Fortuna za mieszkanie? Ten podatek może wyrzucić Polaków z własnych domów

Właściciele nieruchomości w Polsce żyją na kredyt czasu. Międzynarodowy Fundusz Walutowy i OECD wywierają presję na rząd, żeby zastąpił obecny system opodatkowania mieszkań i domów podatkiem katastralnym opartym na wartości rynkowej, a nie na metrażu. Jeśli to się stanie, dzisiejsze pięćdziesiąt sześć złotych rocznie za pięćdziesięciometrowe mieszkanie zamieni się w pięć tysięcy złotych przy stawce jednego procenta od wartości nieruchomości wycenionej na pół miliona. To ponad czterysta złotych miesięcznie zamiast obecnych kilku złotych, co oznacza wzrost o prawie dziewięćdziesiąt razy. Lewica ma już gotowy projekt ustawy, a Ministerstwo Finansów prowadzi „prace studialne i koncepcyjne”, co w urzędniczym języku oznacza przygotowania do wdrożenia.

Obecny system opodatkowania nieruchomości w Polsce opiera się na stawce maksymalnie jeden złoty dwanaście groszy za metr kwadratowy powierzchni mieszkalnej. Właściciel typowego mieszkania o powierzchni pięćdziesięciu metrów kwadratowych płaci zatem około pięćdziesięciu sześciu złotych podatku rocznie, czyli niecałe pięć złotych miesięcznie. Nawet właściciel dużego domu o powierzchni dwustu metrów kwadratowych płaci zaledwie dwieście dwadzieścia cztery złote rocznie. To jedna z najniższych stawek opodatkowania nieruchomości w całej Unii Europejskiej i właśnie dlatego instytucje międzynarodowe tak mocno naciskają na zmianę systemu.

Podatek katastralny funkcjonuje na zasadniczo innej zasadzie. Zamiast płacić od powierzchni, płaci się procent od wartości rynkowej nieruchomości ustalanej przez rzeczoznawców majątkowych lub na podstawie algorytmów wykorzystujących dane o transakcjach na lokalnym rynku. Jeśli twoje mieszkanie warte jest pół miliona złotych, a stawka wyniesie jeden procent rocznie, zapłacisz pięć tysięcy złotych podatku. Jeśli mieszkasz w centrum Warszawy gdzie wartość nieruchomości przekracza milion złotych, rachunek rośnie do dziesięciu tysięcy złotych podatku rocznie, czyli niemal tysiąca złotych co miesiąc.

Lewica chce opodatkować od drugiego mieszkania

Włodzimierz Czarzasty z partii Lewica ujawnił publicznie, że projekt ustawy o podatku katastralnym już został przygotowany i czeka na właściwy moment polityczny. Lewica proponuje opodatkowanie osób posiadających więcej niż dwa mieszkania, argumentując że to ograniczy spekulacje na rynku nieruchomości i zmusi inwestorów do wypuszczenia na rynek pustostanów. Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz z partii Polska 2050 mówi natomiast o podatku dopiero od trzeciego mieszkania i twierdzi, że taka danina dotknie mniej niż jeden procent obywateli.

Problem polega na tym, że granica ta może się w trakcie prac legislacyjnych przesunąć w dowolnym kierunku. Początkowo dyskutuje się o trzecim mieszkaniu, potem o drugim, a gdy budżet państwa będzie potrzebował pieniędzy, nic nie stoi na przeszkodzie żeby objąć podatkiem wszystkie nieruchomości włącznie z pierwszym mieszkaniem czy domem. Mechanizm jest zawsze ten sam – najpierw wprowadza się podatek dla „najbogatszych”, a potem stopniowo rozszerza na coraz szersze grupy społeczne, bo potrzeby budżetowe rosną szybciej niż wpływy.

Oficjalnie jednak rząd zachowuje ostrożność i nie zapowiada konkretnego terminu wprowadzenia zmian. Ministerstwo Finansów prowadzi „prace studialne i koncepcyjne”, co w praktyce oznacza analizę różnych wariantów wdrożenia systemu katastralnego, szacowanie wpływów do budżetów samorządów oraz przygotowywanie infrastruktury informatycznej do masowej wyceny nieruchomości. Politycy zdają sobie sprawę, że podatek katastralny to prawdziwa bomba społeczna – każda partia która zdecyduje się na jego wdrożenie może definitywnie pożegnać się z poparciem wyborców, szczególnie tych mieszkających w dużych miastach gdzie wartości nieruchomości są najwyższe.

Emerytka z Mokotowa straci dom po czterdziestu latach

Pani Teresa mieszka od czterdziestu lat w domu jednorodzinnym na warszawskim Mokotowie, który odziedziczyła po rodzicach. Wartość nieruchomości wzrosła z biegiem lat do około dwóch milionów złotych ze względu na świetną lokalizację i rozbudowę dzielnicy. Obecnie płaci dwieście złotych rocznie podatku od nieruchomości. Gdy usłyszała o planach wprowadzenia podatku katastralnego, zaniepokoiła się i zaczęła liczyć. Przy stawce jednego procenta musiałaby zapłacić dwadzieścia tysięcy złotych rocznie, czyli tysiąc sześćset sześćdziesiąt siedem złotych miesięcznie. Jej emerytura wynosi dwa tysiące czterysta złotych, więc podatek pochłonąłby prawie siedemdziesiąt procent dochodów. Sprzedaż domu to jedyne wyjście, ale gdzie ma się przeprowadzić po czterdziestu latach życia w tej samej okolicy?

