Mieszkasz w blokach? Wielka rewolucja w spółdzielniach stała się faktem

Dla milionów mieszkańców bloków rok 2026 zaczął się od trzęsienia ziemi, jakiego spółdzielczość nie widziała od dekad. Nowe przepisy, które właśnie wchodzą w życie, to koniec ery „spółdzielczego betonu” i ukrócenie patologii, które przez lata pozwalały zarządom trwać na stanowiskach bez woli mieszkańców. Znikają „teczkowe” pełnomocnictwa, wraca kadencyjność, a dostęp do faktur przestaje być łaską prezesa. Jednak w tej beczce miodu jest też łyżka dziegciu – zwłaszcza dla tych, którzy marzyli o tanim wykupie nowego mieszkania na własność.

Przez lata walne zgromadzenia w spółdzielniach mieszkaniowych obrosły legendami. Historie o autobusach zwożących „przypadkowych” pełnomocników, głosowaniach w piwnicach o godzinie 12:00 w południe czy prezesach piastujących funkcję od czasów PRL, stały się smutną codziennością wielu osiedli. Mieszkańcy czuli się bezsilni, traktowani jak płatnicy, a nie współwłaściciele. Rok 2026 przynosi jednak fundamentalną zmianę reguł gry.

Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (tzw. projekt UD311 i pokrewne akty prawne) wprowadza mechanizmy, które oddają władzę w ręce lokatorów. Jednocześnie jednak zamyka pewne furtki, które dotychczas pozwalały na uwłaszczenie się na majątku spółdzielczym za ułamek wartości rynkowej.

Prezes już nie „dożywotni”. Wchodzi obowiązkowa kadencyjność

To zmiana, która budzi największy opór w gabinetach prezesów, a największą nadzieję wśród mieszkańców. Dotychczas zarządy w wielu spółdzielniach były praktycznie nieodwoływalne. Prezesi rządzili latami, często bez realnej weryfikacji ich działań przez ogół mieszkańców. Od teraz to się kończy.

Nowe przepisy wprowadzają zasadę kadencyjności zarządu. Standardem staje się kadencja 4-letnia (lub 5-letnia, zależnie od statutu), po której musi nastąpić ponowny wybór. Oznacza to, że każdy członek zarządu będzie musiał poddać się weryfikacji i uzyskać wotum zaufania od mieszkańców lub rady nadzorczej. Choć przepisy nie wprowadzają sztywnego limitu liczby kadencji (np. maksymalnie dwie), sam wymóg reelekcji wymusza na zarządach większą aktywność i dbanie o relacje z mieszkańcami. „Wieczny prezes” przestaje być elementem krajobrazu, jeśli nie przekona do siebie ludzi.

Koniec z „handlem głosami”. Pełnomocnik tylko z rodziny

Jeszcze ważniejszą zmianą, która uderza w patologie walnych zgromadzeń, jest drastyczne ograniczenie możliwości udzielania pełnomocnictw. Do tej pory pełnomocnikiem na zebraniu mógł być każdy – kolega prezesa, pracownik administracji czy osoba z zewnątrz, która zbierała dziesiątki głosów od niezorientowanych staruszków. To prowadziło do sytuacji, w których losy osiedla decydowały się głosami osób, które nawet tam nie mieszkały.

W 2026 roku te praktyki stają się nielegalne. Zgodnie z nowymi wytycznymi, pełnomocnikiem członka spółdzielni na walnym zgromadzeniu może być wyłącznie:

• inny członek tej samej spółdzielni,
• osoba najbliższa (małżonek, rodzic, dziecko, rodzeństwo).

To cios w zorganizowane grupy, które „przejmowały” zebrania. Teraz, aby przegłosować uchwałę, trzeba będzie zmobilizować prawdziwych sąsiadów, a nie „słupy” z teczkami pełnymi upoważnień.

