Kupili mieszkanie bezczynszowe, by oszczędzić. Teraz muszą wyłożyć kilkadziesiąt tysięcy złotych „na już”

Reklama brzmiała kusząco: „mieszkanie bezczynszowe – bez comiesięcznych opłat administracyjnych!”. Rzeczywistość? Rachunki i tak przychodzą – tylko nikt nie wie, kto ma je opłacić.

Bezczynszowe nie znaczy darmowe

Mieszkanie bezczynszowe to lokal, w którym nie płaci się czynszu administracyjnego na rzecz wspólnoty mieszkaniowej ani spółdzielni. Nie ma zarządcy, nie ma administracji, nie ma funduszu remontowego. Deweloperzy i właściciele sprzedający takie mieszkania podkreślają głównie jeden argument: oszczędzasz kilkaset złotych miesięcznie.

W typowej wspólnocie mieszkaniowej właściciel 50-metrowego mieszkania płaci około 250-400 zł miesięcznie na czynsz administracyjny. Rocznie daje to oszczędność 3000-4800 zł – nie do pogardzenia.

Problem zaczyna się, gdy zdajesz sobie sprawę, że te pieniądze nie znikają w czarnej dziurze. Opłacają konkretne rzeczy: wynagrodzenie zarządcy, który organizuje remonty i naprawy, fundusz remontowy gromadzony na przyszłe inwestycje, sprzątanie klatek schodowych, konserwację wind, przeglądy budowlane wymagane prawem, ubezpieczenie budynku.

W mieszkaniu bezczynszowym wszystkie te koszty i tak istnieją – tylko że nikt ich centralnie nie organizuje i nie zbiera na nie pieniędzy z wyprzedzeniem. Właściciele lokali muszą się dogadać między sobą, zatrudnić wykonawców na własną rękę i w razie potrzeby wyłożyć pieniądze z dnia na dzień.

Kiedy dach przecieka, zaczyna się horror

Marta kupiła 48-metrowe mieszkanie w niewielkim budynku z 6 lokalami na obrzeżach Wrocławia. Deweloper reklamował „nowoczesne mieszkania bezczynszowe – bez zbędnych opłat”. Przez pierwsze 2 lata wszystko szło gładko. Budynek był nowy, nic się nie psuło.

W trzecim roku po silnej burzy dach zaczął przeciekać. Woda zalewała poddasze, które było częścią wspólną budynku. Problem wymagał natychmiastowej interwencji – wymiana pokrycia na powierzchni około 100 m².

Kosztorys? Od 15 000 zł za podstawową blachę do 30 000 zł z wymianą więźby dachowej i membraną. Na 6 lokali właścicielskich to 2500-5000 zł od mieszkania. Do wyłożenia od ręki.

Marta nie miała takich oszczędności. Przez 2 lata cieszyła się z braku czynszu, nie odkładając nic na poczet przyszłych napraw. Gdyby mieszkała w normalnej wspólnocie, przez ten czas wpłacałaby około 50-100 zł miesięcznie na fundusz remontowy – po 2 latach miałaby zgromadzone 1200-2400 zł. Mało, ale zawsze coś. Teraz musiała pożyczyć pieniądze od rodziny.

Największy problem? Dogadanie się z pozostałymi właścicielami. Dwóch twierdziło, że przeciek jest wynikiem złego wykonania przez dewelopera i nie zamierzają płacić. Jeden chciał taniego dekarza, który oferował 12 000 zł, ale inni bali się braku gwarancji. Sprawa ciągnęła się 4 miesiące. Tymczasem woda niszczyła konstrukcję.

300 zł miesięcznie oszczędności, 28 000 zł strat po 5 latach

Marcin i Agnieszka kupili mieszkanie w szeregowcu w małym miasteczku pod Krakowem. 8 domów w zabudowie szeregowej, każdy z odrębnym wejściem, bez wspólnych klatek schodowych. System bezczynszowy – każdy płaci tylko za media w swoim lokalu.

Przez 5 lat nie płacili czynszu. Teoretycznie zaoszczędzili około 18 000 zł (300 zł miesięcznie przez 60 miesięcy). W szóstym roku okazało się, że główne przyłącze kanalizacyjne, które obsługiwało wszystkie 8 domów, uległo poważnej awarii.

Konieczna była wymiana rur na odcinku 30 metrów oraz remont studzienki rewizyjnej. Koszt: 28 000 zł. Na 8 gospodarstw – 3500 zł od każdego.

