Mieszkańcy nie mogą uwierzyć. Do 2027 roku bloki muszą mieć zainstalowane. Zapłacą lokatorzy

Wizyta inkasenta w szafce pod zlewem przechodzi do historii. Zgodnie z przepisami, które weszły w życie już w 2021 roku, spółdzielnie i wspólnoty mieszkaniowe mają czas tylko do 1 stycznia 2027 roku, żeby wymienić wodomierze i ciepłomierze w całym starszym zasobie mieszkaniowym na urządzenia ze zdalnym odczytem. W Polsce wciąż brakuje takich liczników w ok. 64% lokali – a za wymianę zawsze i tak płaci mieszkaniec.

Unia nakazała, Polska wdrożyła – termin się nie przesunie

Źródłem całej rewolucji jest unijna dyrektywa Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2018/2002 z 11 grudnia 2018 roku w sprawie efektywności energetycznej, znana jako dyrektywa EED (Energy Efficiency Directive). Jej cel jest prosty: skłonić mieszkańców do oszczędzania energii i wody poprzez bieżący dostęp do danych o własnym zużyciu. Polska zaimplementowała te przepisy ustawą z dnia 20 kwietnia 2021 roku o zmianie ustawy o efektywności energetycznej oraz ustawy Prawo energetyczne (Dz.U. 2021 poz. 868).

Nowe przepisy art. 45a ustawy Prawo energetyczne (Dz.U. 1997 nr 54 poz. 348 ze zm.) nakładają na właścicieli i zarządców budynków wielolokalowych obowiązek wyposażenia lokali w ciepłomierze, podzielniki kosztów ogrzewania oraz wodomierze ciepłej wody użytkowej – wszystkie z funkcją zdalnego odczytu. Przepisy wejdą w życie w pełni z dniem 1 stycznia 2027 roku. Warto przy tym wiedzieć, że od 21 maja 2021 roku każdy nowo instalowany licznik ciepła lub wody w bloku musi już spełniać ten wymóg z automatu.

Ustawa przewiduje pewien wyjątek: jeśli montaż urządzeń zdalnego odczytu jest technicznie niewykonalny lub ekonomicznie nieopłacalny, zarządca może z niego zrezygnować – ale musi dysponować formalną analizą ekonomiczną sporządzoną dla okresu 5-letniego. Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Klimatu i Środowiska z 7 grudnia 2021 roku (Dz.U. 2021 poz. 2273) określającym warunki ustalania tej opłacalności, wyjątek ten w praktyce dotyczy nielicznych budynków.

Dwie trzecie bloków wciąż bez zdalnych liczników

Skala wyzwania jest ogromna. Według danych Polskiego Instytutu Ekonomicznego, z liczników pozwalających na zdalny odczyt korzysta dziś ok. 6,8 mln gospodarstw domowych, co stanowi zaledwie ok. 36% lokali w skali kraju. Oznacza to, że do wymiany w całej Polsce pozostały jeszcze miliony urządzeń. Nowe inwestycje deweloperskie mają takie systemy instalowane już na etapie budowy – problem dotyczy przede wszystkim starszego budownictwa spółdzielczego, gdzie wymiana musi być przeprowadzona od zera.

Zarządcy, którzy nie dotrzymają terminu, muszą liczyć się z poważnymi konsekwencjami. Ustawa przewiduje za brak dostosowania budynku karę w postaci grzywny do 10 tys. zł, a w skrajnych przypadkach ograniczenia wolności lub aresztu.

Wymiana licznika „bezpłatna” – ale płacisz w czynszu

Dla właścicieli mieszkań operacja formalnie jest bezkosztowa – spółdzielnia lub wspólnota nie wystawia osobnej faktury za montaż. Jak wyjaśniał w marcu 2025 roku Portal Samorządowy, powołując się na dane z terenu, wymiana jest bezpłatna dla właścicieli nieruchomości, co oznacza, że nie są za tą usługę wystawiane rachunki, trzeba jednak mieć świadomość, że płacimy za to w rachunkach, uiszczając należność za tzw. koszty stałe. Innymi słowy: pieniędzy nie ma skąd wziąć – poza portfelem mieszkańca.

W praktyce koszty pokrywane są na 2 sposoby. W spółdzielniach mieszkaniowych przyjęło się, że wodomierze stanowią własność spółdzielni, a wymiana finansowana jest z funduszu remontowego – co potwierdzają m.in. uchwały spółdzielni w całym kraju. We wspólnotach sprawa jest bardziej skomplikowana: część sądów uznała, że liczniki zamontowane za zaworem odcinającym wewnątrz lokalu stanowią część składową prywatnego mieszkania i odpowiedzialność za ich wymianę spoczywa na właścicielu. Inny sąd – Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z 20 lutego 2014 r. (sygn. I ACa 808/13) – orzekł, że wymiana wodomierzy ze środków funduszu remontowego jest zgodna z prawem, bo urządzenia te stanowią część nieruchomości wspólnej. Rozbieżność orzecznictwa sprawia, że kluczowe znaczenie mają wewnętrzne regulaminy i uchwały każdej wspólnoty lub spółdzielni.