Wprowadzenie podatku katastralnego to nie tylko wyższe rachunki dla właścicieli nieruchomości. To efekt domina, który dotknie całą gospodarkę mieszkaniową. Właściciele wielu mieszkań będą musieli podnieść czynsze, żeby pokryć koszty podatku – w efekcie to najemcy zapłacą więcej za wynajem. Część osób zdecyduje się sprzedać dodatkowe nieruchomości, co może chwilowo obniżyć ceny, ale w dłuższej perspektywie ograniczy podaż mieszkań na wynajem i doprowadzi do jeszcze wyższych czynszów ze względu na zmniejszoną konkurencję.

System wymaga też stworzenia powszechnej wyceny wszystkich nieruchomości w Polsce. To kilkanaście milionów mieszkań i domów, które trzeba regularnie wyceniać co kilka lat, żeby wartość odzwierciedlała aktualne ceny rynkowe. Koszt takiej operacji? Setki milionów złotych rocznie na utrzymanie aparatu urzędniczego, szkoleń rzeczoznawców majątkowych, systemów informatycznych i obsługę sporów o wysokość wyceny. Eksperci ostrzegają, że przy opodatkowaniu tylko od trzeciego mieszkania wpływy z podatku mogą nawet nie pokryć kosztów jego administrowania.

Co to oznacza dla ciebie

Jeśli jesteś właścicielem jednego mieszkania lub domu, teoretycznie większość projektów przewiduje zwolnienia albo znacznie obniżone stawki dla pierwszej nieruchomości. Problem w tym, że diabeł tkwi w szczegółach – nie wiadomo czy zwolnienie będzie pełne, czy częściowe, czy będzie zależeć od wartości nieruchomości, i czy ustawa nie zmieni się kilka lat po wprowadzeniu, gdy rząd będzie potrzebował pieniędzy. Historia polskiego prawa podatkowego pokazuje, że ulgi i zwolnienia zwykle działają przez kilka lat, a potem stopniowo znikają.

Jeżeli masz drugie mieszkanie wynajmowane dzieciom, rodzicom lub jako lokatę kapitału, przygotuj się na dodatkowe koszty rzędu kilku tysięcy złotych rocznie. Projekt Lewicy przewiduje opodatkowanie od drugiego lokum, więc jeśli mieszkanie warte jest czterysta tysięcy złotych, przy stawce jednego procenta zapłacisz cztery tysiące złotych podatku rocznie. Twoje miesięczne wydatki wzrosną o ponad trzysta złotych, co przełoży się na wyższy czynsz dla najemców lub mniejszą rentowność inwestycji, jeśli nie będziesz mógł podnieść czynszu ze względu na konkurencję.

Zacznij gromadzić dokumentację dotyczącą stanu technicznego twojej nieruchomości już teraz. Jeśli podatek zostanie wprowadzony, będziesz mógł ewentualnie kwestionować wycenę urzędową przedstawiając dowody na to, że twoje mieszkanie jest warte mniej niż sugeruje algorytm. Zbieraj faktury za remonty, protokoły z przeglądu technicznego budynku, dokumentację fotograficzną wad i usterek, opinie o wilgoci czy problemach konstrukcyjnych. Im gorsza kondycja nieruchomości, tym niższa wycena i niższy podatek.

Rozważ przekazanie dodatkowych nieruchomości dzieciom lub innym członkom rodziny już teraz, zanim ustawa wejdzie w życie. Jeśli przekażesz mieszkanie córce jako darowiznę, ona będzie właścicielem pierwszej nieruchomości ze zwolnieniem z podatku, a ty zmniejszysz swoją bazę opodatkowania. Pamiętaj jednak, że darowizna między rodzicami a dziećmi jest wprawdzie zwolniona z podatku od spadków i darowizn, ale trzeba ją zgłosić w urzędzie skarbowym w ciągu sześciu miesięcy od otrzymania, inaczej zapłacisz siedem procent podatku od wartości.

Kalkuluj na zimno opłacalność dalszego trzymania dodatkowych mieszkań. Jeśli jesteś inwestorem i posiadasz trzy cztery nieruchomości, przelicz czy po wprowadzeniu podatku katastralnego inwestycja nadal będzie przynosić zysk. Może lepiej sprzedać teraz, gdy ceny są wysokie i nie ma jeszcze podatku, zainwestować pieniądze w obligacje skarbowe czy fundusze ETF, niż czekać na wprowadzenie podatku i ewentualną przecenę wywołaną masową wyprzedażą przez innych inwestorów w podobnej sytuacji.

Śledź na bieżąco prace legislacyjne i zapisy do projektu budżetu państwa. Podatek katastralny może pojawić się w ustawie budżetowej jako jeden z punktów zwiększających dochody samorządów, bez szerokiej debaty publicznej. Im bliżej terminu wejścia w życie, tym mniejsza szansa na wynegocjowanie korzystnych zapisów czy wydłużenie okresu przejściowego, dlatego reaguj szybko gdy tylko pojawią się pierwsze konkretne projekty aktów prawnych.