Niespodziewane kontrole w całej Polsce. Kto musi zapłacić 800 zł i jak uniknąć kary 5000 zł?

W ostatnich tygodniach właściciele nieruchomości w całej Polsce coraz częściej doświadczają niespodziewanych wizyt kontrolerów sprawdzających wypełnianie obowiązków związanych z efektywnością energetyczną budynków. Choć przepisy wprowadzające wymóg posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej obowiązują już od dwóch lat, dopiero teraz kontrole nabrały pełnego rozmachu, a konsekwencje ich unikania mogą być niezwykle kosztowne. Wielu Polaków wciąż nie ma świadomości, że ten obowiązek ich dotyczy, co prowadzi do nieprzyjemnych niespodzianek i potencjalnych kar finansowych.

Przełomowa zmiana w prawie budowlanym weszła w życie 28 kwietnia 2023 roku, wprowadzając powszechny obowiązek posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej dla określonych kategorii budynków. Mimo upływu dwóch lat od wprowadzenia przepisów, znaczna część społeczeństwa nadal nie zdaje sobie sprawy z istnienia tego wymogu lub błędnie zakłada, że ich nie dotyczy. Tymczasem ustawodawca nie zostawił wiele miejsca na interpretację – każdy właściciel nieruchomości spełniającej określone kryteria musi zadbać o uzyskanie odpowiedniego dokumentu.

Świadectwo charakterystyki energetycznej to kompleksowy dokument zawierający szczegółowe informacje na temat energochłonności budynku. Pokazuje on, ile energii zużywa nieruchomość na ogrzewanie, oświetlenie, wentylację oraz klimatyzację. Certyfikat nie tylko spełnia funkcję formalną, ale stanowi też cenne źródło informacji dla obecnych i przyszłych właścicieli lub najemców na temat kosztów eksploatacji danego lokalu. W dobie rosnących cen energii i zwiększającej się świadomości ekologicznej, parametry efektywności energetycznej stają się jednym z kluczowych czynników wpływających na wartość rynkową nieruchomości.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami, świadectwo charakterystyki energetycznej jest wymagane bezwarunkowo dla wszystkich budynków wzniesionych po 2009 roku. W przypadku starszych nieruchomości obowiązek pojawia się w momencie ich sprzedaży lub wynajmu. Warto podkreślić, że wymóg dotyczy zarówno domów jednorodzinnych, jak i mieszkań w budynkach wielorodzinnych. Koszt uzyskania takiego dokumentu waha się zazwyczaj w granicach 800 złotych, choć ostateczna cena zależy od wielkości ocenianej powierzchni, lokalizacji oraz stopnia skomplikowania instalacji obecnych w budynku.

Należy pamiętać, że świadectwo charakterystyki energetycznej może być wydane wyłącznie przez osoby posiadające odpowiednie uprawnienia budowlane, zgodnie z art. 14 ust. 1 Prawa budowlanego, lub przez wyspecjalizowane firmy audytorskie. Dokument wydawany jest na okres 10 lat, po czym należy go zaktualizować, zwłaszcza jeśli w międzyczasie przeprowadzono istotne modernizacje wpływające na efektywność energetyczną budynku.

Ustawodawca przewidział pewne wyjątki od obowiązku posiadania świadectwa. Z wymogu zwolnione są między innymi wolnostojące budynki mieszkalne o powierzchni użytkowej mniejszej niż 50 metrów kwadratowych, obiekty użytkowane sezonowo przez nie więcej niż 4 miesiące w roku (jak domki letniskowe), a także budynki przemysłowe i gospodarcze niewyposażone w instalacje zużywające energię, poza wbudowanym oświetleniem. Dodatkowo, budynki wzniesione przed 2009 rokiem i użytkowane wyłącznie na własne potrzeby właściciela (nieprzeznaczone na sprzedaż ani wynajem) również pozostają poza zakresem tego obowiązku.

Co istotne, kontrolerzy sprawdzają nie tylko sam fakt posiadania świadectwa energetycznego, ale również regularne przeglądy systemów grzewczych. Ten drugi wymóg jest często jeszcze większym zaskoczeniem dla właścicieli nieruchomości, którzy dowiadują się o nim dopiero w momencie kontroli. Częstotliwość obowiązkowych przeglądów uzależniona jest od rodzaju i mocy zainstalowanego systemu ogrzewania.

Kontrole systemów grzewczych odbywają się zgodnie z ustalonymi okresami, które zależą od typu kotła i stosowanego paliwa. Kotły opalane paliwem ciekłym lub stałym o mocy powyżej 100 kW wymagają kontroli co 2 lata. Inne źródła ciepła o mocy przekraczającej 70 kW podlegają weryfikacji co 3 lata. W przypadku kotłów gazowych o mocy powyżej 100 kW przegląd należy przeprowadzać co 4 lata. Natomiast kotły o mocy od 20 do 100 kW sprawdzane są co 5 lat. Każda z tych kontroli wiąże się z dodatkowym kosztem dla właściciela, a ich unikanie może prowadzić do nałożenia sankcji finansowych.

