Nie wprowadzą tego podatku. Ministerstwo Finansów ma inny pomysł, jak uzyskać pieniądze

Od miesięcy rekomendacje międzynarodowych instytucji finansowych budują napięcie wśród polskich właścicieli nieruchomości. Ministerstwo Finansów po raz kolejny odniosło się do kontrowersyjnego pomysłu wprowadzenia podatku katastralnego. Tym razem przedstawiono konkretne argumenty, które mogą definitywnie zakończyć dyskusję.

Widmo nowego podatku od nieruchomości regularnie powraca w polskiej debacie publicznej, wywołując zarówno ożywione dyskusje ekspertów, jak i niepokój zwykłych obywateli. Międzynarodowy Fundusz Walutowy i Organizacja Współpracy Gospodarczej i Rozwoju od lat sugerują Polsce wprowadzenie podatku katastralnego, czyli daniny liczonej od wartości nieruchomości, a nie od jej powierzchni jak obecnie. Według tych organizacji taki system byłby bardziej sprawiedliwy i efektywny. Jednak pomimo międzynarodowej presji, polski rząd konsekwentnie dystansuje się od tego pomysłu. Ostatnie wypowiedzi wiceministrów finansów i rozwoju oraz szczegółowe wyjaśnienia techniczne rzucają nowe światło na tę sprawę.

Koszty nieproporcjonalne do korzyści – werdykt resortu finansów

Wiceminister finansów Jarosław Neneman w rozmowie z Pulsem Biznesu nie pozostawił złudzeń co do planów rządu. Pytany o propozycję wprowadzenia podatku katastralnego, pobieranego na przykład od posiadania 3 mieszkań, wprost stwierdził, że byłoby to technicznym wyzwaniem, a koszty okazałyby się nieproporcjonalne do potencjalnych korzyści. To jasna i jednoznaczna deklaracja ze strony kluczowego przedstawiciela resortu odpowiedzialnego za system podatkowy w Polsce. Neneman wielokrotnie publicznie oświadczał, że Ministerstwo Finansów nie prowadzi żadnych prac analitycznych związanych z wprowadzeniem podatku katastralnego, nie planuje go i nie prognozuje jego wdrożenia.

Stanowisko to nie wynika wyłącznie z kalkulacji politycznych czy obawy przed społecznym sprzeciwem. Za odrzuceniem pomysłu stoją bardzo konkretne przeszkody natury technicznej i organizacyjnej. Wprowadzenie podatku katastralnego wymagałoby stworzenia od podstaw skomplikowanej infrastruktury administracyjnej, której Polska obecnie nie posiada. Inwestycja w taki system pochłonęłaby miliardy złotych, a zwrot z tej inwestycji w postaci dodatkowych wpływów podatkowych jest wątpliwy. Ministerstwo Finansów przeprowadziło wstępne analizy i doszło do wniosku, że ta proporcja jest dla państwa nieopłacalna.

Fundamentalne przeszkody, o których mało kto wie

Wiceminister rozwoju i technologii Tomasz Lewandowski ujawnił dwa kluczowe problemy, które stoją na drodze do wprowadzenia podatku katastralnego. Po pierwsze, Polska nie dysponuje krajowym, zintegrowanym systemem informacji o nieruchomościach, który mógłby dostarczyć podstawowych danych na temat tego, ile, jakich i kto posiada nieruchomości mieszkaniowych. Po drugie, brakuje oszacowanej wartości nieruchomości, która przecież musiałaby być podstawą decyzji administracyjnej o wymiarze podatku. Bez tych dwóch fundamentalnych elementów wprowadzenie podatku katastralnego jest praktycznie niemożliwe, a próba jego wdrożenia prowadziłaby do chaosu administracyjnego i prawnego.

