Inspektor może wejść do twojego mieszkania bez zapowiedzi. Wystarczy jeden telefon od sąsiada

Główny Urząd Nadzoru Budowlanego zdementował doniesienia o masowych kontrolach mieszkań, które w ostatnich tygodniach wywołały spore poruszenie. Urząd nie prowadzi ogólnopolskiej akcji – to prawda. Ale przepisy, które dają inspektorom prawo wejścia do lokalu bez nakazu sądowego i bez wcześniejszego uprzedzenia właściciela, obowiązują od lat i nikt ich nie zmienił. Jedno zgłoszenie sąsiada wystarczy, by uruchomić procedurę kontrolną, której końcowy rachunek może sięgnąć kilkunastu tysięcy złotych.

GUNB: milion złotych kary? To nieprawda

W ostatnich tygodniach w sieci krążyły artykuły straszące karą rzędu 1 080 000 zł za „przeróbki w mieszkaniu”. Główny Urząd Nadzoru Budowlanego wydał w tej sprawie oficjalne oświadczenie i wskazał wprost, że ta kwota jest błędna i znacznie zawyżona. Organy nadzoru budowlanego działają na podstawie przepisów prawa i kierują się troską o bezpieczeństwo użytkowników obiektów budowlanych – czytamy w komunikacie urzędu opublikowanym m.in. przez serwis Domiporta. Kwota, o której pisały niektóre media, mogłaby – w teorii – odnosić się do opłaty legalizacyjnej przy samowoli budowlanej o dużej skali, ale jak zaznacza GUNB, legalizacja typowej przebudowy lub remontu mieszkania nie wiąże się z obowiązkiem wniesienia opłaty legalizacyjnej w ogóle.

Urząd potwierdził też, że nie prowadzi i nie planuje zmasowanej akcji kontrolnej wymierzonej w mieszkania – tej, o której pisały media sugerując, że miałaby ruszyć w sierpniu. Kontrole prowadzone są rutynowo, w ramach bieżącej obsługi spraw przez poszczególne powiatowe inspektoraty. To jednak nie znaczy, że zagrożenie kontrolą jest czysto teoretyczne. Ponad 90% wizyt inspektora budowlanego ma swoje źródło w sąsiedzkim donosie – wynika z praktyki powiatowych inspektoratów, o której pisała Gazeta Prawna. Inspektor nie wybiera z listy adresów do obchodu – reaguje na skargi. I ma obowiązek każdą z nich sprawdzić.

Przepisy nie straszą – one po prostu działają

Prawo wejścia inspektora do mieszkania – bez nakazu sądowego i bez zgody właściciela – wynika wprost z art. 81a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 2025 r. poz. 418 t.j.). Przepis ten daje organom nadzoru budowlanego prawo wstępu do każdego obiektu budowlanego, jeżeli czynność ta służy realizacji ustawowych zadań kontrolnych. Inspektor musi jednak posiadać przy sobie 2 dokumenty: legitymację służbową ze zdjęciem i upoważnienie do przeprowadzenia kontroli wystawione przez właściwy organ – z określonym zakresem i podpisem osoby upoważniającej. Bez tych dokumentów nie ma podstaw do wpuszczenia kogokolwiek.

Wejście może nastąpić między 6:00 a 22:00, o ile nie chodzi o sytuację awaryjną zagrażającą bezpieczeństwu. Inspektor może wejść nie tylko do remontowanego mieszkania, ale też – jeśli wymagają tego okoliczności kontroli – do lokalu sąsiedniego lub części wspólnych budynku. Na żądanie ma prawo wezwać właściciela do okazania wszelkiej dokumentacji związanej z prowadzonymi robotami: pozwoleń, zgłoszeń, dziennika budowy. Taka podstawa prawna spoczywa w art. 81c tej samej ustawy. Odmowa udostępnienia dokumentów jest traktowana jako utrudnianie kontroli i podlega karze grzywny.

