Historyczny przełom na warszawskim rynku nieruchomości – prawie 29 tysięcy mieszkań czeka na nabywców, a ceny zaczynają spadać

Warszawski rynek mieszkaniowy przechodzi fundamentalną zmianę, która może zapowiadać koniec trwającej od lat hossy. Najnowsze dane z portali OLX i Otodom cytowane przez Business Insider ujawniły bezprecedensowy wzrost liczby ofert sprzedaży mieszkań w stolicy Polski, gdzie na potencjalnych nabywców czeka obecnie niemal 29 tysięcy lokali. Ten rekordowy poziom podaży, jakiego nie widziano dotąd na polskim rynku mieszkaniowym, zaczyna już wywierać presję na ceny, przynosząc długo oczekiwane obniżki.

Dokładnie 28 781 mieszkań wystawionych do sprzedaży w Warszawie odnotowano 8 kwietnia 2025 roku, co stanowi absolutny rekord w historii monitorowania warszawskiego rynku nieruchomości. Dla porównania, wcześniejszy historyczny szczyt podaży przypadał na lipiec 2022 roku, kiedy to dostępnych było 26 374 ofert. Skala wzrostu jest imponująca – tylko w ciągu pierwszych trzech miesięcy bieżącego roku liczba ofert zwiększyła się o 3,5 tysiąca, a w perspektywie rocznej zanotowano wzrost o niemal 8,7 tysiąca mieszkań.

Wbrew krążącym w mediach społecznościowych teoriom spiskowym, sugerującym że deweloperzy celowo ograniczają wystawianie mieszkań na portalach sprzedażowych, aby ukryć rzeczywisty wzrost podaży, dane jednoznacznie pokazują, że oferta jest nie tylko transparentna, ale wręcz rekordowo wysoka. Rosnąca liczba dostępnych mieszkań sygnalizuje, że popyt przy obecnych cenach nie jest w stanie wchłonąć pojawiającej się nowej oferty, co tworzy rynek korzystny dla kupujących po latach dominacji sprzedających.

Zwiększona podaż mieszkań w Warszawie zaczyna już wywierać wpływ na ceny. Według danych serwisu Zametr, który agreguje i analizuje ceny ofertowe, średnia cena mieszkania na rynku wtórnym w stolicy spadła z 18,9 tysięcy złotych za metr kwadratowy w grudniu do 18,3 tysięcy złotych obecnie, co oznacza obniżkę o około 600 złotych na metrze. Rynek pierwotny pozostaje bardziej oporny na spadki, ale nawet tam zaobserwowano niewielką obniżkę o około 100 złotych, do poziomu 18,2 tysięcy złotych za metr kwadratowy.

W perspektywie ostatnich 12 miesięcy różnica między rynkiem pierwotnym a wtórnym staje się jeszcze bardziej widoczna. Mieszkania z drugiej ręki w Warszawie są obecnie tańsze średnio o 3,1 procent w porównaniu do analogicznego okresu roku poprzedniego. Tymczasem nowe mieszkania od deweloperów podrożały w tym samym okresie o 4,4 procent. Ta rozbieżność sugeruje, że indywidualni właściciele mieszkań są bardziej skłonni do negocjacji i obniżania cen w obliczu trudniejszych warunków rynkowych, podczas gdy deweloperzy starają się utrzymać wyższe marże.

Należy jednak pamiętać, że na ostateczną cenę transakcyjną wpływają nie tylko pierwotne oferty, ale również negocjacje między kupującym a sprzedającym. Przy rosnącej podaży i malejącym popycie pozycja negocjacyjna kupujących znacząco się wzmacnia, co prawdopodobnie będzie skutkować coraz większymi upustami w stosunku do cen ofertowych.

Zróżnicowanie cenowe w Warszawie pozostaje bardzo duże i silnie uzależnione od lokalizacji. Według danych z serwisu Deweloperuch, najwyższych kwot deweloperzy oczekują za mieszkania zlokalizowane na granicy Woli i Śródmieścia, gdzie ceny przy ulicy Żelaznej sięgają nawet 39 tysięcy złotych za metr kwadratowy. Znacznie tańsze są lokale na prawym brzegu Wisły, szczególnie na północno-wschodnich obrzeżach miasta – na Białołęce średnia cena wynosi około 11 tysięcy złotych za metr. Wyjeżdżając tuż poza granice administracyjne Warszawy, do podwarszawskich Marek, można znaleźć mieszkania w cenach poniżej 10 tysięcy złotych za metr kwadratowy.