Problem zaczął się, gdy okazało się, że 3 właścicieli twierdzi, że nie ma pieniędzy. Jeden stwierdził, że „skoro nie ma czynszu, to znaczy że nic nie muszę płacić”. Dwóch pozostałych zaproponowało, że zapłaci dopiero za kilka miesięcy. Marcin i Agnieszka wraz z 2 innymi sąsiadami musieli wyłożyć po 5600 zł na 4 osoby, żeby natychmiast naprawić awarię. Do dziś próbują odzyskać pieniądze od pozostałych drogą sądową.

Saldo? Zamiast zaoszczędzić 18 000 zł, finalnie wydali 5600 zł więcej niż gdyby mieszkali w normalnej wspólnocie z funduszem remontowym.

Co tak naprawdę płacisz w mieszkaniu bezczynszowym

Brak czynszu administracyjnego nie oznacza braku wydatków. W mieszkaniu bezczynszowym nadal musisz pokrywać:

• Wywóz śmieci – opłata komunalna, niezależna od systemu zarządzania budynkiem
• Woda i ścieki – rozliczane indywidualnie lub wspólnie, wymaga organizacji przez właścicieli
• Prąd w częściach wspólnych (jeśli są) – oświetlenie klatek, korytarzy, piwnicy
• Ogrzewanie części wspólnych – jeśli budynek ma wspólny system grzewczy
• Ubezpieczenie budynku – obowiązkowe, koszt dzielony między właścicieli
• Podatek od nieruchomości za części wspólne – płacony przez współwłaścicieli gruntu
• Przeglądy budowlane wymagane prawem – co 5 lat kontrola stanu technicznego budynku
• Sprzątanie, odśnieżanie, pielęgnacja zieleni – albo robisz sam, albo wynajmujesz firmę
• Naprawy i remonty – elewacja, dach, instalacje, drogi dojazdowe

W tradycyjnej wspólnocie wszystkie te koszty są zawarte w comiesięcznym czynszu i rozliczane na koniec roku. W mieszkaniu bezczynszowym każdy wydatek wymaga osobnej organizacji, zbierania pieniędzy i podejmowania decyzji przez wszystkich właścicieli.

Kiedy sąsiad nie chce płacić, nikt nie może zmusić go siłą

W normalnej wspólnocie mieszkaniowej uchwała podejmowana jest większością głosów liczoną według wielkości udziałów. Jeśli większość właścicieli przegłosuje remont, mniejszość musi się podporządkować. Zarząd wspólnoty może egzekwować zaległe płatności na drodze sądowej.

W budynku bezczynszowym nie ma wspólnoty, nie ma zarządu, nie ma formalnej struktury. Właściciele lokali są współwłaścicielami części wspólnych na zasadach współwłasności ułamkowej z Kodeksu cywilnego. Każda większa decyzja wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli – albo przynajmniej braku sprzeciwu.

Jeśli 1 właściciel na 10 odmawia zapłaty za remont dachu, pozostali mają 2 wyjścia:

• Wyłożyć za niego pieniądze i próbować odzyskać je na drodze sądowej – co zajmuje lata
• Zablokować inwestycję i czekać, aż budynek zniszczy się na tyle, że wszyscy w końcu się zgodzą

Konfliktowy sąsiad w budynku bezczynszowym może sparaliżować każdy remont, nawet jeśli pozostali właściciele są zgodni. W praktyce często kończy się to tym, że najbardziej zaangażowani sąsiedzi wyłożą większość kosztów, żeby uniknąć dalszej degradacji budynku.

Zimą spadł śnieg – kto ma odśnieżyć podjazd?

Problem z mieszkaniami bezczynszowymi nie ogranicza się tylko do dużych remontów. Codzienne utrzymanie porządku również wymaga organizacji.

Kto ma sprzątać wspólne korytarze? Kto odśnieża podjazd zimą? Kto przycina żywopłot? Kto zamawia wywóz śmieci wielkogabarytowych?

W małych budynkach z 4-6 lokalami mieszkańcy często ustalają harmonogram dyżurów. Tyle że to wymaga dobrej woli wszystkich stron. Wystarczy jeden lokator, który stwierdzi, że „on nie ma czasu” lub „nie widzi sensu”, a cały system się wali.

Rozwiązanie? Zatrudnienie firmy sprzątającej lub osoby do pielęgnacji. Koszt? Kilkaset złotych miesięcznie do podziału – dokładnie to, od czego właściciele mieszkań bezczynszowych chcieli uciec, rezygnując z czynszu.

W efekcie mieszkańcy budynków bezczynszowych często żyją w brudzie, zaroślach i zaniedbaniu, bo nikt nie chce być tym, który zorganizuje prace i zbierze pieniądze od sąsiadów.