Hałas podczas remontu? To wystarczy do wszczęcia postępowania

Mechanizm uruchamiania kontroli bywa zaskakująco prosty. Sąsiad słyszy przez kilka tygodni odgłosy wiercenia i kucia – dzwoni do powiatowego inspektoratu nadzoru budowlanego. Inspektor ma obowiązek sprawdzić każde imienne zgłoszenie. Kontrole nie są wszczynane na podstawie donosów anonimowych, chyba że opisywana sytuacja sugeruje bezpośrednie zagrożenie życia lub mienia – wyjaśniają przepisy. W pozostałych przypadkach zgłoszenie musi zawierać dane nadawcy, ale inspektorat ma obowiązek je zanonimizować przed udostępnieniem akt postępowania. Sąsiad-zgłaszający pozostaje więc anonimowy dla właściciela kontrolowanego lokalu.

Jedna ze spraw opisywanych w praktyce orzeczniczej dotyczyła wbudowania rur spustowych w ścianę w toalecie, co powodowało nadmierny hałas w lokalu sąsiednim. Zgłoszenie skutkowało kontrolą i wszczęciem postępowania administracyjnego – mimo że prace były prowadzone wewnątrz lokalu i nie naruszały konstrukcji budynku. W 2026 roku powiatowe inspektoraty zwiększyły liczbę kontroli dotyczących ingerencji w elewacje – szczególnie nieuzgodnionych montaży klimatyzacji, zabudów balkonowych i zmian w przeszkleniach – podaje serwis „Warszawa w Pigułce”. Powodem jest rosnąca liczba skarg składanych przez wspólnoty i sąsiadów.

Te remonty wymagają zgłoszenia – wielu właścicieli o tym nie wie

Granica między zwykłym odświeżeniem mieszkania a przebudową wymagającą formalności jest znacznie mniej oczywista, niż się wydaje. Pomalowanie ścian, wymiana podłóg czy zmiana armatury łazienkowej – to klasyczny remont niewymagający żadnych zgłoszeń. Ale przesunięcie ściany działowej, nawet o kilkadziesiąt centymetrów, może już wymagać zgłoszenia do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego, jeśli zmienia układ funkcjonalny lokalu lub ingeruje w instalacje. Powiększenie otworu okiennego lub drzwiowego, jeśli przekracza wymiary określone w projekcie budowlanym budynku, traktowane jest jak przebudowa. Bez zgłoszenia staje się samowolą.

Szczególnie ryzykowne są wszelkie ingerencje w instalacje: elektryczną, gazową i wodno-kanalizacyjną. Przepisy wymagają tu nie tylko zgłoszenia, ale często też wykonania prac przez uprawnionego instalatora i sporządzenia protokołu odbiorowego. Nielegalne prace w instalacji gazowej lub ingerencja w elementy wspólne budynku – takie jak piony wentylacyjne, kanalizacyjne czy ściany nośne – są traktowane przez nadzór budowlany ze szczególną surowością, bo zagrażają nie tylko właścicielowi, ale wszystkim mieszkańcom. Dobudówki, zabudowy balkonów, zmiana przeznaczenia pomieszczeń – każda z tych sytuacji może wymagać osobnych formalności. Przed większym remontem warto zapytać w powiatowym inspektoracie lub u zarządcy budynku, zanim zacznie się prace.

Standardowa kara 15 tys. zł. Legalizacja po fakcie – droga, ale możliwa

Jeśli inspektor stwierdzi samowolę budowlaną w mieszkaniu, standardowa kara wynosi ok. 15 000 zł. W przypadkach, gdy prace zagrażały konstrukcji budynku lub bezpieczeństwu instalacji, kwota może wzrosnąć do kilkuset tysięcy złotych – zależnie od skali naruszenia i sposobu obliczenia kary według wzoru z Prawa budowlanego. Nie chodzi tu o karę arbitralną – jest ona wyliczana według określonego współczynnika uwzględniającego m.in. kategorię obiektu, rodzaj robót i ich zakres.