Zjawiska obserwowane w Warszawie są częścią szerszego trendu na polskim rynku mieszkaniowym. W skali całego kraju liczba ofert sprzedaży nieznacznie spadła z rekordowego poziomu 237,6 tysięcy mieszkań odnotowanego 26 marca do obecnych 234,9 tysięcy. Ten niewielki spadek jest głównie efektem zmniejszenia podaży w Krakowie, gdzie liczba ogłoszeń zmalała do 17,4 tysięcy z prawie 18 tysięcy w rekordowym momencie, oraz we Wrocławiu, gdzie obecnie dostępnych jest 16,7 tysięcy mieszkań wobec 19,2 tysięcy w grudniu ubiegłego roku.

Co ciekawe, spadek liczby ogłoszeń w tych miastach koreluje z obniżającymi się cenami, co sugeruje, że zmniejszenie podaży wynika z finalizacji transakcji, do których doszło właśnie dzięki obniżkom cen. W Krakowie średnia cena metra kwadratowego spadła w tym roku o 2,5 procent zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. W perspektywie rocznej spadki wynoszą odpowiednio 3,7 i 2,2 procent. We Wrocławiu sytuacja jest podobna – od początku roku ceny na rynku wtórnym obniżyły się o 3 procent, a na pierwotnym o 2,8 procent.

Spadek liczby ofert o co najmniej 100 mieszkań zaobserwowano w kwietniu również w Gdańsku, Łodzi, Lublinie, Bydgoszczy, Kielcach i Olsztynie. Z kolei oprócz Warszawy wzrost podaży widoczny jest w Poznaniu, Szczecinie i Białymstoku. Ta zróżnicowana dynamika na poszczególnych rynkach lokalnych wskazuje na silne regionalne zróżnicowanie polskiego rynku mieszkaniowego.

Analitycy przewidują, że w najbliższym czasie oferta mieszkań na sprzedaż będzie nadal rosła, mimo że liczba mieszkańców Polski systematycznie maleje. W ubiegłym roku populacja naszego kraju zmniejszyła się o 157 tysięcy osób z przyczyn naturalnych, jednak równocześnie obserwujemy dynamiczny rozwój budownictwa mieszkaniowego. W lutym 2025 roku przekroczyliśmy historyczny próg 16 milionów mieszkań w Polsce, co przekłada się na 427 lokali na tysiąc mieszkańców. W pierwszych dwóch miesiącach bieżącego roku rozpoczęto budowę 30,3 tysięcy mieszkań, a według najnowszych szacunków GUS w realizacji znajduje się obecnie prawie 838 tysięcy lokali.

Dla porównania, w Danii, kraju o znacznie mniejszej populacji, ale podobnym poziomie rozwoju gospodarczego, w budowie jest zaledwie 1,7 tysiąca mieszkań. Ta ogromna różnica ilustruje skalę boomu budowlanego w Polsce. Jeśli wszystkie aktualnie budowane mieszkania zostaną ukończone i przekazane nabywcom, wskaźnik nasycenia rynku wzrośnie do 451 mieszkań na tysiąc mieszkańców. Byłby to poziom wyższy niż w Austrii (447), Stanach Zjednoczonych (438) czy Irlandii (414), choć wciąż niższy niż w sąsiednich Czechach (473) i na Węgrzech (478).

Należy jednak pamiętać, że Czechy i Węgry charakteryzują się proporcjonalnie większym ruchem turystycznym, co przekłada się na większy rynek wynajmu krótkoterminowego i naturalnie zwiększa zapotrzebowanie na mieszkania. W Polsce większość lokali służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych stałych rezydentów, a nie turystów.

Warto również odnotować, że wzrost liczby ofert sprzedaży mieszkań w Warszawie nie wiąże się ze spadkiem dostępności mieszkań na wynajem. Choć nie obserwujemy tu rekordów podobnych do tych z 2020 roku, kiedy to w wyniku pandemii wielu najemców (szczególnie studentów) wróciło do rodzinnych domów, a ruch turystyczny praktycznie zamarł, obecny poziom 13,2 tysiąca ogłoszeń o wynajmie jest wciąż wysoki. Podobną sytuację obserwujemy w całej Polsce, co tylko potwierdza tezę, że podaż mieszkań rośnie znacznie szybciej niż popyt.

