Opłata przekształceniowa a czynsz. Ostatni dzwonek na skorzystanie z ulgi w 2026 roku

Pani Joanna z Pragi-Południe otworzyła list z urzędu dzielnicy. W środku wezwanie do zapłaty opłaty przekształceniowej za 2026 rok – 1200 złotych. Przeczytała i odłożyła na później. To był błąd. Bo gdyby zgłosiła chęć jednorazowej spłaty jeszcze w 2024 roku, zamiast płacić przez kolejne 15 lat po 1200 złotych rocznie (łącznie 18 tysięcy), zapłaciłaby jednorazowo tylko 1800 złotych. Teraz jest już za późno na bonifikatę ustawową. Rok 2026 to siódmy rok od przekształcenia użytkowania wieczystego. Bonifikaty dla gruntów Skarbu Państwa już nie ma.

Przekształcenie użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe nastąpiło z mocy prawa 1 stycznia 2019 roku. Około 2,5 miliona Polaków – właściciele mieszkań w blokach i domów jednorodzinnych – z użytkowników wieczystych stali się właścicielami gruntów. To była dobra wiadomość. Ale była też ta druga strona medalu. Przestali płacić czynsz za użytkowanie wieczyste, zaczęli płacić opłatę przekształceniową. I choć nazwy są różne, kwoty pozostały te same.

Czym różni się czynsz za użytkowanie wieczyste od opłaty przekształceniowej? Nazwa i czas trwania. Czynsz za użytkowanie wieczyste płaciło się co roku przez cały okres użytkowania – teoretycznie 99 lat, w praktyce często dłużej, bo użytkowanie wieczyste było odnawialne. Opłata przekształceniowa płaci się co roku tylko przez 20 lat licząc od 1 stycznia 2019 roku. To oznacza, że ostatnia rata przypada w roku 2038.

Wysokość opłaty? Identyczna. Jeśli ktoś płacił za użytkowanie wieczyste 1000 złotych rocznie, to opłata przekształceniowa też wynosi 1000 złotych rocznie. Przez 20 lat to łącznie 20 tysięcy złotych. Po tym okresie – koniec płacenia. Grunt jest w pełni własny, bez żadnych obciążeń.

Ale można było zapłacić mniej. Znacznie mniej. Dzięki bonifikatom. I właśnie teraz, w 2026 roku, te bonifikaty dobiegają końca dla wielu osób. Ustawa przewidziała bonifikaty od opłaty jednorazowej – czyli możliwość zapłacenia za wszystkie 20 lat z góry z dużą zniżką. Dla gruntów należących do Skarbu Państwa bonifikaty były ściśle określone i malały z każdym rokiem:

Rok 1 (2019) – bonifikata 60 procent. Ktoś, kto płacił 1000 złotych rocznie, zamiast płacić 20 tysięcy przez 20 lat, mógł zapłacić jednorazowo 8 tysięcy. Oszczędność: 12 tysięcy złotych.

Rok 2 (2020) – bonifikata 50 procent. Jednorazowa opłata: 10 tysięcy złotych. Oszczędność: 10 tysięcy.

Rok 3 (2021) – bonifikata 40 procent. Jednorazowa opłata: 12 tysięcy. Oszczędność: 8 tysięcy.

Rok 4 (2022) – bonifikata 30 procent. Jednorazowa opłata: 14 tysięcy. Oszczędność: 6 tysięcy.

Rok 5 (2023) – bonifikata 20 procent. Jednorazowa opłata: 16 tysięcy. Oszczędność: 4 tysiące.

Rok 6 (2024) – bonifikata 10 procent. Jednorazowa opłata: 18 tysięcy. Oszczędność: 2 tysiące.

Rok 7 (2025) i później – bonifikata 0 procent. Brak ulgi ustawowej.

Rok 2026 to już ósmy rok od przekształcenia. Dla gruntów Skarbu Państwa bonifikata ustawowa już nie obowiązuje. Jeśli ktoś teraz chce zapłacić jednorazowo za pozostałe lata, zapłaci pełną kwotę bez żadnej zniżki. Pozostało jeszcze 13 lat do 2038 roku. Przy rocznej opłacie 1000 złotych to 13 tysięcy złotych. Nie ma już żadnej bonifikaty, więc jednorazowa opłata też wyniesie 13 tysięcy. Zero oszczędności.

Ale uwaga – to dotyczy tylko gruntów Skarbu Państwa. W przypadku gruntów należących do gmin, powiatów i województw sytuacja może wyglądać inaczej. Rady gmin, rady powiatów i sejmiki województw mogły uchwalić własne bonifikaty – często znacznie wyższe niż te ustawowe i obowiązujące przez dłuższy czas.

