Nadchodzi nowe prawo. Odmówisz wpuszczenia spółdzielni? Przyjdzie z policją i dostaniesz grzywnę

Nowe przepisy dają zarządcom wspólnot mieszkaniowych bezprecedensowe uprawnienia. Od drugiej połowy 2026 roku będą mogli wejść do każdego mieszkania – nawet bez zgody właściciela. Wystarczy asysta służb mundurowych i zarzut zagrożenia bezpieczeństwa. Odmowa? Grzywna od nadzoru budowlanego.

Grafika poglądowa (generowana automatycznie za pomocą Gemini).

Miliony Polaków mieszkających w blokach i kamienicach muszą przygotować się na fundamentalną zmianę. Ministerstwo Finansów i Gospodarki przygotowało projekt nowelizacji ustawy o własności lokali, który wywraca do góry nogami dotychczasowe zasady dostępu do prywatnych mieszkań. To największa rewolucja w prawie mieszkaniowym od 30 lat.

Do tej pory właściciel lokalu mógł odmówić wpuszczenia zarządcy do mieszkania. Wspólnota musiała wtedy iść do sądu i czekać na wyrok nakazujący udostępnienie lokalu. Ten proces trwał miesiącami, a czasem latami. Teraz wszystko się zmieni.

Zarządca wejdzie ze służbami, nie potrzebujesz zgody sądu

Nowe przepisy wprowadzają mechanizm, którego do tej pory nie było w polskim prawie mieszkaniowym. Jeśli sposób użytkowania lokalu zagraża bezpieczeństwu sanitarnemu lub przeciwpożarowemu budynku, zarządca będzie mógł wejść do mieszkania w asyście policji lub straży pożarnej – bez wcześniejszej zgody właściciela i bez postanowienia sądu.

Co to oznacza w praktyce? Wystarczy, że zarządca uzna, że właściciel magazynuje w mieszkaniu niebezpieczne materiały, niewłaściwie użytkuje instalacje gazowe, blokuje dostęp do przewodów kominowych czy zaniedbuje swoje mieszkanie do tego stopnia, że staje się ono zagrożeniem dla sąsiadów. W takiej sytuacji może wezwać służby mundurowe i wejść do lokalu siłą.

Projekt nowelizacji przewiduje, że zarząd lub zarządca będzie zobowiązany do sporządzenia protokołu z przeprowadzonych czynności oraz do zabezpieczenia mieszkania i znajdujących się w nim rzeczy. To ma chronić właścicieli przed ewentualnymi nadużyciami, ale wielu prawników zwraca uwagę, że samo pojęcie „zagrożenia bezpieczeństwa sanitarnego” jest na tyle szerokie, że może prowadzić do nadinterpretacji.

Nie wpuścisz na kontrolę? Zapłacisz grzywnę

Wejście ze służbami to jednak skrajny przypadek. Znacznie częściej właściciele będą musieli mierzyć się z innym obowiązkiem – udostępnianiem mieszkania na okresowe i doraźne kontrole instalacji. Chodzi o przeglądy, które wynikają z Prawa budowlanego: kontrole kominowe, gazowe, elektryczne, wodnokanalizacyjne czy legalizację wodomierzy.

Obecnie właściciel może odmówić wpuszczenia kominiarza czy ekipy sprawdzającej instalację gazową. Wspólnota nie ma żadnych narzędzi, żeby go do tego zmusić – poza długotrwałym procesem sądowym. Po zmianach sytuacja będzie wyglądać zupełnie inaczej.

Nowelizacja wprowadza jasny obowiązek: właściciel musi udostępnić lokal na żądanie zarządu, gdy chodzi o kontrolę instalacji. Jeśli się uprze i będzie systematycznie odmawiał, zarząd będzie mógł zwrócić się do organu nadzoru budowlanego o nałożenie grzywny. Wysokość kary nie została jeszcze precyzyjnie określona, ale sam fakt jej wprowadzenia to precedens w polskim prawie mieszkaniowym.

Co więcej, właściciel będzie zobowiązany nie tylko do wpuszczenia ekipy kontrolnej, ale także do wykonywania zaleceń pokontrolnych. Jeśli kontrola wykaże nieprawidłowości, właściciel będzie musiał je usunąć – pod groźbą kolejnych sankcji ze strony nadzoru budowlanego.

Dlaczego ministerstwo chce takich zmian?