Taki stan rzeczy zazwyczaj zwiastuje dalsze spadki cen. Jeśli rząd nie wprowadzi nowych programów wspierających zakup mieszkań, podobnych do wcześniejszych inicjatyw takich jak „Mieszkanie dla Młodych” czy „Bezpieczny Kredyt 2%”, lub Rada Polityki Pieniężnej nie zdecyduje się na znaczące obniżki stóp procentowych, które mogłyby pobudzić popyt, możemy spodziewać się kontynuacji trendu spadkowego cen nieruchomości.

Sytuacja na rynku mieszkaniowym jest ściśle powiązana z szerszym kontekstem demograficznym i ekonomicznym Polski. Z jednej strony maleją rzeczywiste potrzeby mieszkaniowe kraju ze względu na systematyczny spadek liczby ludności. Z drugiej strony w ostatnich latach obserwowaliśmy intensywny rozwój budownictwa mieszkaniowego, napędzany zarówno przez programy rządowe, jak i niskie stopy procentowe, które zachęcały do inwestowania w nieruchomości.

Do tego dochodzi kwestia zmian strukturalnych na rynku pracy. Rosnąca popularność pracy zdalnej po pandemii COVID-19 spowodowała, że wielu pracowników nie musi już mieszkać w dużych ośrodkach miejskich, gdzie zlokalizowane są siedziby ich pracodawców. To z kolei zmniejsza presję na rynek mieszkaniowy w największych miastach i może przyczyniać się do większej podaży mieszkań na sprzedaż.

Obecna sytuacja na warszawskim rynku mieszkaniowym może być początkiem długo oczekiwanej korekty po latach dynamicznych wzrostów cen. Dla potencjalnych nabywców jest to dobra wiadomość – rosnąca podaż i pierwsze oznaki spadku cen stwarzają korzystniejsze warunki do zakupu własnego mieszkania. Z kolei dla inwestorów, którzy liczyli na szybkie zyski z flipowania mieszkań (czyli ich zakupu, ewentualnego remontu i szybkiej odsprzedaży z zyskiem), obecna sytuacja może stanowić wyzwanie.

Eksperci rynku nieruchomości zwracają uwagę, że korekta cen jest naturalnym elementem cyklu koniunkturalnego na rynku mieszkaniowym. Po okresie dynamicznych wzrostów przychodzi zazwyczaj faza stabilizacji lub spadków, która pozwala na dostosowanie cen do rzeczywistej siły nabywczej potencjalnych klientów. W dłuższej perspektywie może to prowadzić do zdrowszego i bardziej zrównoważonego rynku.

Warto również zauważyć, że mimo obserwowanych spadków cen w niektórych segmentach rynku, mieszkania w Polsce pozostają drogie w relacji do przeciętnych zarobków. Według różnych szacunków, na zakup przeciętnego mieszkania o powierzchni 50 metrów kwadratowych w dużym mieście trzeba przeznaczyć równowartość kilkudziesięciu średnich miesięcznych pensji, co stawia Polskę w niechlubnej czołówce krajów europejskich pod względem niedostępności cenowej mieszkań.

Jednakże obecne trendy na rynku warszawskim i w innych dużych miastach Polski sugerują, że sytuacja powoli zaczyna się zmieniać na korzyść kupujących. Rekordowa liczba ofert sprzedaży, pierwsze oznaki spadku cen i coraz silniejsza pozycja negocjacyjna nabywców mogą zwiastować początek nowego rozdziału na polskim rynku mieszkaniowym, w którym to kupujący, a nie sprzedający, będą dyktować warunki.

Dla osób rozważających zakup mieszkania w najbliższym czasie, obecna sytuacja stwarza ciekawą perspektywę. Z jednej strony, pierwsze spadki cen i rosnąca podaż sugerują, że warto poczekać, gdyż ceny mogą jeszcze spaść. Z drugiej strony, jeśli spadki cen skłonią rząd do wprowadzenia nowych programów wsparcia dla kupujących lub przyśpieszą decyzję o obniżkach stóp procentowych, sytuacja może szybko się odwrócić. Jak zawsze w przypadku tak znaczących decyzji finansowych, kluczowe znaczenie ma dokładna analiza własnych potrzeb, możliwości finansowych oraz uważne śledzenie trendów rynkowych.

źródło: Business Insider/Warszawa w Pigułce