Obowiązkowa opłata dla wszystkich mieszkańców bloków od 2027 roku. Masz mieszkanie? Zapłacisz czy tego chcesz czy nie

Zakręcone kaloryfery i rachunki na cudzy koszt – ten proceder ma się skończyć. Od 1 stycznia 2027 r. mieszkańcy bloków będą musieli płacić minimalną opłatę za ogrzewanie, nawet jeśli nie uruchomią ani jednego grzejnika. Spółdzielnie i wspólnoty dostaną też obowiązek wymiany liczników na zdalne. Wszystko po to, by ukrócić tzw. pasożytnictwo cieplne – zjawisko, z którym zarządcy budynków zmagają się od dekad.

Zakręcone grzejniki, wyższe rachunki sąsiada

Mechanizm jest prosty. Ciepło z mieszkań ogrzewanych przez sąsiadów przenika przez ściany do lokali, gdzie kaloryfery stoją zakręcone. Właściciel takiego mieszkania nie płaci za ciepło, które de facto zużywa – a sąsiedzi muszą mocniej dogrzewać swoje lokale, by utrzymać wymaganą temperaturę. W praktyce finansują więc ogrzewanie cudzych czterech kątów.

Problem nie jest nowy – spółdzielnie mówią o nim od lat 90. Przez lata przepisy dotyczące rozliczania energii cieplnej były jednak dziurawe: z jednej strony nakładały obowiązek utrzymywania minimalnej temperatury, z drugiej – brakowało skutecznych narzędzi egzekwowania. To ma się zmienić dzięki nowelizacji ustawy o efektywności energetycznej (Dz.U. 2025 poz. 711).

Minimum 15 proc. kosztów zmiennych – bez wyjątków

Kluczowa zmiana to wprowadzenie minimalnej opłaty za ogrzewanie w wysokości co najmniej 15 proc. kosztów zmiennych. Oznacza to, że lokal z całkowicie zakręconymi grzejnikami przestaje być „darmowy” w rozliczeniu ciepła. Właściciel i tak zapłaci część kosztów – tę, która odpowiada utrzymaniu wymaganej prawem minimalnej temperatury w budynku.

Rachunek za ciepło składa się z dwóch elementów. Pierwsza część – opłata stała – naliczana jest proporcjonalnie do powierzchni mieszkania, niezależnie od tego, czy ktokolwiek w nim mieszka. Druga część – opłata zmienna – zależy od rzeczywistego zużycia ciepła. To właśnie w tej drugiej kategorii pojawia się nowe minimum 15 proc., które obejmie każdy lokal w budynku wielorodzinnym.

Część spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych nie czeka jednak na ustawowy termin – już w sezonie grzewczym 2025/2026 część z nich rozlicza lokatorów według nowych zasad – informuje Gazeta Prawna. Pozostałe mają czas na dostosowanie systemów do końca 2026 r.

Licznik zdalny do końca 2026 r. Kto za to zapłaci?

Równolegle z nową opłatą wchodzi obowiązek montażu liczników i podzielników ciepła z funkcją zdalnego odczytu. Wszystkie budynki wielorodzinne muszą zostać wyposażone w takie urządzenia najpóźniej do 1 stycznia 2027 r.

Nowe liczniki mają rozwiązać trzy problemy jednocześnie: wyeliminują błędy przy ręcznym spisywaniu wskazań, utrudnią manipulacje danymi i zniosą problem z dostępem do lokalu podczas odczytu. Zarządca budynku będzie mógł pobrać dane zdalnie, bez wchodzenia do mieszkania.

Jest jednak cena tej modernizacji. Wymiana urządzeń szacowana jest na 200-400 zł za mieszkanie, co w przypadku dużego bloku oznacza kilkadziesiąt tysięcy złotych wydatku dla wspólnoty lub spółdzielni. Koszty te zazwyczaj rozłożą się na wszystkich właścicieli lokali.

„Kara 500 zł” za zimne kaloryfery? To nieprawda

W ostatnich tygodniach po sieci krążą informacje o karze w wysokości 500 zł, którą spółdzielnia ma nakładać za zakręcone grzejniki. To nieprawda – i warto to wyjaśnić precyzyjnie, bo temat budzi realne obawy wśród mieszkańców.

Żaden przepis nie daje spółdzielni ani wspólnocie prawa do nałożenia mandatu za nieużywanie kaloryferów. To, o czym mówią media, to nie sankcja, lecz sposób rozliczenia kosztów ciepła. Osoba, która trzyma grzejniki zakręcone przez cały sezon, i tak jest zobowiązana do pokrycia uśrednionych kosztów utrzymania minimalnej temperatury w budynku. Wyłączone kaloryfery nie zwalniają z kosztów zmiennych – takiego „wyjścia” po prostu nie ma.

Pasożytnictwo cieplne nie jest też wprost karalne w polskim prawie karnym. Wspólnota może jednak dochodzić roszczeń cywilnych lub – jeśli regulamin na to pozwala – wprowadzić dodatkowe opłaty wyrównawcze.

Seniorzy i mieszkańcy narożnych lokali mogą zapłacić więcej

Nowe przepisy budzą wątpliwości ekspertów – i to nie bez powodu. Minimalna opłata dotknie przede wszystkim tych, którzy z przyczyn ekonomicznych lub zdrowotnych ograniczają ogrzewanie do minimum. Mowa przede wszystkim o seniorach z niskimi emeryturami oraz osobach, które rzadko bywają w swoich mieszkaniach.

Drugi problem jest bardziej techniczny. Nowe zasady rozliczania nie uwzględniają w wystarczającym stopniu lokalizacji mieszkania w budynku. Jak wskazuje Andrzej Nowak, ekspert ds. ciepłownictwa i energetyki z LiczDom.pl w rozmowie z money.pl: „Lokale narożne czy poddasza tracą ciepło przez ściany zewnętrzne o nawet 20-30 proc. szybciej, podczas gdy środkowe mieszkania korzystają z ciepła sąsiedzkiego”.

Oznacza to, że właściciel mieszkania na rogu bloku, nawet przy pełnym dogrzewaniu lokalu, ponosi obiektywnie wyższe koszty niż sąsiad ze środkowego piętra. System minimalnych opłat tego nie różnicuje. Eksperci postulują, by opłaty zmienne uwzględniały współczynnik korekcyjny zależny od usytuowania lokalu – dotychczas jednak takie rozwiązanie nie zostało wdrożone obowiązkowo.

Co to oznacza dla lokatora w praktyce

Jeśli mieszkasz w bloku zasilanym z sieci ciepłowniczej lub własnej kotłowni budynku, prawdopodobnie zmiany dotkną cię bezpośrednio. Spółdzielnia lub wspólnota ma obowiązek poinformować mieszkańców o zmianach w regulaminie rozliczeń. Jeśli dotychczas twój budynek nie stosował minimalnej opłaty zmiennej, nowy regulamin powinien to zmienić najpóźniej od sezonu grzewczego 2026/2027.

Zakręcone przez całą zimę grzejniki nie dadzą już efektu zerowego rachunku za ciepło – przynajmniej w części zmiennej. Jednocześnie zmiana licznika na zdalny nie powinna wymagać od ciebie żadnego działania – to obowiązek zarządcy budynku, który jednak ostatecznie przełoży się na koszty eksploatacyjne rozliczane przez wszystkich właścicieli.

Warto sprawdzić regulamin swojej spółdzielni lub wspólnoty i zapytać zarząd, czy budynek jest już objęty nowym systemem rozliczeń, czy zmiana nastąpi dopiero od 2027 r. Różnica może oznaczać wyższy rachunek już w tym sezonie.