Problem jest głębszy, niż mogłoby się wydawać. Polska jest spadkobiercą różnych systemów administracyjnych z czasów zaborów, co sprawia, że w różnych regionach kraju sposób ewidencjonowania nieruchomości wciąż różni się w szczegółach. Stworzenie jednolitego, sprawnie działającego systemu wymagałoby nie tylko ogromnych nakładów finansowych, ale także wieloletnich prac nad unifikacją i digitalizacją danych. Ponadto, ustalenie wartości katastralnej dla każdej z około 16 milionów polskich nieruchomości mieszkalnych wymagałoby zatrudnienia armii rzeczoznawców majątkowych i stworzenia procedur wyceny, które byłyby zarówno obiektywne, jak i akceptowane społecznie. Doświadczenia innych krajów pokazują, że ten proces napotyka na znaczący opór społeczny, szczególnie gdy wzrost wartości nieruchomości w czasie prowadzi do gwałtownych skoków wysokości podatku.

Zamiast podatku inne rozwiązanie

Ministerstwo Finansów nie zamierza jednak całkowicie rezygnować z reform w opodatkowaniu nieruchomości. Wiceminister Neneman poinformował, że resort chce się przyjrzeć tej kwestii, ale na razie od strony stosowania ulgi mieszkaniowej. To znacznie mniej radykalne podejście, które pozwala na usprawnienie systemu bez budzenia społecznych kontrowersji. Wiceminister wskazał, że zakres ulgi mieszkaniowej jest w tym momencie zdecydowanie za szeroki. To stwierdzenie sygnalizuje, że zmiany będą dotyczyć uszczelnienia istniejących przepisów, a nie wprowadzania zupełnie nowych danin publicznych.

Ulga mieszkaniowa to obecnie jedno z najważniejszych narzędzi podatkowych w Polsce, pozwalające na zwolnienie z podatku dochodowego przy sprzedaży mieszkania, jeśli środki ze sprzedaży zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe. Problem polega na tym, że przez lata przepisy były interpretowane bardzo szeroko, co prowadziło do sytuacji, w których niektórzy podatnicy nabywali kilka nieruchomości, traktując każdą z nich jako służącą własnym celom mieszkaniowym. Taka praktyka odbiega od pierwotnego zamysłu ustawodawcy, który miał na celu wspieranie osób faktycznie poprawiających swoje warunki mieszkaniowe, a nie uczestników rynku inwestycyjnego. Ministerstwo Finansów planuje doprecyzowanie zasad korzystania z ulgi, tak aby rzeczywiście służyła ona zaspokojeniu podstawowych potrzeb mieszkaniowych, a nie optymalizacji podatkowej.

Europejskie doświadczenia jako przestroga

Warto przyjrzeć się temu, jak podatek katastralny funkcjonuje w innych krajach europejskich, gdzie jest powszechnie stosowany. W państwach takich jak Francja, Niemcy czy Wielka Brytania stanowi on istotne źródło dochodu dla samorządów lokalnych, a stawki wahają się od 0,5 do 2 procent wartości nieruchomości rocznie. Dla mieszkania wartego milion złotych oznaczałoby to obciążenie od 5 do 20 tysięcy złotych rocznie, co jest kwotą wielokrotnie wyższą niż obecny polski podatek od nieruchomości liczony od metrażu. Obecnie maksymalna roczna stawka w Polsce wynosi 1,12 złotego za metr kwadratowy, co dla mieszkania stumetrowego daje zaledwie 112 złotych rocznie.

Doświadczenia krajów zachodnich pokazują również, że wprowadzenie podatku katastralnego nie rozwiązuje automatycznie problemów rynku mieszkaniowego. W wielu przypadkach zwiększone obciążenia podatkowe są po prostu przenoszone na najemców w postaci wyższych czynszów, co nie prowadzi do uwolnienia mieszkań na rynek. Ponadto, regularna aktualizacja wartości katastralnych nieruchomości napotyka na opór społeczny, szczególnie w regionach, gdzie ceny nieruchomości rosną szybko. Właściciele mieszkań, którzy kupili je lata temu po niższych cenach, nagle stają przed znaczącym wzrostem obciążeń podatkowych, mimo że ich dochody nie uległy zmianie. To sprawia, że niektóre osoby, szczególnie emeryci, mogą mieć trudności z opłaceniem podatku od nieruchomości, w której mieszkają od dziesięcioleci.