Ile naprawdę kosztuje naprawa budynku – przykłady z życia

Poniżej konkretne koszty napraw i remontów, z którymi mogą się zmierzyć właściciele mieszkań bezczynszowych:

Wymiana dachu (100 m²)

• Podstawowa blachodachówka: 15 000-20 000 zł
• Blachodachówka z posypką mineralną: 20 000-25 000 zł
• Dachówka ceramiczna: 25 000-30 000 zł
• Z wymianą więźby dachowej: dodatkowe 10 000-15 000 zł

Budynek z 8 lokalami = 1875-5625 zł od mieszkania

Remont elewacji (budynek 200 m²)

• Oczyszczenie i malowanie: 8000-12 000 zł
• Naprawa tynków i malowanie: 15 000-25 000 zł
• Docieplenie i nowa elewacja: 40 000-60 000 zł

Budynek z 6 lokalami = 1300-10 000 zł od mieszkania

Awaria kanalizacji lub wodociągu

• Wymiana rur na odcinku 20-30 metrów: 12 000-28 000 zł
• Naprawa studzienki rewizyjnej: 3000-8000 zł
• Odmrożone rury zimą (naprawa awaryjna): 5000-15 000 zł

Budynek z 10 lokalami = 1200-4300 zł od mieszkania

Remont drogi dojazdowej

• Naprawa asfaltu (50 m²): 8000-12 000 zł
• Nowe kostki brukowe (100 m²): 15 000-25 000 zł

Osiedle 8 domów szeregowych = 1000-3100 zł od domu

Wymiana instalacji elektrycznej w częściach wspólnych

• Nowe oświetlenie + rozdzielnia: 6000-10 000 zł

Budynek z 5 lokalami = 1200-2000 zł od mieszkania

Każda z tych napraw może pojawić się niespodziewanie i wymaga natychmiastowego wyłożenia gotówki. W normalnej wspólnocie fundusz remontowy daje bufor bezpieczeństwa. W budynku bezczynszowym nie ma bufora – jest kryzys.

Starsze budynki to prawdziwa ruletka

Mieszkania bezczynszowe można znaleźć zarówno w nowym budownictwie (małe budynki deweloperskie, szeregowce), jak i w starszych kamienicach w centrach miast. Te drugie to prawdziwa bomba zegarowa.

Stara kamienica wymaga remontów częściej i na większą skalę niż nowy budynek. Przeciekający dach, zniszczona elewacja, przestarzała instalacja elektryczna, problemy z izolacją przeciwwilgociową. Koszty utrzymania mogą przekraczać 500-1000 zł miesięcznie na lokal – więcej niż normalny czynsz.

Dodatkowo w starych kamienicach mieszkają często starsi ludzie na emeryturach, którzy nie mają pieniędzy na remonty. Młodsi właściciele, którzy kupili mieszkania jako inwestycję, nie chcą płacić za naprawy części wspólnych. Efekt? Zaniedbany budynek, walące się tynki, przeciekający dach.

Jeśli rozważasz kupno mieszkania bezczynszowego w starej kamienicy – zatrudnij rzeczoznawcę budowlanego, który oceni stan techniczny budynku i oszacuje koszty niezbędnych remontów w najbliższych 5-10 latach. Może się okazać, że pozorne oszczędności na czynszu pochłonie jeden duży remont.

Kiedy mieszkanie bezczynszowe ma sens

Nie każde mieszkanie bezczynszowe to pułapka. W niektórych przypadkach faktycznie można zaoszczędzić:

1. Nowy budynek z minimalną powierzchnią wspólną

Nowoczesne szeregowce z odrębnymi wejściami do każdego lokalu, bez wspólnych klatek schodowych, piwnic, strychów. Części wspólne ograniczone do drogi dojazdowej i zieleni. Prawdopodobieństwo kosztownych napraw w najbliższych 10-15 latach jest minimalne.

2. Mała liczba właścicieli (3-5 lokali)

Im mniej lokali, tym łatwiej dojść do porozumienia. W budynku z 3 mieszkaniami realnie da się dogadać. W budynku z 15 – praktycznie niemożliwe.

3. Sprawdzeni, ugodni sąsiedzi

Przed zakupem warto porozmawiać z dotychczasowymi mieszkańcami. Jeśli budynek jest zadbany, sąsiedzi współpracują i regularnie organizują drobne prace konserwacyjne – to dobry znak. Jeśli budynek wygląda jak ruina, a sąsiedzi się ze sobą nie znają – ucieczka to jedyna sensowna opcja.

