Masowe skargi do RPO. Trzeba pilnie pisać odwołania. Ludzie płacą dziesięciokrotnie wyższe podatki

Do Biura Rzecznika Praw Obywatelskich lawinowo wpływają skargi w sprawie wysokich podatków od nieruchomości. Szopa na narzędzia potrafi być objęta dziesięciokrotnie wyższą stawką niż sam dom. Czasu na odwołanie nie pozostało wiele.

Ustawa tworzy trzy pudełka, szopa trafia do najdroższego

Żeby zrozumieć, skąd bierze się ta dysproporcja, trzeba zajrzeć do ustawy z 12 stycznia 1991 roku o podatkach i opłatach lokalnych (Dz.U. z 2025 r. poz. 707). Ustawa dzieli budynki na kilka kategorii podatkowych, z których każda ma własną maksymalną stawkę. Budynek mieszkalny – w 2026 roku maksymalnie 1,25 zł za m². Budynek związany z działalnością gospodarczą – 35,53 zł za m². I wreszcie kategoria kluczowa dla tego problemu: „budynki pozostałe” – czyli te, które nie są ani mieszkalne, ani typowo gospodarcze w rozumieniu podatkowym. Tu limit wynosi 12,00 zł za m².

Właśnie do tej ostatniej kategorii gminy wrzucają szopy, drewutnie, wolnostojące garaże, komórki narzędziowe – i właściwie każdy budynek pomocniczy, który nie jest bezpośrednio częścią bryły domu. Logika jest prosta: skoro szopa nie jest budynkiem mieszkalnym, trafia do „pozostałych”. Ustawa nie precyzuje, że budynki gospodarcze przy domach jednorodzinnych powinny być traktowane łagodniej – i gminy korzystają z tej luki zgodnie ze swoim interesem fiskalnym.

15 m² szopy kosztuje tyle co 100 m² domu

W miastach stosujących maksymalne stawki – a w 2026 roku jest ich 12 spośród 16 największych – różnica między tymi kategoriami jest uderzająca. Dom o powierzchni 100 m² zapłaci 125 zł podatku rocznie. Szopa o powierzchni zaledwie 10,5 m² – dokładnie tyle samo, bo 10,5 × 12 zł = 126 zł.

Dla właściciela domu z przybudówką wygląda to absurdalnie: płaci za 20-metrową szopę tyle samo, ile za połowę swojego domu. A właściwie – płaci za narzędzia ogrodnicze składowane pod dachem tyle samo, co za sypialnię i salon łącznie.

Do Biura Rzecznika Praw Obywatelskich trafiają skargi obywateli wskazujące, że takie naliczenia naruszają konstytucyjne zasady sprawiedliwości podatkowej i proporcjonalności. RPO podjął sprawę – wskazując, że w obecnym stanie prawnym gminy działają co prawda zgodnie z literą przepisów, ale sam przepis budzi poważne wątpliwości konstytucyjne. Właściciel nieruchomości, który chce zakwestionować naliczony podatek, ma 14 dni od otrzymania decyzji na złożenie odwołania do Samorządowego Kolegium Odwoławczego – za pośrednictwem urzędu, który decyzję wydał.

Wyjątek: komórka lokatorska przy mieszkaniu płaci stawkę mieszkalną

Jeden ważny wyjątek warto znać. Jeśli komórka lub piwnica jest formalnie przynależna do lokalu mieszkalnego i widnieje w tej samej księdze wieczystej – gmina powinna opodatkować ją stawką mieszkalną, a nie „budynków pozostałych”. Problem pojawia się, gdy komórka ma odrębną księgę wieczystą lub gdy mamy do czynienia z wolnostojącym budynkiem na działce. Wtedy automatycznie trafia do wyższej kategorii.

Analogicznie: garaż będący integralną częścią bryły domu (pod jednym dachem, połączony ze ścianą) najczęściej trafia do stawki mieszkalnej. Wolnostojący garaż na tej samej działce – już nie. Tu znowu ustawa milczy, a interpretacje gmin bywają różne. Od 2026 roku garaże z odrębną księgą wieczystą wchodzące w skład wspólnoty mieszkaniowej są opodatkowane stawką jak dla lokali mieszkalnych – to zmiana korzystna, ale dotycząca tylko nieruchomości blokowych.

