Dni całkowitej swobody dla właścicieli mieszkań są policzone. Rząd, w ślad za dyrektywami unijnymi, przygotowuje przepisy, które wywrócą ten segment rynku do góry nogami. Jeśli zarabiasz na mieszkaniu, data 20 maja 2026 roku powinna zostać zakreślona w Twoim kalendarzu na czerwono. To moment, w którym anonimowość w sieci przestanie istnieć, a za brak dopełnienia formalności zapłacisz nawet 50 tysięcy złotych.

Fot. Warszawa w Pigułce

Polski rynek najmu krótkoterminowego (tzw. STR – Short Term Rental) przez lata rozwijał się w szalonym tempie. Platformy takie jak Airbnb czy Booking zdemokratyzowały podróżowanie, pozwalając każdemu posiadaczowi wolnego lokalu stać się „hotelarzem”. Jednak ten kij ma dwa końce – gwałtowny wzrost liczby apartamentów na doby doprowadził do wyludniania centrów miast, wzrostu cen nieruchomości i konfliktów sąsiedzkich. Teraz państwo mówi: „sprawdzam”.

2026: Rok Cyfrowego Wielkiego Brata

Kluczową zmianą, która wejdzie w życie 20 maja 2026 roku, jest obowiązek rejestracji każdego lokalu wynajmowanego turystom w centralnej bazie danych. Ministerstwo Sportu i Turystyki nie pozostawia złudzeń – system ma być szczelny i powszechny.

Mechanizm jest bezlitosny w swojej prostocie:

1. Brak numeru = brak ogłoszenia. Platformy rezerwacyjne otrzymają zakaz publikowania ofert, które nie posiadają unikalnego numeru identyfikacyjnego z państwowego rejestru.
2. Pełna transparentność. Jeśli myślisz, że uda się „oszukać system”, podając fałszywy numer, jesteś w błędzie. Giganci technologiczni będą zobowiązani do weryfikacji danych, a dodatkowo będą musieli przesyłać comiesięczne raporty do urzędów.
3. Koniec szarej strefy. Resort szacuje, że obecnie nawet 35% rynku działa poza kontrolą fiskusa. Nowe przepisy mają to ukrócić. Raporty z platform trafią prosto na biurka urzędników, którzy porównają liczbę rezerwacji z Twoimi deklaracjami podatkowymi.

Kto musi się bać nowych przepisów?

Wielu właścicieli żyje w przekonaniu, że regulacje dotyczą tylko „wielkich graczy” posiadających całe piętra apartamentów. Nic bardziej mylnego. Nowe prawo nie przewiduje wyjątków dla „małych”.

• Wynajmujesz jeden pokój okazjonalnie? Musisz mieć numer.
• Masz domek letniskowy wynajmowany tylko w lipcu? Musisz mieć numer.
• Zarządzasz siecią 50 apartamentów? Każdy z nich musi mieć oddzielny numer.

Granicą jest czas trwania najmu. Każda umowa na okres krótszy niż 30 dni wpada w rygor nowych przepisów. Dopiero wynajem na miesiąc lub dłużej (klasyczny najem długoterminowy) zwalnia z obowiązku rejestracji w bazie turystycznej.

Procedura rejestracji: Co wiemy na dziś?

Choć system ruszy za ponad rok, jego zarys jest już znany. Ministerstwo stawia na cyfryzację. Nie będziesz musiał stać w kolejkach w urzędzie gminy z plikiem papierów.

• Forma: Wniosek składany elektronicznie przez dedykowaną platformę.
• Wymogi: Oświadczenie o prawie do dysponowania lokalem oraz o spełnianiu wymogów bezpieczeństwa (co może być kluczowe w przypadku ewentualnych kontroli straży pożarnej czy nadzoru budowlanego).
• Weryfikacja: Po złożeniu wniosku system wygeneruje unikalny numer identyfikacyjny.
• Koszty: Prawdopodobnie procedura będzie bezpłatna (wzorem innych krajów UE), choć ostateczne decyzje jeszcze nie zapadły.

Co istotne, numer nadawany jest bezterminowo, ale nie bezwarunkowo. Raz na trzy lata urzędy będą miały prawo (i obowiązek) zweryfikować, czy Twoje oświadczenia pokrywają się z rzeczywistością. Jeśli skłamałeś co do standardu lub bezpieczeństwa – stracisz numer, a wraz z nim źródło dochodu.

Bat finansowy: 50 tysięcy złotych kary

Ustawodawca wie, że sam nakaz rejestracji to za mało, dlatego przepisy zostały uzbrojone w potężne sankcje finansowe. Kara administracyjna za wynajem bez wpisu do rejestru może wynieść do 50 000 złotych.

Decyzje o karach będą wydawać organy samorządowe (wójt, burmistrz, prezydent miasta). Wysokość grzywny będzie zależeć od skali przewinienia, ale dla recydywistów lub osób prowadzących działalność na dużą skalę bez zgłoszenia, taryfa ulgowa nie jest przewidywana.

Co więcej, odpowiedzialność spada też na platformy. Jeśli Booking czy Airbnb dopuszczą do publikacji „dzikich” ofert, również zapłacą kary. To sprawia, że serwisy te staną się pierwszym i najskuteczniejszym filtrem eliminującym nielegalny najem.