Konsekwencje nieprzestrzegania przepisów są dotkliwe. Za brak ważnego świadectwa charakterystyki energetycznej lub unikanie obowiązkowych kontroli systemów grzewczych grozi mandat w wysokości do 5000 złotych. W przypadku recydywy lub szczególnie rażących zaniedbań kara może być jeszcze wyższa. Należy podkreślić, że nie ma możliwości uniknięcia odpowiedzialności poprzez tłumaczenie się niewiedzą, gdyż zgodnie z zasadą ignorantia iuris nocet (nieznajomość prawa szkodzi), każdy obywatel zobowiązany jest do znajomości i przestrzegania obowiązujących przepisów.

Eksperci z branży nieruchomości zauważają, że świadectwo charakterystyki energetycznej z formalności powoli przekształca się w istotny czynnik wpływający na decyzje zakupowe potencjalnych nabywców. W obliczu rosnących kosztów energii coraz więcej osób zwraca uwagę na energochłonność budynków. Nieruchomości z dobrymi parametrami energetycznymi (klasy A i B) mogą liczyć na wyższe ceny rynkowe i szybszą sprzedaż niż podobne obiekty z gorszymi wynikami. Ta tendencja jest szczególnie widoczna w dużych miastach i wśród młodszych nabywców, dla których aspekty ekologiczne i ekonomiczne użytkowania mieszkania są równie ważne jak lokalizacja czy układ pomieszczeń.

Warto również wspomnieć, że wprowadzenie obowiązku posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej jest częścią szerszej strategii Polski i Unii Europejskiej zmierzającej do poprawy efektywności energetycznej sektora mieszkaniowego i ograniczenia emisji gazów cieplarnianych. W dłuższej perspektywie czasowej przepisy te mają stymulować modernizację budynków i inwestycje w bardziej ekologiczne rozwiązania, co może przynieść korzyści zarówno dla poszczególnych właścicieli (w postaci niższych rachunków), jak i dla całego społeczeństwa (poprzez zmniejszenie zanieczyszczenia powietrza i ograniczenie zjawiska energetycznego ubóstwa).

Proces uzyskiwania świadectwa charakterystyki energetycznej zaczyna się od znalezienia uprawnionego specjalisty, który przeprowadzi szczegółowy audyt energetyczny budynku. Podczas takiego badania ocenie podlegają m.in. izolacja termiczna ścian, dach, okna, drzwi, systemy ogrzewania, wentylacji oraz przygotowania ciepłej wody użytkowej. Na podstawie zebranych danych specjalista wylicza roczne zapotrzebowanie na energię w kilowatogodzinach na metr kwadratowy (kWh/m²/rok) i przypisuje budynkowi odpowiednią klasę energetyczną w skali od A (najlepsza) do G (najgorsza).

Właściciele nieruchomości powinni zachować czujność i nie lekceważyć obowiązków związanych z efektywnością energetyczną. Kontrole nabierają tempa, a organy nadzoru budowlanego oraz inspekcje energetyczne dysponują coraz skuteczniejszymi narzędziami do identyfikacji budynków, które powinny posiadać świadectwo. Szczególną uwagę powinny zachować osoby, które w ostatnich latach kupiły nowy budynek lub przeprowadziły znaczącą modernizację istniejącego.

Eksperci radzą również, aby właściciele domów i mieszkań traktowali świadectwo charakterystyki energetycznej nie tylko jako uciążliwy obowiązek, ale również jako cenne narzędzie diagnostyczne, pozwalające zidentyfikować obszary wymagające poprawy. Przeprowadzenie termomodernizacji na podstawie zaleceń zawartych w świadectwie może przynieść znaczące oszczędności w wydatkach na energię, a jednocześnie podnieść komfort mieszkania i wartość nieruchomości.

W sytuacji, gdy kontroler zapuka do drzwi, najlepszym rozwiązaniem jest współpraca i przedstawienie wymaganych dokumentów. Jeśli właściciel nie posiada świadectwa, warto niezwłocznie podjąć kroki w celu jego uzyskania, co może złagodzić potencjalne sankcje. Pamiętajmy, że głównym celem przepisów nie jest karanie obywateli, ale podniesienie świadomości energetycznej i stopniowa poprawa efektywności polskich budynków, co w dłuższej perspektywie przyniesie korzyści zarówno ekonomiczne, jak i ekologiczne dla całego społeczeństwa.