Chcesz zobaczyć faktury? Prezes nie może odmówić

Transparentność finansowa to kolejny filar reformy. Mieszkańcy od lat skarżyli się, że nie mają wglądu w to, na co wydawane są ich pieniądze z funduszu remontowego. Odpowiedzi zarządów często były wymijające, zasłaniano się „tajemnicą handlową” lub RODO.

Nowe przepisy precyzują prawa członka spółdzielni. Masz prawo wglądu do umów zawieranych przez spółdzielnię z firmami zewnętrznymi oraz do faktur. Spółdzielnia może jedynie zasłonić dane wrażliwe (np. PESEL pracownika), ale nie może ukryć kwoty, jaką zapłaciła za koszenie trawy czy wymianę okien. Co więcej, coraz więcej spółdzielni będzie zobligowanych do prowadzenia elektronicznych rejestrów umów dostępnych dla mieszkańców online po zalogowaniu.

Zła wiadomość: Koniec taniego wykupu nowych mieszkań

Nie wszystkie zmiany ucieszą lokatorów. Rząd postanowił systemowo wzmocnić segment mieszkań na wynajem, co oznacza koniec pewnej epoki. Zgodnie z nowymi regulacjami, w przypadku nowych inwestycji realizowanych przez spółdzielnie w formule lokatorskiej, znika możliwość ich późniejszego przekształcenia w odrębną własność (wykupu).

Mieszkania te mają pozostać trwałym zasobem spółdzielczym, służącym zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych kolejnych pokoleń, a nie towarem na handel. Zasada ta dotyczy nowych umów. Prawa nabyte osób, które już mieszkają w lokalach lokatorskich i czekają na wykup, co do zasady są chronione, ale droga do własności może stać się bardziej sformalizowana. To sygnał, że państwo chce wrócić do korzeni spółdzielczości – wspólnego dbania o zasoby, a nie traktowania spółdzielni jako taniego dewelopera.

Członkostwo wraca do łask

Reforma naprawia też błąd legislacyjny z 2017 roku, który wyrzucił poza nawias tysiące osób. Wtedy to członkostwo powiązano ściśle z tytułem prawnym do lokalu, co w praktyce pozbawiło głosu np. małżonków czy osoby oczekujące na mieszkanie. Nowe przepisy przywracają podmiotowość tym grupom. Spółdzielnia znów ma być wspólnotą ludzi, a nie tylko zbiorem właścicieli mieszkań.

---

Co to oznacza dla Ciebie?

Rok 2026 to moment, w którym warto przestać traktować spółdzielnię jako wroga, a zacząć jako swoją własność. Masz teraz w ręku narzędzia, by realnie wpłynąć na wysokość czynszu i jakość życia na osiedlu:

• Idź na zebranie: W tym roku Twój głos będzie ważył więcej niż kiedykolwiek. Dzięki ograniczeniu „sztucznych” pełnomocników, decyzje podejmą ci, którzy faktycznie przyjdą na salę. Jeśli nie możesz być osobiście, wyślij żonę lub brata – nikt obcy Cię nie zastąpi.
• Sprawdź koszty: Uważasz, że opłata za sprzątanie klatek jest za wysoka? Złóż wniosek o wgląd do faktur i umowy z firmą sprzątającą. Zarząd nie może Cię już zbyć byle czym.
• Zweryfikuj statut: Wiele spółdzielni będzie musiało dostosować swoje statuty do nowej ustawy. To idealny moment, by sprawdzić, czy zarząd nie próbuje tam „przemycić” niekorzystnych zapisów (np. wydłużenia kadencji do maksimum).
• Masz długi? Uważaj: Nowe przepisy zaostrzają też kurs wobec dłużników. Procedura utraty lokalu za niepłacenie czynszu ma być szybsza i skuteczniejsza. Nie licz na to, że „jakoś to będzie” – wspólnota przestaje kredytować niesolidnych sąsiadów.