Co właściciele nieruchomości mogą spodziewać się w najbliższych latach

Na podstawie wypowiedzi przedstawicieli rządu można stwierdzić, że wprowadzenie podatku katastralnego w Polsce w najbliższych latach jest bardzo mało prawdopodobne. Stanowisko Ministerstwa Finansów jest jednoznaczne i konsekwentne – nie prowadzi się żadnych prac przygotowawczych w tym kierunku. Rekomendacje OECD i Międzynarodowego Funduszu Walutowego nie są prawnie wiążące dla Polski i stanowią jedynie zalecenia, które mają na celu promowanie dobrych praktyk. Rząd polski zachowuje w tej kwestii pełną suwerenność decyzyjną i kieruje się przede wszystkim możliwościami technicznymi państwa oraz społecznymi konsekwencjami ewentualnych zmian.

To, czego właściciele nieruchomości mogą realnie oczekiwać, to ewentualne zmiany w zakresie ulgi mieszkaniowej. Resort finansów zapowiedział, że przyjrzy się temu, w jaki sposób wykorzystywane są obecne preferencje podatkowe i czy nie są one nadużywane. Możliwe jest zaostrzenie kryteriów korzystania z ulgi, tak aby rzeczywiście służyła ona osobom nabywającym mieszkanie na własne potrzeby, a nie inwestorom obracającym nieruchomościami. Takie zmiany byłyby znacznie mniej rewolucyjne niż wprowadzenie zupełnie nowego podatku i nie wywołałyby tak silnego sprzeciwu społecznego. Jednocześnie pozwoliłyby na pewne uszczelnienie systemu podatkowego i ograniczenie praktyk spekulacyjnych na rynku mieszkaniowym.

Dlaczego społeczeństwo tak bardzo obawia się tej daniny

Podatek katastralny budzi w polskim społeczeństwie niepokój znacznie silniejszy niż większość innych proponowanych zmian podatkowych. Wynika to z kilku przyczyn. Po pierwsze, mieszkanie jest dla większości Polaków najważniejszym składnikiem majątku i podstawą bezpieczeństwa ekonomicznego rodziny. Każda zmiana dotycząca opodatkowania nieruchomości jest więc odbierana bardzo osobiście i emocjonalnie. Po drugie, przejście od podatku liczonego od powierzchni do podatku liczonego od wartości oznaczałoby dla wielu osób wielokrotny wzrost obciążeń, co w dobie rosnących kosztów życia jest szczególnie niepokojące.

Eksperci rynku nieruchomości wskazują, że partia, która zdecydowałaby się na wprowadzenie podatku katastralnego w Polsce, definitywnie pożegnałaby się z poparciem społecznym. Ta ocena opiera się nie tylko na badaniach opinii publicznej, ale także na analizie zachowań wyborczych w innych krajach, gdzie podobne zmiany podatkowe prowadziły do politycznych trzęsień ziemi. Dodatkowo, wprowadzenie takiego podatku wymagałoby utworzenia nowego systemu zbierania informacji o 16 milionach mieszkań, co samo w sobie jest przedsięwzięciem na ogromną skalę. Każdy właściciel musiałby się liczyć z wizytą rzeczoznawców, procedurami odwoławczymi od wyceny i niepewnością co do wysokości przyszłych obciążeń. Wszystko to składa się na obraz reformy, która jest politycznie wysoce ryzykowna i technicznie bardzo skomplikowana, co tłumaczy ostrożność rządu w tej sprawie.