Mieszkasz w bloku? Możesz zapłacić podatek od balkonu. Sprawdź czy Cię obejmie

Przy zakupie mieszkania balkon wygląda jak bonus – za darmo, bo nie wlicza się do metrażu. W praktyce to niepełna prawda. Od rodzaju konstrukcji, jej lokalizacji i sposobu użytkowania zależy, czy urząd gminy doliczy tę powierzchnię do podstawy opodatkowania. Część właścicieli płaci za swój balkon podatek od lat – i nawet nie zdaje sobie z tego sprawy.

Norma budowlana mówi jedno, fiskus – drugie

Zamieszanie zaczyna się od definicji. Zgodnie z Polską Normą PN-ISO 9836:1997 dotyczącą obliczania wskaźników powierzchniowych budynków, powierzchnia balkonu, tarasu i loggii nie wlicza się do powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego. To samo potwierdza ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane oraz orzecznictwo sądowe – balkon to część składowa lokalu, ale nie jego powierzchnia użytkowa.

Problem w tym, że ustawa o podatkach i opłatach lokalnych posługuje się własną definicją podstawy opodatkowania i nie odwołuje się wprost do normy PN-ISO. To otwiera furtkę interpretacyjną. Część gmin nalicza podatek od powierzchni całkowitej nieruchomości – a ta już balkon, loggię czy taras obejmuje. Właściciel mieszkania o powierzchni użytkowej 60 m² z 10-metrową loggią może więc płacić podatek od 70 m².

W 2026 r. maksymalna stawka podatku od budynków mieszkalnych wzrosła do 1,25 zł za 1 m² rocznie, zgodnie z obwieszczeniem Ministra Finansów i Gospodarki w sprawie górnych granic stawek kwotowych podatków i opłat lokalnych (Mon. Pol. z 2025 r. poz. 726). Przy 10-metrowej loggii wliczonej do podstawy opodatkowania to dodatkowe 12,50 zł rocznie – kwota teoretycznie niewielka, ale zasada jest istotna, bo każda gmina może przyjąć własne stawki.

Loggia to nie balkon – i tu zaczyna się problem

Kluczowe jest rozróżnienie między 3 typami przestrzeni otwartych:

• Balkon – nadwieszony, wystaje poza bryłę budynku, otwarty z przodu i boków. Elementem konstrukcyjnym jest część wspólna budynku. Czynsz w spółdzielni ani opłaty eksploatacyjne standardowo nie obejmują jego metrażu – nie wlicza się go do powierzchni użytkowej lokalu.
• Loggia – cofnięta w głąb elewacji, zadaszona, osłonięta ścianami z co najmniej 2 stron. To już szara strefa. Niezabudowana loggia bywa traktowana jak balkon i nie wliczana do metrażu. Zabudowana – czyli zamknięta np. szklaną konstrukcją tworząca odrębne pomieszczenie – powinna zostać wliczona do powierzchni użytkowej, co oznacza wzrost podstawy zarówno podatku od nieruchomości, jak i naliczanego przez spółdzielnię czynszu.
• Taras – zazwyczaj większy, na poziomie gruntu lub dachu. Ze względu na potencjalnie znaczną powierzchnię jest szczególnie interesującym przypadkiem dla organów podatkowych. Taras przylegający do lokalu i służący wyłącznie jego mieszkańcom może być wliczony do podstawy opodatkowania.

Zabudowałeś loggię? Sprawdź, co zmieniło się w dokumentach

Samowolne zabudowanie balkonu lub loggii to jeden z częstszych powodów sporów ze spółdzielnią lub wspólnotą mieszkaniową. Problem nie ogranicza się do estetyki elewacji. Jeśli zabudowana loggia faktycznie stała się częścią pokoju – czyli jest ogrzewana, wykończona i dostępna jako pełnoprawne pomieszczenie – jej metraż powinien zostać ujęty w powierzchni użytkowej lokalu.

