Bloki mogą nie wytrzymać. Czy setki tysięcy Polaków czeka bezdomność?

Po dekadach intensywnego użytkowania bez gruntownych remontów bloki z wielkiej płyty pokazują niedoskonałości. Eksperci ostrzegają: aluminiowe przewody elektryczne, skorodowane piony wodno-kanalizacyjne i niewydolna wentylacja to tylko wierzchołek góry lodowej. Łatanie kolejnych awarii najmniejszym kosztem przestaje mieć sens. Czas na systemową modernizację, zanim dojdzie do poważnych katastrof.

Eksperci są zgodni: bloki, które regularnie przechodzą remonty, mogą posłużyć jeszcze przynajmniej 60, a nawet i blisko 100 lat. Takich bloków z wielkiej płyty jest większość, ale co z pozostałymi? Jaka jest największa „pięta achillesowa” wszystkich konstrukcji z wielkiej płyty? Wcale nie chodzi o samą konstrukcję, tylko o to, co siedzi w jej wnętrzu.

Przewody sprzed 50 lat i sprzęty z XXI wieku

Największym zagrożeniem w blokach z wielkiej płyty są przestarzałe instalacje elektryczne. W większości budynków wciąż pracują przewody aluminiowe, które były montowane z myślą o zupełnie innych obciążeniach niż te, które generuje współczesne mieszkanie. Pralka, zmywarka, mikrofalówka, klimatyzacja, telewizor, komputer – lista sprzętów energochłonnych jest dziś nieporównywalnie dłuższa niż w latach 70. i 80.

Problem z aluminium polega na tym, że z biegiem czasu się utlenia. Połączenia stają się mniej stabilne, kable zaczynają się nagrzewać. W efekcie może dojść do drogiej w naprawie awarii, a w najgorszym wypadku – do pożaru. Materiał ten już dziś nie spełnia obowiązujących wymogów bezpieczeństwa, a jego eksploatacja przy obecnych obciążeniach przypomina grę w rosyjską ruletkę.

Do tego dochodzi problem z gniazdkami i rozdzielnicami. Większość z nich została zaprojektowana pod znacznie mniejsze zużycie energii. Mieszkańcy, którzy podłączają przedłużacze i rozgałęziacze, często nie zdają sobie sprawy, że tym samym doprowadzają instalację do granicy jej możliwości. Farba, gładź i nowe gniazdka na klatce schodowej nie rozwiązują tego problemu – przykrywają go jedynie na krótki czas.

Piony pamiętające czasy Gierka

Równie poważny kłopot dotyczą instalacji wodno-kanalizacyjnych. Systemy projektowano z myślą o znacznie mniejszym zużyciu wody i mniej intensywnym użytkowaniu. Dziś te same piony muszą obsłużyć pralki, zmywarki, a mieszkańcy korzystają z wody zupełnie inaczej niż 40-50 lat temu.

W wielu budynkach nadal są żeliwne lub stalowe rury, które przez kilkadziesiąt lat ulegają ciągłej korozji. Wewnątrz gromadzi się osad, co powoduje zwężenie średnicy rur. Efektem są obniżone ciśnienie wody, szczególnie na wyższych kondygnacjach, zatkane piony, przecieki i nieplanowane remonty, które regularnie uderzają w budżet wspólnot mieszkaniowych.

Fragmentaryczna wymiana pojedynczych odcinków nie rozwiązuje problemu – po kilku miesiącach awaria pojawia się w innym miejscu. Bez kompleksowej wymiany pionów mieszkańcy skazani są na ciągły stan gotowości i konieczność łatania kolejnych dziur. Problem w tym, że taka wymiana wymaga zgody wszystkich mieszkańców pionu, koordynacji prac i znacznych nakładów finansowych.

Wentylacja, która przestała działać

Trzeci duży problem to wentylacja grawitacyjna, która po masowej wymianie okien i termomodernizacji budynków przestała działać prawidłowo. Dawne, nieszczelne okna drewniane zapewniały naturalny dopływ powietrza. Nowe, szczelne okna PCV odcięły ten dopływ, a kanały wentylacyjne, często niedrożne po latach eksploatacji, nie radzą sobie z odprowadzaniem wilgoci.