Projektodawcy argumentują, że obecne prawo nie nadąża za realiami zarządzania budynkami wielorodzinnymi. Ustawa o własności lokali pochodzi z 1994 roku – wtedy nie było masowego budownictwa deweloperskiego, funduszy remontowych ani elektronicznych głosowań. Przez 30 lat narosło wiele problemów, które dopiero teraz ministerstwo próbuje rozwiązać.

Jednym z największych jest kwestia właścicieli, którzy systematycznie blokują dostęp do swoich mieszkań. Może to być osoba nieobecna przez większość roku, senior niechętny obcym ludziom w domu czy po prostu ktoś, kto nie chce wpuszczać zarządcy z zasady. Tacy właściciele uniemożliwiają przeprowadzenie obowiązkowych przeglądów, przez co narażają całą wspólnotę na kary od nadzoru budowlanego.

Inny problem to zagrożenie bezpieczeństwa. Zdarza się, że mieszkaniec gromadzi w lokalu niebezpieczne substancje, niewłaściwie użytkuje instalacje albo zaniedbuje mieszkanie do tego stopnia, że staje się ono źródłem pożaru czy zalania. Do tej pory zarządca nie miał żadnych narzędzi, żeby szybko zareagować – musiał czekać na sąd, a to trwało miesiącami. Nowe przepisy mają ten problem rozwiązać.

Eksperci dzielą się na zwolenników i przeciwników

Projekt nowelizacji budzi skrajne emocje. Zwolennicy zmian argumentują, że to konieczny krok w stronę efektywnego zarządzania wspólnotami mieszkaniowymi. Bez możliwości wymuszenia kontroli instalacji wspólnoty są skazane na paraliż – jeden uporczywy właściciel może zablokować przeprowadzenie obowiązkowego przeglądu, co naraża wszystkich mieszkańców na kary.

Przeciwnicy zwracają natomiast uwagę na zagrożenie dla prywatności właścicieli. Możliwość wejścia do mieszkania ze służbami, bez wcześniejszej zgody sądu, to według nich zbyt daleko idąca ingerencja w prawo własności. Obawiają się, że zarządcy będą nadużywać nowych uprawnień, używając ich jako narzędzia nacisku na niewygodnych mieszkańców.

Szczególnie kontrowersyjne jest pojęcie „zagrożenia bezpieczeństwa sanitarnego”. Co konkretnie się pod nim kryje? Czy będzie to niesprzątnięte mieszkanie, w którym gromadzą się śmieci? Czy może dopiero sytuacja, gdy lokator hoduje dziesiątki zwierząt w małym mieszkaniu? Przepisy nie precyzują tego pojęcia, co może prowadzić do sporów i nadinterpretacji.

Nie tylko wejście do mieszkań – co jeszcze się zmieni?

Nowelizacja ustawy o własności lokali to znacznie szerszy projekt, który obejmuje także inne rewolucyjne zmiany. Wspólnoty mieszkaniowe zyskają status samodzielnego podmiotu prawnego z własnym majątkiem, co pozwoli im samodzielnie dochodzić roszczeń od deweloperów bez konieczności zbierania cesji od wszystkich właścicieli.

Zmienią się też zasady naliczania opłat. Właściciele będą musieli wpłacać zaliczki za media do 10 każdego miesiąca, a wspólnota będzie mogła podwyższyć opłaty konkretnemu właścicielowi, jeśli sposób użytkowania jego lokalu generuje dodatkowe koszty – pod warunkiem przedstawienia szczegółowej kalkulacji.

Urządzenia pomiarowe, takie jak wodomierze i ciepłomierze, staną się częścią nieruchomości wspólnej. To oznacza, że za ich montaż, wymianę i legalizację będzie odpowiadać wspólnota, a nie właściciel lokalu. Koniec z wieloletnimi sporami o to, kto ma płacić za wymianę licznika.

Balkony również doczekają się jasnych regulacji. Elementy konstrukcyjne balkonu – płyta, dźwigary, balustrada – będą należeć do nieruchomości wspólnej, za którą odpowiada wspólnota. Właściciel lokalu będzie odpowiadał tylko za wewnętrzną przestrzeń użytkową balkonu. To rozwiązanie ma zakończyć spory o to, kto ma płacić za remont pękającej płyty balkonowej.

Kiedy nowe prawo wejdzie w życie?