Orientacyjny koszt jednego wodomierza z modułem radiowym to 150-200 zł, podczas gdy tradycyjny wodomierz jest ok. 3 razy tańszy. W standardowym mieszkaniu zamontowane są co najmniej 2 wodomierze (zimna i ciepła woda), a do tego podzielniki na każdym kaloryferze. Koszt wymiany urządzeń pomiarowych w całym lokalu może wynieść łącznie od kilkuset do ponad 1000 zł.

Abonament rozliczeniowy – koszt, który nie znika

Sama wymiana licznika to nie jedyny wydatek. Nowoczesne systemy zdalnego odczytu wymagają oprogramowania i serwisu. Firmy rozliczeniowe pobierają miesięczną opłatę abonamentową za każdy punkt pomiarowy – za odczyt i przetworzenie danych. W tradycyjnym modelu inkasent przychodził raz do roku; teraz koszty obsługi systemu rozkładają się na 12 miesięcy i lądują w comiesięcznym czynszu jako pozycja „opłata za rozliczenie mediów”. Mieszkańcy rzadko zdają sobie sprawę z tej różnicy.

Koniec z magnesami i kombinowaniem na liczniku

Dla uczciwych lokatorów nowe liczniki mają wymierną zaletę: koniec dopłacania za sąsiada kombinującego z licznikiem. Zjawisko tzw. uchybu – różnicy między wskazaniem wodomierza głównego na klatce a sumą liczników w mieszkaniach – jest w polskich blokach powszechne i kosztuje uczciwych mieszkańców setki złotych rocznie. Część tej różnicy wynikała wprost z używania magnesów neodymowych spowalniających obracanie się tarczy wodomierza.

Nowe urządzenia z modułami radiowymi wyposażone są w czujniki pola magnetycznego i alarmy antytamperowe, które wykrywają próbę montażu magnesu, przepływ wsteczny czy demontaż urządzenia. Administrator otrzymuje powiadomienie w systemie niemal natychmiast, co praktycznie eliminuje możliwość długotrwałego fałszowania wskazań.

Miesięczne raporty zamiast rocznego „paragonu grozy”

Dyrektywa EED nakłada na zarządców obowiązek udostępniania mieszkańcom danych o zużyciu mediów co najmniej raz w miesiącu – bezpłatnie i bez konieczności wnioskowania. Skończy się więc sytuacja, w której lokator przez cały rok nie wiedział, że w łazience cieknie uszczelka, a roczne rozliczenie przynosi dopłatę przekraczającą 1000 zł.

W praktyce spółdzielnie i wspólnoty wdrażają dostęp do danych przez aplikacje mobilne lub portale mieszkańca (tzw. e-BOK). Badania przytaczane w literaturze dotyczącej efektywności energetycznej wskazują, że sama świadomość bieżącego zużycia może obniżyć rachunki za media o 10-15% – nie dzięki zmianie urządzenia, ale dzięki zmianie zachowań domowników.

Co powinieneś zrobić teraz?

Jeśli mieszkasz w bloku, który wciąż ma tradycyjne liczniki, czas zacząć śledzić temat. Sprawdź w administracji, czy twoja spółdzielnia lub wspólnota ma już harmonogram wymiany liczników i jak planuje sfinansować operację – z bieżących środków funduszu remontowego, kredytu, czy przez jednorazowe obciążenie mieszkańców. Udostępnij lokal monterom – odmowa może skutkować rozliczaniem zużycia ryczałtem, co w praktyce oznacza płacenie za „statystycznego” mieszkańca, który zużywa więcej wody niż ty. Zapytaj o dostęp do portalu mieszkańca – gdy nowe liczniki zostaną zamontowane, masz prawo do bezpłatnego dostępu do danych o swoim zużyciu. Jeśli twoja spółdzielnia tego nie oferuje, możesz żądać takich informacji na piśmie, powołując się na art. 45a ust. 3 ustawy Prawo energetyczne. Pilnuj zebrań wspólnoty – tam podejmowane są uchwały o wyborze firmy rozliczeniowej i sposobie finansowania wymiany. Różnice w ofertach wykonawców na dużym osiedlu mogą sięgać setek tysięcy złotych.