Słaby ciąg to nadmiar wilgoci w mieszkaniu, rozwój pleśni i grzyba na ścianach oraz specyficzny, nieprzyjemny zapach. W wielu przypadkach mieszkańcy nawet nie zdają sobie sprawy, że źródłem problemu nie są oni sami, tylko niewydolny system wentylacji zaprojektowany w zupełnie innych warunkach technicznych.

Wilgoć w mieszkaniu to nie tylko dyskomfort, ale też poważne zagrożenie zdrowotne. Pleśń zwiększa ryzyko alergii, astmy i infekcji górnych dróg oddechowych. Tymczasem rozwiązanie wymaga albo kosztownej modernizacji całego systemu wentylacji, albo przynajmniej montażu nawiewników okiennych i mechanicznej wentylacji wywiewnej.

Beton też się starzeje

Do tego wszystkiego dochodzi naturalne starzenie się konstrukcji betonowej. Przez lata wielka płyta była traktowana jak niezniszczalny produkt. Betonowe osiedla uchodziły za bezpieczne i stosunkowo tanie w utrzymaniu. Dziś ten obraz coraz mocniej pęka.

Korozja łączników stalowych, które spinają poszczególne płyty, to proces powolny, ale nieunikniony. Jeśli dostanie się do nich wilgoć – a przy słabej izolacji i nieszczelnych złączach jest to nieuniknione – stal zaczyna rdzewieć, osłabiając stabilność całego budynku. Problem nasila się w miejscach, gdzie przez lata zaniedbywano konserwację i nie wykonywano nawet podstawowych przeglądów technicznych.

Koniec czasu na prowizorki

Eksperci są zgodni – „gaszenie pożarów” nie ma już sensu. Pojedyncza wymiana gniazdka czy naprawa pionu po zalaniu nie rozwiązuje źródła kłopotów, tylko odsuwa je w czasie. W tym momencie kluczem staje się systemowa modernizacja, prowadzona według jasno ułożonego planu.

Chodzi o to, by budynki z wielkiej płyty przechodziły kompleksowe przeglądy techniczne, a wspólnoty mieszkaniowe miały spisaną kolejność działań: modernizację instalacji elektrycznych, stopniową wymianę pionów wodno-kanalizacyjnych, usprawnienie wentylacji, a tam gdzie trzeba – wzmocnienie elementów konstrukcyjnych.

Taki plan pozwala rozłożyć koszty w czasie i uniknąć sytuacji, w której mieszkańcy nagle stają przed koniecznością sfinansowania ogromnego, nieprzewidzianego remontu. Aktualne analizy techniczne wskazują, że po modernizacjach i przy prawidłowej eksploatacji żywotność budynków z wielkiej płyty wynosi co najmniej 100-120 lat.

Co to oznacza dla czytelnika?

Jeśli mieszkasz w bloku z wielkiej płyty wybudowanym w latach 70. lub 80., powinieneś sprawdzić, kiedy ostatni raz wykonywano w nim kompleksowy przegląd techniczny instalacji. Jeżeli nigdy lub bardzo dawno temu – to sygnał ostrzegawczy.

Warto zaangażować się w działania wspólnoty mieszkaniowej i dopytać, czy zarząd ma plan na stopniową modernizację budynku. Im wcześniej rozpocznie się systematyczne działanie, tym łatwiej będzie rozłożyć koszty w czasie i uniknąć sytuacji awaryjnej, która wymusi natychmiastowy, kosztowny remont.

Osoby planujące zakup mieszkania w wielkiej płycie powinny zwrócić szczególną uwagę na stan instalacji. Nawet ładnie odnowione mieszkanie może kryć aluminiowe przewody i skorodowane piony. Przed zakupem warto zasięgnąć opinii rzeczoznawcy budowlanego i zapytać w zarządzie o historię remontów oraz plany modernizacyjne.

Zbagatyzowanie problemu będzie tylko nasilać istniejące już uchybienia i w skrajnym przypadku może doprowadzić do sytuacji, w której budynek zostanie uznany za niebezpieczny. Z technicznego punktu widzenia polskie bloki z wielkiej płyty nie stoją dziś w kolejce do wyburzenia – pod warunkiem jednak, że dostaną szansę na poważne odświeżenie. Wielka płyta nadal może być solidnym dachem nad głową, ale tylko tam, gdzie w porę zauważy się, że zużycie instalacji i konstrukcji nie da się zatrzymać kilkoma wiadrami farby na klatce schodowej.