Czy to koniec boomu mieszkaniowego? Ceny idą w dół, a kupujący uciekają

Sensacyjny zwrot na rynku nieruchomości: mieszkania przestają się sprzedawać na pniu, a spadki cen wreszcie na horyzoncie! Rynek nieruchomości w Polsce wchodzi w nową erę – czas, kiedy mieszkania sprzedawały się błyskawicznie, odchodzi w przeszłość. Ceny w największych polskich miastach zaczynają spadać, a popyt, który jeszcze niedawno napędzały rządowe programy, jak „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, wyraźnie słabnie. Eksperci wskazują, że to dopiero początek większych zmian.

W październiku 2024 roku średnie ceny mieszkań w miastach takich jak Kraków, Wrocław, Gdańsk czy Łódź zaczęły delikatnie spadać. W Warszawie nowe mieszkania były wyceniane o 1,3 proc. niżej niż miesiąc wcześniej, co sygnalizuje hamowanie wzrostu cen. Tylko w Gdańsku i na warszawskim rynku wtórnym odnotowano niewielkie wzrosty, spowodowane znikaniem tańszych lokali z rynku.

Tymczasem popyt na mieszkania osiągnął jedno z najniższych poziomów od lat. Liczba udzielanych kredytów mieszkaniowych spadła o 27,5 proc. w porównaniu z zeszłym rokiem, a wnioski kredytowe złożone w listopadzie były niższe o 24 proc. rok do roku. Wiele osób wstrzymuje się z zakupem w oczekiwaniu na obniżki cen i lepsze warunki kredytowe.

Eksperci wskazują, że na realne ożywienie popytu mogą wpłynąć jedynie dwucyfrowe spadki cen – w przedziale 10-15 proc. Korekta taka mogłaby poprawić opłacalność inwestycji w mieszkania na wynajem, które również odczuwają presję spadających czynszów. Na razie jednak rynek wydaje się stabilizować, a ceny wciąż są wyraźnie wyższe niż przed rokiem.

Wśród deweloperów widać ostrożność – liczba nowych inwestycji zaczyna się dostosowywać do osłabionego popytu. Jednak dzięki zgromadzonym przez lata pozwoleniom na budowę, deweloperzy mają w zanadrzu potencjał do realizacji nawet 228 tysięcy mieszkań. Deficyt gruntów w największych miastach dodatkowo ogranicza możliwości dalszego obniżania cen, co zmusza inwestorów do szukania alternatyw na obrzeżach miast.

Nie brakuje głosów, że rynek wraca do normalności po anormalnym okresie napędzanym populistycznymi dopłatami i rekordowo niskimi stopami procentowymi. Mimo to, brak zapowiadanego programu „Kredyt na start” i nadchodzące wybory prezydenckie mogą powstrzymać rząd od wprowadzania kolejnych interwencji, co pozwoli rynkowi na naturalną stabilizację.

Czy to oznacza, że wkrótce zobaczymy znaczące spadki cen mieszkań? Eksperci są zgodni, że 2025 rok może przynieść przełom – czas pokaże, czy będzie to rok powrotu dostępnych cen i większej aktywności kupujących, czy raczej dalszej stagnacji na rynku nieruchomości. Jedno jest pewne: obecne zmiany to dopiero początek emocjonującej transformacji w polskiej branży mieszkaniowej.