12 miast na maksimum, 4 poniżej – stawki w miastach wojewódzkich

Zgodnie z obwieszczeniem Ministra Finansów i Gospodarki z 1 sierpnia 2025 roku (M.P. 2025 poz. 726), maksymalne stawki na 2026 rok dla „budynków pozostałych” wynoszą 12,00 zł za m². Rada każdego miasta może ustalić stawkę niższą – ale nie wyższą. Spośród 16 miast wojewódzkich, 12 przyjęło stawki maksymalne. Jedynie Kielce utrzymały stawki z 2025 roku, a Opole, Rzeszów i Gorzów Wielkopolski ustaliły stawki poniżej maksimum bez podania w publicznych źródłach precyzyjnych kwot dla każdej kategorii z osobna.

Miasto	Budynek mieszkalny (zł/m²)	Budynki pozostałe (zł/m²)	Uwagi
Warszawa	1,25	12,00	stawki maksymalne
Kraków	1,25	12,00	stawki maksymalne
Łódź	1,25	12,00	stawki maksymalne
Wrocław	1,25	12,00	stawki maksymalne
Poznań	1,25	12,00	stawki maksymalne
Gdańsk	1,25	12,00	stawki maksymalne
Katowice	1,25	12,00	stawki maksymalne
Szczecin	1,25	12,00	stawki maksymalne
Bydgoszcz	1,25	12,00	stawki maksymalne
Lublin	1,25	12,00	stawki maksymalne
Białystok	1,25	12,00	stawki maksymalne
Olsztyn	1,25	12,00	stawki maksymalne
Kielce	1,19	11,48	stawki z 2025 r. bez podwyżki
Opole	poniżej 1,25	poniżej 12,00	sprawdź uchwałę w BIP miasta
Rzeszów	poniżej 1,25	poniżej 12,00	sprawdź uchwałę w BIP miasta
Gorzów Wlkp.	poniżej 1,25	poniżej 12,00	sprawdź uchwałę w BIP miasta

* Źródło: uchwały rad miast oraz obwieszczenie MFiG z 1 sierpnia 2025 r. (M.P. 2025 poz. 726). Stawki dla Opola, Rzeszowa i Gorzowa Wlkp. – poniżej ustawowego maksimum; dokładne kwoty w Biuletynach Informacji Publicznej poszczególnych miast.

Dlaczego gminy nie obniżają stawki dla szop?

Odpowiedź jest prosta: pieniądze. Podatek od nieruchomości trafia w całości do budżetów gmin i jest jednym z ich głównych źródeł dochodów własnych. Po ograniczeniu wpływów z PIT i CIT po reformach Polskiego Ładu samorządy jeszcze bardziej pilnują każdego źródła przychodów. Ustawa pozwala na różnicowanie stawek w ramach jednej kategorii – rada gminy może np. ustalić niższą stawkę dla budynków gospodarczych o powierzchni do 20 m², a wyższą dla pozostałych. Większość miast z tej możliwości nie korzysta.

Właścicielom domów z szopami i garażami pozostaje więc albo odwołanie od decyzji (jeśli kwalifikacja budynku jest dyskusyjna), albo czekanie na interwencję ustawodawcy. RPO zwrócił się do Ministerstwa Finansów z pytaniem o plany zmiany przepisów w tym zakresie – na odpowiedź wciąż czeka.

Co możesz zrobić jako właściciel nieruchomości?

Zanim zapłacisz podatek, sprawdź, jak gmina zakwalifikowała twoje budynki. Decyzja podatkowa, którą dostajesz pocztą lub elektronicznie, powinna wskazywać kategorie i powierzchnie. Jeśli szopa jest połączona z domem konstrukcyjnie lub użytkowo – warto zapytać w urzędzie o możliwość zakwalifikowania jej jako część budynku mieszkalnego. Istnieje szansa, że gmina w decyzji popełniła błąd kwalifikacyjny, który możesz zakwestionować. Na odwołanie do SKO masz 14 dni od doręczenia decyzji – termin jest krótki i nieprzekraczalny, więc nie warto odkładać lektury decyzji na później. W piśmie można powołać się na stanowisko RPO dotyczące nadmiernego fiskalizmu przy opodatkowaniu budynków pomocniczych przy domach jednorodzinnych.