Obowiązek wszedł w życie. Każdy właściciel mieszkania i domu będzie musiał zainstalować te urządzenia na własny koszt

Państwo podjęło decyzję, ale rachunek wystawia właścicielom. Rozporządzenie ministra Tomasza Siemoniaka, podpisane w listopadzie 2024 roku i opublikowane w Dzienniku Ustaw pod pozycją 1716, nakłada na każdego właściciela nieruchomości mieszkalnej obowiązek zamontowania czujników dymu i tlenku węgla. Przepis obejmuje ponad 14 milionów lokali w Polsce – od kawalerki w bloku, przez domy jednorodzinne, aż po apartamenty na Airbnb. Różnica między grupami właścicieli nie leży w tym, czy muszą się dostosować, tylko kiedy.

Pożary zabijają 455 Polaków rocznie – i ta liczba nie spada
Uzasadnienie do rozporządzenia przywołuje dane, które trudno zbagatelizować. Każdego roku w pożarach budynków lub innych obiektów budowlanych ginie w Polsce średnio 455 osób. Liczba ta pozostaje niemal niezmienna, mimo że ogólna liczba pożarów od lat systematycznie maleje. Oznacza to, że pożarów jest mniej, ale śmiertelność wśród tych, którzy w nich uczestniczą, nie zmniejsza się. Badania zachowania ognia w nowoczesnych wnętrzach – ze współczesnymi meblami, tworzywami i tekstyliami – pokazują, że dzisiejsze mieszkania płoną szybciej niż kilkadziesiąt lat temu, gdy dominowały drewno i naturalne tkaniny. Czas na ewakuację skurczył się dramatycznie, a czujnik zamontowany na suficie może go z powrotem wydłużyć o kilka kluczowych minut.

Osobna kategoria zagrożeń to tlenek węgla. Czad nie daje żadnych sygnałów ostrzegawczych – jest bezbarwny, pozbawiony zapachu i działa, zanim ofiara zdąży się obudzić. Strażacy interweniowali z powodu CO ponad 4000 razy w 2024 roku. Do zatruć dochodzi przede wszystkim nocą, w sezonie grzewczym, przy niesprawnych piecach lub zatkanych przewodach kominowych. Ofiarami są najczęściej osoby, które nigdy nie poczuły żadnego zagrożenia.

§28a: co dokładnie nakazuje prawo i komu
Podstawą prawną jest rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 21 listopada 2024 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów (Dz.U. 2024 poz. 1716), które weszło w życie 23 grudnia 2024 r. Nowelizacja zmienia rozporządzenie z dnia 7 czerwca 2010 r. w tej samej sprawie.

Nowy §28a rozporządzenia formułuje obowiązek precyzyjnie. Każde pomieszczenie mieszkalne lub jednostka mieszkalna musi być wyposażona w co najmniej 1 autonomiczną czujkę dymu. Przepis dotyczy lokali mieszkalnych bez wyjątku – od mieszkań spółdzielczych i własnościowych, przez lokale komunalne, aż po domy jednorodzinne. Czujka ma być autonomiczna, czyli zasilana własną baterią i działająca niezależnie od jakiegokolwiek systemu centralnego.

Czujka tlenku węgla jest wymagana wszędzie tam, gdzie odbywa się spalanie paliwa stałego, ciekłego lub gazowego – w praktyce: przy każdym kotle centralnego ogrzewania, piecu węglowym, kominku, podgrzewaczu gazowym wody czy kocioł olejowym. Rozporządzenie przewiduje 2 wyjątki od tego obowiązku: urządzenia z zamkniętą komorą spalania (posiadające własny, szczelny obieg powietrza) oraz kuchenki i płyty gazowe służące wyłącznie do gotowania. Jeśli jednak w mieszkaniu stoi zwykły kocioł gazowy lub podgrzewacz przepływowy – czujka CO jest wymagana. Rozporządzenie nie nakłada obowiązku regularnych przeglądów technicznych czujników przez firmy zewnętrzne; zasady konserwacji i testowania określa producent w instrukcji dołączonej do urządzenia.

Trzy grupy właścicieli, trzy różne terminy
Harmonogram wdrażania jest rozłożony na 6 lat i zależy od jednego kryterium: statusu nieruchomości w dniu wejścia rozporządzenia w życie.

Nowe budynki mieszkalne podlegają obowiązkowi od 23 grudnia 2024 r. Dotyczy to każdego budynku, którego wniosek o pozwolenie na budowę złożono po 22 grudnia 2024 r. – czujniki muszą być zamontowane już w momencie oddania lokalu do użytku. Obowiązek spoczywa tu na deweloperze lub inwestorze, a nie na przyszłym nabywcy. Kupując nowe mieszkanie, warto sprawdzić przy odbiorze, czy czujniki faktycznie są na miejscu i czy spełniają wymagane normy.

Najem krótkoterminowy i usługi hotelarskie – termin to 30 czerwca 2026 r. Ten obowiązek obejmuje hotele, pensjonaty, domki letniskowe, kwatery prywatne, a także prywatne mieszkania i pokoje udostępniane przez platformy takie jak Airbnb czy Booking. Przepisy traktują je jednolicie, niezależnie od tego, czy właściciel prowadzi formalną działalność czy wystawia lokal jako osoba prywatna. Do tego terminu zostały niecałe 2 miesiące.

Istniejące domy i mieszkania – termin to 1 stycznia 2030 r. Właściciele lokali użytkowanych w dniu wejścia rozporządzenia w życie mają najdłuższy bufor czasowy. Pięć lat może wydawać się dużo, ale należy liczyć się z tym, że w miarę zbliżania się terminu popyt na urządzenia i ewentualne usługi montażowe będzie rósł, co przełoży się na ceny i czas oczekiwania.