2029: Prawdziwe trzęsienie ziemi (Strefy Zakazu)

O ile rok 2026 przyniesie „tylko” biurokrację i uszczelnienie podatkowe, to prawdziwa rewolucja czeka nas 1 stycznia 2029 roku. To wtedy gminy otrzymają do ręki potężne narzędzie planistyczne: możliwość tworzenia stref z ograniczeniem lub całkowitym zakazem najmu krótkoterminowego.

Jest to odpowiedź na zjawisko „turystyfikacji”, które dotyka takich miast jak Kraków, Warszawa, Gdańsk czy Wrocław. Centra tych metropolii pustoszeją, bo mieszkańcy wypierani są przez turystów, a lokalne sklepy zamieniają się w przechowalnie bagażu i kawiarnie.

Co mogą zrobić gminy po 2029 roku?

1. Całkowity ban: Wyznaczyć obszar (np. Stare Miasto), w którym najem na doby będzie zakazany.
2. Limity czasowe: Wprowadzić ograniczenie, np. możliwość wynajmu tylko przez 90 dni w roku (model znany z Londynu czy Amsterdamu).
3. Limity zagęszczenia: Określić maksymalną liczbę gości przypadającą na metr kwadratowy.

Wspólnoty mieszkaniowe zyskają głos

Projektowane zmiany to nie tylko relacja Państwo-Właściciel. Do gry wchodzą sąsiedzi. Nowe przepisy mają dać wspólnotom mieszkaniowym i spółdzielniom realną władzę. Będą one mogły – w drodze uchwały – zakazać prowadzenia najmu krótkoterminowego w danym budynku.

Obecnie walka z uciążliwym „hotelem za ścianą” jest trudna i często wymaga wieloletnich procesów sądowych. Po zmianach wystarczy odpowiednia większość głosów na zebraniu wspólnoty. Jeśli Twoi sąsiedzi uznają, że nie chcą turystów na klatce schodowej, Twój biznesplan może runąć z dnia na dzień, nawet jeśli będziesz miał państwowy numer rejestracyjny.

Tło europejskie: Polska nie jest wyjątkiem

Warto pamiętać, że Ministerstwo Sportu i Turystyki nie wymyśliło tych przepisów samodzielnie. To implementacja unijnego rozporządzenia 2024/1028. Cała Europa zmaga się z problemem braku mieszkań dla stałych mieszkańców.

• Barcelona: Już teraz w niektórych dzielnicach nie dostaniesz licencji na wynajem.
• Berlin: Przez lata obowiązywał niemal całkowity zakaz (Zweckentfremdungsverbot), obecnie przepisy są nieco poluzowane, ale wciąż restrykcyjne.
• Paryż: Obowiązuje limit 120 dni wynajmu w roku dla głównego miejsca zamieszkania.

Polska, wprowadzając rejestr i przyszłe strefy, dołącza do europejskiego standardu. Era „Dzikiego Zachodu” w turystyce miejskiej kończy się na naszych oczach.

Co to oznacza dla Ciebie?

Czy to koniec opłacalności najmu na doby?

To pytanie zadają sobie tysiące właścicieli nieruchomości. Odpowiedź brzmi: to zależy.

Zagrożenia dla rentowności:

• Koniec z ukrywaniem dochodów: Konieczność płacenia podatków (ryczałt lub skala) oraz VAT-u od importu usług (prowizja platformy) realnie obniży zysk „na rękę”.
• Koszty obsługi: Profesjonalizacja rynku wymusza wyższe standardy, a to kosztuje.
• Ryzyko regulacyjne: Niepewność co do stref w 2029 roku.

Szanse:

• Mniejsza konkurencja: Z rynku znikną amatorzy i osoby działające w szarej strefie, co może pozwolić legalnym graczom na podniesienie cen.
• Stabilizacja: Ucywilizowanie rynku może przyciągnąć turystów, którzy do tej pory bali się wynajmować prywatne mieszkania z obawy o oszustwa.

Właściciele stają przed dylematem: dostosować się i zaakceptować niższe marże przy pełnej legalności, czy uciec w bezpieczniejszy, choć mniej dochodowy najem długoterminowy? Wielu analityków przewiduje, że rynek czeka fala wyprzedaży mieszkań lub masowe przechodzenie na umowy najmu powyżej 30 dni.

Co powinieneś zrobić już teraz? (Checklista dla właściciela)

Mimo że do maja 2026 roku zostało jeszcze trochę czasu, warto przygotować się do zmian już dziś.

1. Zrewiduj swój model biznesowy. Policz uczciwie koszty przy założeniu pełnego opodatkowania i legalności. Czy najem krótkoterminowy nadal bije na głowę „długi termin”?
2. Zadbaj o relacje z sąsiadami. Jeśli w Twoim bloku narasta niezadowolenie, możesz stać się pierwszą ofiarą nowych uchwał wspólnotowych. Czasami wyciszenie mieszkania lub wprowadzenie rygorystycznego regulaminu dla gości może uratować Twój biznes.
3. Śledź lokalne uchwały. Od 2029 roku to radni Twojej gminy będą decydować o Twoim losie. Warto wiedzieć, jakie nastroje panują w lokalnym samorządzie.
4. Uporządkuj stan prawny. Jeśli wynajmujesz „na czarno”, to ostatni moment na wyjście z cienia na własnych warunkach, zanim zrobią to za Ciebie algorytmy platform rezerwacyjnych i urzędów skarbowych.

Michał Wierzbicki

Redaktor naczelny portalu. Absolwent Dziennikarstwa i Nauk Politycznych Uniwersytetu Warszawskiego. Zawodowo interesuje się prawem i ekonomią.