Nowe przepisy od maja 2026. Trzeba będzie się zarejestrować w systemie. Kary wynosić będą 50 tys. zł

Właściciele niektórych mieszkań będą musieli je zarejestrować w centralnej bazie państwowej. Zmiana to efekt unijnego rozporządzenia, które ma uporządkować rynek i ograniczyć szarą strefę. Termin? 20 maja 2026 roku. Za złamanie przepisów grozi kara administracyjna sięgająca 50 tysięcy złotych, ale to jeszcze nie wszystko. Podpowiadamy, kogo dotyczy rejestracja, jak ona wygląda i kto może zapłacić karę.

Rejestr zamiast anonimowości

Ministerstwo Sportu i Turystyki pracuje nad ustawą wdrażającą rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady UE 2024/1028. Dokument ten zobowiązuje wszystkie kraje członkowskie do utworzenia systemu rejestracji nieruchomości wynajmowanych krótkoterminowo – czyli na okres poniżej 30 dni.

System ma ruszyć 20 maja 2026 roku. Każdy właściciel, który chce wynajmować mieszkanie, dom czy pokoje turystom, będzie musiał złożyć wniosek o wpis do rejestru. Po pozytywnej weryfikacji otrzyma unikalny numer identyfikacyjny. Ten numer stanie się obowiązkowy – bez niego żaden portal rezerwacyjny nie będzie mógł zamieścić ogłoszenia.

Wiceminister sportu i turystyki Ireneusz Raś w rozmowie z „Rzeczpospolitą” zapowiedział, że kara za prowadzenie wynajmu bez rejestracji wyniesie do 50 tysięcy złotych. To administracyjna sankcja, która ma zmusić właścicieli do legalizacji działalności.

Koniec z szarą strefą

Resort szacuje, że szara strefa stanowi obecnie około 30-35 procent całego rynku najmu krótkoterminowego w Polsce. Oznacza to tysiące mieszkań wynajmowanych bez opodatkowania, bez zgłoszenia do urzędów i bez żadnej kontroli.

Rejestr ma to zmienić. Kiedy właściciel zarejestruje lokal, jego dane trafią do centralnej bazy dostępnej dla urzędów skarbowych, sanepidu, straży pożarnej i innych organów kontroli. Platforma cyfrowa – Airbnb, Booking czy Nocowanie – będzie musiała weryfikować, czy oferta zawiera prawidłowy numer rejestracyjny. Jeśli nie, ogłoszenie nie zostanie opublikowane.

Rozporządzenie unijne przewiduje także mechanizm zawieszania numerów rejestracyjnych. Gdy organy stwierdzą, że lokal nie spełnia wymogów bezpieczeństwa, sanitarnych lub nie ma zgody wspólnoty mieszkaniowej, mogą wydać nakaz usunięcia oferty z platform internetowych.

Strefy zakazu od 2029 roku

Ministerstwo przewiduje kolejny krok: od 1 stycznia 2029 roku samorządy zyskają prawo do wyznaczania stref całkowitego zakazu wynajmu krótkoterminowego. Wiceminister Raś argumentuje, że z wprowadzeniem tych stref można poczekać, bo sam rejestr i groźba wysokich kar spowodują, że część właścicieli zrezygnuje z tego rodzaju działalności już wcześniej.

Strefy zakazu to instrument, który ma pomóc miastom takim jak Kraków, Gdańsk czy Warszawa. W ich centrach najem krótkoterminowy wypiera mieszkańców – ceny długoterminowego wynajmu rosną, a lokale przeznaczone dla stałych mieszkańców znikają z rynku. Władze lokalne będą mogły zdecydować, że w określonych obszarach zakazuje się wynajmowania mieszkań turystom lub wprowadza limity – na przykład maksymalną liczbę dni w roku, kiedy dany lokal może być wynajmowany.

Co to oznacza dla ciebie

Jeśli wynajmujesz mieszkanie turystom, czeka cię konieczność rejestracji w centralnym systemie. Nie ma znaczenia, czy robisz to od lat, czy dopiero planujesz – od 20 maja 2026 roku każdy lokal musi mieć numer identyfikacyjny. Bez tego żaden portal nie opublikuje twojej oferty.

Jak będzie wyglądać rejestracja?

Szczegóły poznamy dopiero po opublikowaniu projektu polskiej ustawy, ale na podstawie rozporządzenia unijnego można przewidzieć, że właściciel będzie musiał złożyć elektroniczny wniosek zawierający: adres nieruchomości, dane właściciela, liczbę pokoi i miejsc noclegowych, maksymalną liczbę gości. Prawdopodobnie trzeba będzie dołączyć oświadczenie o spełnianiu wymogów bezpieczeństwa.

Może się okazać, że konieczna będzie zgoda wspólnoty mieszkaniowej lub nawet urząd gminy wprowadzi dodatkowe warunki. To wszystko zależy od finalnej wersji polskich przepisów – projekt ma zostać przedstawiony w najbliższych tygodniach.

Ile będzie kosztować rejestracja?

Tego jeszcze nie wiadomo. Ministerstwo nie ujawniło, czy za wpis do rejestru trzeba będzie zapłacić opłatę administracyjną. W innych krajach UE takie opłaty wahają się od kilkudziesięciu do kilkuset euro rocznie.

Co jeśli nie zarejestrujesz mieszkania?

Konsekwencje będą dotkliwe. Po pierwsze: portal rezerwacyjny nie opublikuje oferty bez numeru rejestracyjnego. To oznacza faktyczny koniec wynajmu przez Airbnb, Booking czy inne platformy. Po drugie: jeśli mimo wszystko będziesz próbował wynajmować mieszkanie poza systemem – na przykład przez ogłoszenie na forum lub w mediach społecznościowych – grozi kara do 50 tysięcy złotych.