Wynajem krótkoterminowy: 61 dni do twardej granicy
Wśród wszystkich grup właścicieli najtrudniejsza sytuacja dotyczy tych, którzy zarabiają na krótkoterminowym udostępnianiu lokali. Nie tylko mają najkrótszy czas na dostosowanie – ich odpowiedzialność wobec gości jest też największa. Osoba nocująca w cudzym mieszkaniu nie zna rozkładu budynku, nie wie, gdzie są wyjścia i jakie ryzyko stwarza instalacja grzewcza. Właśnie dlatego termin dla tej grupy jest wcześniejszy niż dla zwykłych właścicieli.

Brak czujników po 30 czerwca 2026 r. to nie tylko naruszenie przepisów przeciwpożarowych. Towarzystwa ubezpieczeniowe coraz powszechniej weryfikują spełnienie obowiązków pożarowych przy rozpatrywaniu roszczeń. Nieprzestrzeganie regulacji może skutkować odmową wypłaty odszkodowania w razie pożaru lub zdarzenia związanego z czadem. Do tego dochodzi ryzyko odpowiedzialności cywilnej wobec gości poszkodowanych w lokalu pozbawionym wymaganych prawem zabezpieczeń.

Które urządzenie wybrać i na co zwrócić uwagę przy zakupie
Rozporządzenie wymaga czujników autonomicznych – działających na własnej baterii, bez podłączenia do systemu centralnego. Rynek oferuje zarówno osobne czujniki dymu i CO, jak i modele kombinowane wykrywające oba zagrożenia jednocześnie.

Przy zakupie kluczowa jest zgodność z normami. Czujnik dymu musi spełniać normę EN 14604, czujnik tlenku węgla – PN-EN 50291. Oba urządzenia powinny nosić oznaczenie CE potwierdzające zgodność z wymogami unijnymi. W przypadku czujnika CO wymagany jest też znak budowlany B, dopuszczający produkt do stosowania w polskim budownictwie, oraz certyfikat jednostki CNBOP-PIB (Centrum Naukowo-Badawczego Ochrony Przeciwpożarowej – Państwowego Instytutu Badawczego). Inspekcja Handlowa, kontrolując rynek po wejściu rozporządzenia w życie, stwierdziła nieprawidłowości w tańszych urządzeniach – m.in. zbyt długi czas reakcji na czad i nieprawidłowa sygnalizacja niskiego poziomu baterii. Tańszy czujnik może formalnie spełniać obowiązek, ale realnie nie spełniać swojej funkcji.

Koszt zakupu jest niski w stosunku do stawki. Czujnik dymu to wydatek rzędu 60 zł, czujnik tlenku węgla – około 100 zł. Montaż nie wymaga fachowca: wystarczy wkręt w sufit lub ścianę.

Gdzie zawiesić czujnik, żeby faktycznie chronił
Czujnik dymu montuje się na suficie lub możliwie blisko sufitu na ścianie – dym w pierwszej fazie pożaru unosi się ku górze i tam jest wykrywany najszybciej. W mieszkaniu wielopokojowym priorytetem jest korytarz przy sypialni, bo właśnie tam sygnał alarmu ma największą szansę obudzić śpiących domowników. W domu wielokondygnacyjnym – co najmniej jeden czujnik na każdej kondygnacji, w tym w piwnicy, jeśli jest użytkowana.

Czujnik tlenku węgla mocuje się na ścianie, na wysokości 1,5–1,9 metra, w odległości 1–3 metrów od potencjalnego źródła emisji: kotła, kominka, podgrzewacza. Nie powinien znajdować się bezpośrednio przy nawiewach wentylacyjnych ani w miejscach narażonych na ciągi powietrza, które mogłyby opóźnić wykrycie czadu. Minimalny wymagany przez rozporządzenie 1 czujnik dymu na lokal to absolutne minimum – w mieszkaniach o nieregularnym układzie lub kilku sypialniach warto montować więcej urządzeń.

Co to oznacza dla Ciebie jako właściciela nieruchomości?
Jeśli odbierasz nowe mieszkanie od dewelopera – czujniki powinny być już na miejscu. Sprawdź przy odbiorze, czy są zamontowane i czy noszą wymagane oznaczenia normatywne. Brak czujnika w nowym budynku to naruszenie przepisów po stronie dewelopera, nie Twoje.

Jeśli wynajmujesz lokal krótkoterminowo przez Airbnb, Booking lub w inny sposób – masz czas do 30 czerwca 2026 r. To twarda granica bez okresu przejściowego. Wymagana jest co najmniej 1 czujka dymu (EN 14604, CE) oraz czujka CO (PN-EN 50291, CE, znak B, certyfikat CNBOP-PIB), jeśli w lokalu pracuje jakiekolwiek urządzenie spalające paliwo. Dokumentuj montaż: zdjęcia, karta urządzenia, data uruchomienia. W razie zdarzenia i sporu z ubezpieczycielem lub gościem liczy się dowód, że czujnik działał.

Jeśli mieszkasz we własnym domu lub mieszkaniu – formalny termin to 1 stycznia 2030 r. Nie ma jednak powodu, żeby czekać. Czujnik dymu kosztuje 60 zł, czujnik CO – około 100 zł. Razem to wydatek jednorazowy, nieprzekraczający ceny kolacji dla dwóch osób. Warto go ponieść teraz, a nie w 2029 roku, kiedy popyt wywinduje ceny, a monter będzie miał trzymiesięczny termin oczekiwania.

Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 21 listopada 2024 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów (Dz.U. 2024 poz. 1716), w życie: 23 grudnia 2024 r. Nowelizacja zmienia rozporządzenie z dnia 7 czerwca 2010 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów (Dz.U. z 2023 r. poz. 822).