Właściciel ma możliwość legalizacji samowoli po fakcie. Procedura przewiduje złożenie wniosku, dostarczenie dokumentacji projektowej i uiszczenie opłaty legalizacyjnej. Sam koszt opłaty to od 2500 do 5000 zł, ale w połączeniu z honorarium architekta, który sporządzi projekt zamienny, i ewentualnymi ekspertyzami konstrukcyjnymi całość może sięgnąć 15 000 zł. Do tego dochodzą czas i stres wielomiesięcznego postępowania administracyjnego. Niekiedy inspektor nakłada też nakaz przywrócenia stanu poprzedniego – co przy wyburzonych ścianach czy przebudowanych instalacjach generuje dodatkowe koszty robocizny i materiałów.

Warto pamiętać o jednej szczególnie przykrej zasadzie: odpowiedzialność za samowolę ponosi zawsze aktualny właściciel lokalu – nawet jeśli nielegalnych prac dokonał poprzedni właściciel przed sprzedażą. Kupując mieszkanie po remoncie bez dokumentacji, nabywca przejmuje nie tylko ładne wnętrze, ale też całe ryzyko prawne z nim związane.

Twoje prawa, gdy inspektor staje w drzwiach

Właściciel mieszkania ma konkretne uprawnienia w toku kontroli. Inspektor zobowiązany jest okazać legitymację służbową i imienne upoważnienie do kontroli – mają je obowiązek okazać na żądanie jeszcze przed wejściem. Powinien przedstawić cel kontroli i jej zakres. Właściciel może zażądać obecności świadka podczas czynności kontrolnych – może to być członek rodziny, sąsiad lub prawnik. Inspektor sporządza protokół z kontroli, który właściciel powinien uważnie przeczytać przed podpisaniem. Jeśli nie zgadza się z treścią, ma prawo wpisać własne uwagi lub odmówić podpisania – co powinien wyraźnie odnotować. Utrudnianie kontroli – w tym odmowa wpuszczenia inspektora z kompletem dokumentów – może skutkować wszczęciem odrębnego postępowania i dodatkową karą.

Od niekorzystnej decyzji inspektora przysługuje odwołanie – w trybie administracyjnym do organu wyższego szczebla, a następnie droga do sądu administracyjnego. Część spraw kończy się korzystnym dla właściciela rozstrzygnięciem – szczególnie gdy inspektor przekroczył uprawnienia lub procedura kontrolna była wadliwa. Warto w takim przypadku skorzystać z pomocy radcy prawnego lub adwokata specjalizującego się w prawie budowlanym.

Co zrobić, zanim inspektor zapuka

Jeśli planujesz większy remont, pierwszym krokiem jest sprawdzenie w zarządzie wspólnoty lub spółdzielni, czy planowane prace wymagają zgody zarządcy lub zgłoszenia do nadzoru budowlanego. Warto sięgnąć po oryginalną dokumentację projektową budynku – porównanie jej z planowanymi zmianami pozwoli ocenić ryzyko. Koszt takiej weryfikacji przez architekta to zazwyczaj kilkaset złotych – i zdecydowanie mniej niż ewentualne kary.

Jeśli remont już trwa lub właśnie się skończył, zbierz całą dostępną dokumentację: faktury od wykonawców, zdjęcia sprzed i po pracach, protokoły odbioru instalacji, wszelkie zgłoszenia złożone w urzędzie. Te dokumenty przechowuj przez co najmniej 5 lat – tyle bowiem wynosi termin przedawnienia zobowiązań administracyjnych w sprawach budowlanych. Wszystkie faktury, zgłoszenia i protokoły powinny być dostępne w jednym miejscu – nie porozrzucane po szafkach. W razie kontroli czas na ich zebranie bywa krótki.

Osobom kupującym mieszkanie po cudzym remoncie zaleca się zawsze żądać od sprzedającego pełnej dokumentacji wykonanych prac: zgłoszeń, pozwoleń, protokołów odbioru instalacji. Jeśli sprzedający nie jest w stanie ich dostarczyć – to wyraźny sygnał ostrzegawczy. Kupując takie lokum bez dokumentacji, warto przynajmniej zlecić przegląd techniczny u niezależnego inżyniera budownictwa, który oceni ryzyko i ewentualną skalę koniecznych legalizacji.