Darowizna od rodziców na mieszkanie w Warszawie? Jeden przelew i masz gigantyczny problem z urzędem skarbowym

„To od mamy, więc nic nie trzeba zgłaszać” – to jedno z najczęstszych błędnych przekonań, z jakim warszawscy kupujący mieszkania zderzają się dopiero przy kontroli skarbowej. Zwolnienie z podatku dla najbliższej rodziny rzeczywiście istnieje i nie ma górnego limitu wartości. Problem w tym, że jest warunkowe – a w Warszawie, gdzie sam wkład własny na mieszkanie łatwo przekracza 150 tys. zł, warunek „zgłoś w terminie” włącza się praktycznie od pierwszego dnia.

Dlaczego „to od mamy” nie wystarcza

Rodzice i dzieci należą do tzw. grupy 0 w ustawie o podatku od spadków i darowizn – to zwolnienie bez górnego limitu wartości, pod dwoma warunkami. Pierwszy: pieniądze muszą iść przelewem bankowym, nie gotówką. Drugi: jeśli suma darowizn od tej samej osoby przekroczy w ciągu 5 lat 36 120 zł, trzeba to zgłosić urzędowi skarbowemu na formularzu SD-Z2 w ciągu 6 miesięcy od przekroczenia progu. Brak zgłoszenia w terminie oznacza utratę zwolnienia w całości, nie tylko od nadwyżki – cała kwota staje się opodatkowana na zasadach ogólnych dla I grupy podatkowej.

Wyjątek, o którym mało kto wie – notariusz

Jest jednak sytuacja, w której nie trzeba samodzielnie składać SD-Z2. Jeśli darowizna – na przykład środków na zakup mieszkania – zostaje udokumentowana aktem notarialnym, notariusz działa jako płatnik podatku od spadków i darowizn. To on rozlicza sprawę z urzędem skarbowym przy podpisywaniu aktu, więc obowiązek formalny po stronie obdarowanego się nie pojawia. To dotyczy w praktyce wielu transakcji zakupu mieszkania, gdzie darowizna na wkład własny jest opisana w samym akcie notarialnym kupna nieruchomości – ale tylko wtedy, gdy faktycznie przeszła przez notariusza, nie gdy rodzice po prostu przelali pieniądze na konto przed podpisaniem umowy.

Dlaczego w Warszawie ten próg pęka od razu, nie po latach

Według danych NBP za III kwartał 2025 roku, średnia cena transakcyjna mieszkania w Warszawie wynosiła 16 405 zł/m² na rynku pierwotnym i 16 294 zł/m² na rynku wtórnym. Dla typowego mieszkania 50 m² to cena rzędu 820 tys. zł – a standardowy wkład własny na poziomie 20 proc. to już ponad 164 tys. zł. To ponad cztery razy więcej niż roczny limit zwolnienia. Inaczej niż w przypadku comiesięcznych, niewielkich wpłat na bieżące rachunki, które do progu dobijają po latach, jednorazowa pomoc rodziców na zakup mieszkania w Warszawie praktycznie zawsze od razu wymaga formalnego zgłoszenia – i to niezależnie od tego, czy rodzina jest tego świadoma.

Jest furtka dla tych, którzy przegapili termin

Od 7 stycznia 2026 roku, na podstawie nowelizacji z 21 listopada 2025 roku (Dz.U. 2025, poz. 1854), można po raz pierwszy złożyć wniosek o przywrócenie terminu zgłoszenia SD-Z2, jeśli uprawdopodobnisz, że uchybienie nastąpiło bez Twojej winy. To dotyczy też spraw, które nie zakończyły się jeszcze ostateczną decyzją urzędu. Wcześniej przegapiony termin oznaczał bezwarunkową utratę zwolnienia – dziś jest to pierwsza realna szansa na naprawienie błędu po fakcie.

Co to oznacza dla Ciebie? Policz, zanim podpiszesz akt

• Jeśli rodzice pomagają Ci finansowo przy zakupie mieszkania w Warszawie, policz od razu, czy łączna suma od jednej osoby w ciągu 5 lat przekroczy 36 120 zł – przy typowym wkładzie własnym w stolicy to praktycznie pewne.
• Jeśli to możliwe, ujmij darowiznę w samym akcie notarialnym zakupu nieruchomości – notariusz jako płatnik podatku rozliczy sprawę za Ciebie, bez osobnego SD-Z2.
• Jeśli pieniądze trafiły na konto przelewem, poza aktem notarialnym, zgłoś darowiznę na formularzu SD-Z2 w ciągu 6 miesięcy od przekroczenia progu – przez internet lub osobiście w urzędzie skarbowym.
• Zachowaj potwierdzenie przelewu z jasno opisanym tytułem, np. „darowizna na zakup mieszkania” – to dokument, który może uratować Cię przy ewentualnej kontroli.
• Jeśli przegapiłeś termin zgłoszenia, sprawdź możliwość złożenia wniosku o przywrócenie terminu na podstawie przepisów obowiązujących od 7 stycznia 2026 roku – musisz tylko uprawdopodobnić brak winy.
• Pomoc od obojga rodziców liczy się odrębnie – każdy rodzic ma własny, niezależny limit 36 120 zł w ciągu 5 lat, więc łączna pomoc bez zgłoszenia może być wyższa, jeśli rozłożysz ją na dwa źródła.