być obciążone dodatkowymi podatkami lub zakazem wynajmu (takie przepisy wchodzą już w krajach Europy Zachodniej). Posiadanie świadectwa staje się więc paszportem nieruchomości do przyszłości.

Co to oznacza dla ciebie? Jak zdobyć papier i nie przepłacić?

Planujesz sprzedaż lub wynajem? Nie zostawiaj tego na ostatnią chwilę. Oto twoja lista zadań, by uniknąć kary i stresu u notariusza.

1. Nie szukaj „taniej podróbki”

Świadectwo może wystawić tylko audytor energetyczny wpisany do wykazu ministerialnego. Nie kupuj „certyfikatów” na Allegro za 50 zł bez wizyty lub analizy dokumentacji. Taki świstek jest nieważny prawnie. Prawdziwy audytor musi przeliczyć parametry twoich ścian, okien, pieca i wentylacji.

2. Przygotuj dokumenty domu

Aby audytor mógł pracować, będzie potrzebował rzutu mieszkania/domu, informacji o grubości ocieplenia, rodzaju okien (2 czy 3 szyby?) oraz modelu pieca. Jeśli nie masz dokumentacji technicznej, audytor będzie musiał dokonać inwentaryzacji (pomiarów) na miejscu, co podniesie koszt usługi.

3. Koszt vs. Kara

Rynkowa cena świadectwa dla mieszkania to ok. 300-500 zł. Dla domu jednorodzinnego: 500-800 zł. Porównaj to z karą 5000 zł lub zerwaniem umowy sprzedaży. Inwestycja zwraca się w spokoju ducha.

4. Sprawdź ważność (10 lat, ale…)

Świadectwo jest ważne przez 10 lat od daty wystawienia. ALE uwaga! Jeśli w międzyczasie dokonasz termomodernizacji (wymiana okien, ocieplenie styropianem, wymiana pieca), dokument traci ważność, bo parametry budynku się zmieniły. Musisz wyrobić nowy.

5. Informacja w ogłoszeniu

Pamiętaj: Już na etapie wystawiania ogłoszenia na portalu powinieneś podać wskaźniki energetyczne (EU, EK, EP). Portale takie jak Otodom czy OLX mają już do tego specjalne rubryki. Pominięcie tych danych jest sygnałem dla kupującego (i kontroli), że nie dopełniłeś obowiązku.

Czasy „wolnej amerykanki” na rynku nieruchomości się skończyły. Dziś dom bez papierów jest jak samochód bez przeglądu – niby jeździ, ale strach nim wyjechać na ulicę. Zadbaj o świadectwo, zanim upomni się o nie urzędnik z bloczkiem mandatowym.