Konsekwencje są podwójne: po pierwsze, zmiana wpisu w księdze wieczystej i kartotece lokalu, po drugie – wyższy podatek od nieruchomości i potencjalnie wyższy czynsz w spółdzielni. W praktyce wiele osób zabudowuje loggię bez zgłoszenia do urzędu. Jeżeli organy podatkowe lub spółdzielnia to wykryją, może nastąpić korekta podstawy opodatkowania za kilka lat wstecz.

Warto pamiętać, że zabudowanie balkonu lub loggii bez stosownego pozwolenia jest w świetle przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414 z późn. zm.) samowolą budowlaną – nawet jeśli wygląda na drobną zmianę.

W Poznaniu balkon nad chodnikiem kosztuje. I nie jest sam

Osobna kategoria to tzw. podatek od balkonu w pasie drogowym – obowiązujący w kilku polskich miastach. Chodzi o sytuację, gdy balkon, loggia czy schody budynku fizycznie wystają nad drogę publiczną lub chodnik. Takie elementy zajmują przestrzeń pasa drogowego, za co gmina może pobierać opłatę na podstawie ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych.

Poznań wprowadził takie rozwiązanie uchwałą rady miasta, ustalając 2 stawki uzależnione od wysokości zawieszenia elementu nad pasem drogowym: do 2,5 m – 10 groszy dziennie za metr kwadratowy, powyżej 2,5 m – 1 grosz dziennie za metr kwadratowy. W skali roku oznacza to od 18 do 180 zł dla typowych balkonów. Podobne rozwiązania funkcjonują też w Lublinie, Krakowie, Szczecinie i Gliwicach. Opłatę pobierają zarządy dróg miejskich – nie urząd skarbowy ani gmina w ramach podatku od nieruchomości.

Opłata w pasie drogowym nie dotyczy wszystkich właścicieli mieszkań z balkonem – tylko tych, których balkon faktycznie nad tą przestrzenią się znajduje. Głównie chodzi o kamienice i starsze budynki przy ruchliwych ulicach.

Czynsz – tu balkon zazwyczaj nie dokłada

Większość właścicieli mieszkań w spółdzielniach i wspólnotach może być spokojna: standardowy czynsz administracyjny nie uwzględnia powierzchni balkonu. Naliczany jest na podstawie powierzchni użytkowej lokalu, z której balkon jest wyłączony. Fundusz remontowy również liczony jest od metrażu bez balkonu.

Wyjątek stanowi sytuacja, gdy spółdzielnia w swoich wewnętrznych regulaminach przyjęła inną metodologię naliczania opłat – co jest możliwe, ale rzadkie. Warto sprawdzić statut i uchwały swojej spółdzielni, jeśli wysokość czynszu budzi wątpliwości.

Co warto sprawdzić, zanim zapłacisz za dodatkowe metry

• Decyzja podatkowa od gminy – jeśli posiadasz mieszkanie z loggią lub dużym tarasem, sprawdź, od ilu metrów naliczany jest podatek od nieruchomości. Jeśli gmina wliczyła loggię do podstawy, a ty uważasz, że nie powinna – możesz złożyć odwołanie.
• Zabudowana loggia – jeśli przeprowadziłeś taką zmianę bez zgłoszenia do urzędu, warto uregulować stan prawny. Odkrycie przez urząd lub spółdzielnię może skutkować korektą podatkową wstecz.
• Lokalizacja budynku – jeśli mieszkasz w kamienicy przy ruchliwej ulicy, sprawdź, czy twój balkon nie znajduje się w pasie drogowym. W miastach, które pobierają za to opłatę, obowiązek może ciążyć na właścicielu lokalu lub na wspólnocie.
• Dokumentacja przy zakupie – oglądając mieszkanie na rynku wtórnym, poproś o kartotekę lokalu i porównaj wpisany metraż z faktycznym. Jeśli sprzedający wliczył do metrażu i ceny zabudowaną loggię, a dokumenty tego nie potwierdzają – to problem, który po zakupie spadnie na ciebie.
• Norma PN-ISO 9836 a umowa deweloperska – deweloperzy coraz częściej informują o metrażu balkonu osobno w prospekcie informacyjnym. Zawsze czytaj, co konkretnie obejmuje podana powierzchnia mieszkania – czy to metraż użytkowy, czy całkowity z balkonem.