4. Posiadasz oszczędności na nieprzewidziane wydatki

Kupujesz mieszkanie bezczynszowe? Musisz samodzielnie tworzyć własny fundusz remontowy. Odkładaj co miesiąc 100-200 zł na poczet przyszłych napraw. Dzięki temu, gdy przyjdzie czas na remont dachu za 25 000 zł, nie będziesz musiał pożyczać pieniędzy.

Co zrobić, jeśli już mieszkasz w budynku bezczynszowym

Zorganizuj spotkanie wszystkich właścicieli

Najlepiej raz do roku. Omówcie stan techniczny budynku, planowane prace, sposób dzielenia kosztów. Spisujcie wszystko protokołem i zbierajcie podpisy. To pomoże w razie przyszłych sporów.

Ustalcie zasady podejmowania decyzji

Np. większość 2/3 właścicieli może podjąć decyzję o naprawie poniżej 10 000 zł, powyżej wymagana jest jednomyślność. Spisz te zasady i niech wszyscy podpiszą – to nieformalna umowa, ale lepsze to niż chaos.

Zbierajcie faktury i dokumenty

Każda naprawa, każda umowa z wykonawcą – wszystko archiwizuj. W razie sporu sądowego to będzie Twój jedyny dowód, że wyłożyłeś pieniądze na wspólny remont.

Ubezpiecz budynek

Polisa od ognia, zalania, klęsk żywiołowych. Koszt 200-500 zł rocznie może uratować Cię przed wydatkiem 50 000 zł na odbudowę po pożarze. Współwłaściciele powinni podzielić się kosztem składki proporcjonalnie do udziałów.

Załóż wspólne konto bankowe

Jeśli pozostali właściciele są skorzy do współpracy, załóżcie wspólne konto, na które wszyscy będą wpłacać po 50-100 zł miesięcznie. To namiastka funduszu remontowego. Gdy przyjdzie czas na remont, pieniądze już są zebrane.

Rozważ przekształcenie w wspólnotę mieszkaniową

Jeśli budynek spełnia warunki prawne, właściciele mogą podjąć decyzję o utworzeniu formalnej wspólnoty mieszkaniowej. To kosztuje około 2000-5000 zł za opracowanie dokumentów i wpis do księgi wieczystej, ale daje strukturę prawną i możliwość egzekwowania uchwał.

Kupujesz mieszkanie bezczynszowe? Sprawdź te 7 rzeczy

1. Stan techniczny budynku

Zatrudnij rzeczoznawcę. Niech sprawdzi dach, elewację, fundamenty, instalacje. Kosztuje 500-1500 zł, ale uchroni Cię przed wydatkiem 30 000 zł rok po zakupie.

2. Historia remontów

Poproś sprzedającego o dokumenty: kiedy wymieniany był dach, instalacja, elewacja. Jeśli coś ma 20-30 lat – szykuj się na wymianę w najbliższych latach.

3. Liczba lokali

Im więcej, tym gorzej. Budynek z 15 mieszkaniami bezczynszowymi to katastrofa czekająca na realizację.

4. Struktura właścicieli

Czy to właściciele mieszkający na miejscu, czy inwestorzy wynajmujący? Ci drudzy często nie chcą angażować się w remonty.

5. Porządek na osiedlu

Zadbany budynek, przystrzyżone trawniki, czysta klatka schodowa (jeśli jest) – znak, że mieszkańcy współpracują. Ruina – znak, że nikt się nie dogaduje.

6. Porozmawiaj z sąsiadami

Zapytaj, jak organizują naprawy, czy są konflikty, jakie koszty ponoszą rocznie. Jeśli sąsiad odpowiada „każdy sobie rzepkę skrobie” – uciekaj.

7. Ubezpieczenie

Sprawdź, czy budynek jest ubezpieczony. Jeśli nie – to kolejny koszt, który spadnie na Twoją głowę.

Mieszkanie bezczynszowe nie jest darmowym lunchem. To pułapka dla tych, którzy patrzą tylko na miesięczne koszty, ignorując przyszłe wydatki. Zaoszczędzisz 300 zł miesięcznie przez 5 lat (18 000 zł), ale jeden remont dachu pochłonie 25 000 zł. Saldo? Minus 7000 zł – i to jeśli masz wyjątkowe szczęście, że sąsiedzi zapłacą swoją część.

Artykuł został przygotowany na podstawie obowiązujących przepisów prawa oraz rzetelnych źródeł branżowych. Poniżej znajdziesz wykaz aktów prawnych, które omawiamy w tekście:
Kodeks cywilny (przepisy o współwłasności ułamkowej).
Inne źródła: Rankomat.pl, Expander.pl, Castorama.pl, Warszawa w Pigułce.