Projekt nowelizacji ma zostać przyjęty przez Radę Ministrów w drugim kwartale 2026 roku. Następnie trafi do Sejmu i Senatu, gdzie będzie procedowany w trybie zwykłym. Jeśli wszystko pójdzie zgodnie z planem, nowe przepisy wejdą w życie w drugiej połowie 2026 roku.

Właściciele lokali mieszkających we wspólnotach mają więc jeszcze kilka miesięcy, żeby przygotować się na nowe realia. Eksperci radzą, aby nie czekać z obowiązkowymi kontrolami i przeglądami – lepiej przeprowadzić je teraz, na starych zasadach, niż ryzykować grzywną lub wizytę zarządcy ze służbami po wejściu w życie nowych przepisów.

Warto też monitorować prace nad nowelizacją. Projekt jest obecnie na etapie konsultacji, co oznacza, że jego ostateczny kształt może się jeszcze zmienić. Organizacje właścicieli lokali zgłaszają swoje uwagi i postulują wprowadzenie dodatkowych zabezpieczeń przed nadużyciami ze strony zarządców. Czas pokaże, czy zostaną one uwzględnione.

Co powinni zrobić właściciele lokali?

Najbezpieczniejszą strategią jest współpraca z zarządcą i udostępnianie mieszkania na obowiązkowe kontrole. Właściciele, którzy nie stawiają oporu, nie powinni odczuć żadnych negatywnych konsekwencji nowych przepisów. Problem dotyczy głównie tych, którzy systematycznie odmawiają wpuszczenia służb kontrolnych lub zaniedbują swoje mieszkania.

Jeśli zarządca domaga się dostępu do lokalu, warto zapytać o podstawę prawną takiego żądania. Po wejściu w życie nowelizacji będzie to art. 13 ust. 3 ustawy o własności lokali, który nakazuje właścicielowi udostępnienie mieszkania na kontrole okresowe i doraźne instalacji. Jeśli zarządca nie potrafi wskazać konkretnego przepisu, właściciel może odmówić.

W sytuacji, gdy zarządca chce wejść do mieszkania ze służbami, twierdząc, że sposób użytkowania lokalu zagraża bezpieczeństwu, właściciel ma prawo żądać sporządzenia protokołu z przeprowadzonych czynności. To zabezpiecza go przed ewentualnymi nadużyciami i daje podstawę do późniejszego odwołania się, jeśli uzna, że działanie zarządcy było bezpodstawne.

Właściciele mają też prawo kontrolować działalność zarządu i żądać wglądu w dokumentację wspólnoty. Nowe przepisy wzmacniają te uprawnienia – zarząd nie będzie mógł odmówić udostępnienia dokumentów, z wyjątkiem sytuacji uzasadnionych koniecznością ochrony dóbr osobistych lub danych osobowych.

Rewolucja czy konieczność?

Pytanie, czy nowe przepisy są krokiem w dobrą stronę, pozostaje otwarte. Z jednej strony mają uporządkować wiele kwestii, które od lat budzą kontrowersje i prowadzą do sporów sądowych. Z drugiej strony dają zarządcom uprawnienia, które mogą być nadużywane.

Kluczowe będzie to, w jaki sposób nowe regulacje zostaną wprowadzone w życie i czy przewidziane zostaną odpowiednie mechanizmy kontroli. Jeśli organy nadzoru budowlanego będą wymierzać grzywny na żądanie każdego zarządcy, bez weryfikacji zasadności wniosku, może to doprowadzić do nadużyć. Jeśli z kolei procedura będzie zbyt skomplikowana, nowe przepisy okażą się martwe i nic nie zmienią.

Jedno jest pewne – kwestia dostępu do lokali we wspólnotach mieszkaniowych będzie jeszcze długo budzić emocje. Dla zarządców to długo wyczekiwane narzędzia, które pozwolą im efektywnie zarządzać budynkami. Dla właścicieli to ograniczenie prywatności i ryzyko, że ktoś obcy wejdzie do ich mieszkania bez ich zgody. Równowaga między tymi wartościami będzie decydować o tym, czy życie w bloku stanie się łatwiejsze, czy tylko bardziej skomplikowane.

Michał Wierzbicki

Redaktor naczelny portalu. Absolwent Dziennikarstwa i Nauk Politycznych Uniwersytetu Warszawskiego. Zawodowo interesuje się prawem i ekonomią.