Urząd może wszcząć kontrolę po uzyskaniu informacji o nielegalnym najmie. Sąsiedzi zgłoszą hałas i ciągłą rotację gości? Sanepid otrzyma sygnał o złych warunkach sanitarnych? Wspólnota mieszkaniowa zauważy, że wynajmujesz lokal mimo braku zgody? W każdym z tych przypadków organy będą mogły nałożyć karę.

Czy to koniec opłacalności wynajmu krótkoterminowego?

Niekoniecznie, ale warunki się zmienią. Musisz liczyć się z dodatkowymi obowiązkami: rejestracją, ewentualnymi kontrolami, koniecznością prowadzenia działalności gospodarczej, jeśli masz kilka lokali. Do tego dochodzi pełne opodatkowanie – 8 procent VAT od usługi noclegowej plus 23 procent VAT od prowizji dla platformy.

Wiceminister Raś przewiduje, że część właścicieli zdecyduje się na wynajem długoterminowy lub sprzeda nieruchomość. Faktycznie, dla kogoś, kto wynajmował mieszkanie turystom okazjonalnie – kilka tygodni w roku – nowe przepisy mogą sprawić, że ten model stanie się po prostu nieopłacalny.

Z drugiej strony, jeśli działasz profesjonalnie, masz dobrą lokalizację i stabilną bazę klientów, rejestracja to tylko formalność. Zyskasz nawet przewagę konkurencyjną nad tymi, którzy teraz działają w szarej strefie i znikną z rynku.

Gdzie sprawdzić szczegóły?

Na razie najlepszym źródłem informacji jest strona Ministerstwa Sportu i Turystyki oraz portale branżowe zajmujące się najmem krótkoterminowym. Projekt ustawy powinien trafić do konsultacji w najbliższych tygodniach. Warto śledzić prace legislacyjne, bo szczegóły mogą się jeszcze zmienić.

Czy wspólnota może już teraz zabronić wynajmu?

Obecnie kwestia ta jest sporna prawnie. Niektóre wspólnoty wprowadzają zakazy w regulaminie, ale ich skuteczność bywa kwestionowana przed sądami. Nowa ustawa prawdopodobnie da wspólnotom wyraźne narzędzia do regulowania najmu krótkoterminowego w budynkach – albo poprzez obowiązek uzyskania zgody, albo poprzez możliwość całkowitego zakazu.

Jeśli wynajmujesz mieszkanie w bloku, już teraz warto porozmawiać z zarządem wspólnoty i dowiedzieć się, jaki jest jego stosunek do najmu turystycznego. Unikniesz nieprzyjemnych niespodzianek, gdy przepisy wejdą w życie.

Co z platformami internetowymi?

Airbnb, Booking i inne portale będą musiały dostosować swoje systemy do nowych wymogów. Rozporządzenie unijne nakłada na nie obowiązek weryfikacji numerów rejestracyjnych oraz comiesięcznego raportowania danych do organów państwowych: ile było rezerwacji, ile nocy, jakie przychody.

Platformy mogą też zostać ukarane, jeśli będą publikować oferty bez prawidłowego numeru rejestracyjnego. To dyscyplinuje nie tylko właścicieli, ale i same portale – nie będą mogły „przymykać oka” na nielegalne oferty.

Całość Europy przechodzi podobne zmiany

Polska nie jest wyjątkiem. Rozporządzenie 2024/1028 obowiązuje we wszystkich krajach Unii Europejskiej. Barcelona planuje całkowity zakaz najmu krótkoterminowego od 2028 roku. Berlin wprowadził system licencyjny z ograniczoną liczbą pozwoleń. Nowy Jork zakazał wynajmu krótkoterminowego w większości mieszkań.

Wszystko to reakcja na problem, który jest wspólny dla dużych miast: mieszkania stają się „mini-hotelami”, wypierając stałych mieszkańców. Ceny najmu długoterminowego rosną, bo coraz więcej lokali trafia do turystycznej rotacji. Społeczności lokalne tracą charakter, gdy w blokach mieszkalnych co tydzień pojawiają się nowi ludzie z walizkami.

Czy to dobry kierunek? Zależy kogo zapytasz. Właściciele nieruchomości narzekają na kolejne ograniczenia i biurokrację. Mieszkańcy centrów miast są zadowoleni, bo wreszcie ktoś zajmuje się problemem hałasu i braku mieszkań dostępnych dla rodzin. Samorządy widzą szansę na odzyskanie kontroli nad swoim terytorium.

Ile jeszcze masz czasu

Do 20 maja 2026 roku zostało około pół roku. Ministerstwo musi w tym czasie przygotować projekt ustawy, przeprowadzić konsultacje społeczne, uzyskać akceptację rządu i przeprowadzić ustawę przez parlament. To ambitny harmonogram.

Dla ciebie oznacza to, że warto już teraz przygotować się na zmiany. Przeanalizuj opłacalność wynajmu krótkoterminowego w nowych warunkach. Sprawdź, czy twoje mieszkanie spełnia wymogi bezpieczeństwa i sanitarne. Porozmawiaj ze wspólnotą mieszkaniową o jej planach dotyczących regulacji najmu.

Jeśli działasz w szarej strefie, poważnie rozważ legalizację. Kary do 50 tysięcy złotych plus niemożność publikowania ofert na portalach to realne zagrożenie dla działalności. Lepiej przygotować się wcześniej, niż czekać do ostatniej chwili i ryzykować finansowe konsekwencje.