Warszawa: 98 procent bonifikaty. Przy rocznej opłacie 1000 złotych, jednorazowa spłata za 20 lat to tylko 400 złotych. To nie błąd – płacąc za 20 lat z góry, wydasz mniej niż wynosiłaby jednoroczna opłata. Bonifikata obowiązuje przez cały okres, dopóki ktoś nie zapłacił całości.

Gdańsk i Nowy Sącz: 95 procent bonifikaty. Jednorazowa opłata za 20 lat równa dotychczasowej jednorocznej opłacie za użytkowanie wieczyste.

Giżycko, Iława, Jawor, Jelenia Góra, Polkowice, Świnoujście: bonifikaty jeszcze wyższe, w niektórych przypadkach przekraczające 95 procent.

Kraków: 98 procent bonifikaty dla gruntów miejskich, 99 procent dla gruntów Skarbu Państwa (po wydaniu zarządzenia wojewody).

Białystok, Kętrzyn: 98 procent bonifikaty.

Ale te bonifikaty gminne też nie trwają wiecznie. Wiele gmin wprowadza je corocznie osobnymi uchwałami. Jeśli rada gminy nie podejmie uchwały na kolejny rok – bonifikata przestaje obowiązywać. W Warszawie od kilku lat rada miasta uchwala bonifikaty rocznie. W 2026 roku obowiązują bonifikaty od opłat rocznych za rok 2026. Ale nie ma gwarancji, że będą obowiązywać w 2027 roku.

Dlatego ostatni dzwonek to właśnie teraz, w 2026 roku. Jeśli mieszkasz na gruncie gminnym i gmina nadal oferuje wysokie bonifikaty – wykorzystaj to. Jeśli mieszkasz na gruncie Skarbu Państwa – już straciłeś szansę na bonifikatę ustawową.

Jak sprawdzić, czy twój grunt należał do gminy czy do Skarbu Państwa? Sprawdź zaświadczenie o przekształceniu, które dostałeś z urzędu (najpóźniej do końca 2019 roku, niektóre osoby dostały je później). W zaświadczeniu jest napisane, kto był właścicielem gruntu przed przekształceniem – gmina, powiat, województwo czy Skarb Państwa.

Jeśli w zaświadczeniu widnieje Skarb Państwa – bonifikata ustawowa już nie przysługuje. Możesz tylko zapłacić za pozostałe lata bez bonifikaty albo płacić dalej rocznie.

Jeśli w zaświadczeniu widnieje gmina, powiat lub województwo – sprawdź na stronie internetowej gminy lub w urzędzie, czy obowiązuje uchwała o bonifikacie na 2026 rok. Jeśli tak – masz jeszcze szansę zapłacić jednorazowo z dużą zniżką.

Jak zgłosić chęć jednorazowej spłaty? Trzeba złożyć pisemny wniosek do właściwego organu – gminy, starostwa, urzędu marszałkowskiego lub oddziału KOWR (dla gruntów Skarbu Państwa). We wniosku podajesz dane nieruchomości i wyrażasz chęć jednorazowego wniesienia opłaty przekształceniowej. Organ obliczy kwotę do zapłaty – liczbę pozostałych lat pomnożoną przez roczną opłatę, pomniejszoną o bonifikatę (jeśli przysługuje).

Przykład: mieszkanie w Warszawie, grunt miejski, roczna opłata 1500 złotych. Pozostało 13 lat do końca okresu. 13 lat razy 1500 złotych to 19 500 złotych. Bonifikata 98 procent. Jednorazowa opłata: 19 500 złotych razy 2 procent = 390 złotych. Oszczędność: ponad 19 tysięcy złotych.

Ale jeśli zwlekasz – bonifikata może przepaść. Rada miasta w każdej chwili może nie podjąć kolejnej uchwały o bonifikacie. Albo obniżyć jej wysokość. Prawnicy mówią wprost: nie ma gwarancji, że bonifikaty będą obowiązywać w nieskończoność. To decyzja polityczna rad gmin, które mogą ją zmienić.

Co to oznacza dla ciebie?

Jeśli dostałeś zaświadczenie o przekształceniu i nie zgłosiłeś jeszcze chęci jednorazowej spłaty – sprawdź pilnie, jaka bonifikata ci przysługuje. Jeśli twój grunt należał do gminy i gmina nadal oferuje wysoką bonifikatę – nie czekaj. Złóż wniosek o jednorazową spłatę jeszcze w 2026 roku. To może być twoja ostatnia szansa na tak dużą oszczędność.

Jeśli twój grunt należał do Skarbu Państwa – bonifikaty ustawowej już nie ma. Ale nadal możesz rozważyć jednorazową spłatę, jeśli masz gotówkę. Dlaczego? Bo opłata przekształceniowa może być waloryzowana co 3 lata według wskaźników zmian cen nieruchomości publikowanych przez GUS. Jeśli ceny nieruchomości rosną, twoja opłata też może wzrosnąć. Płacąc teraz jednorazowo, zabezpieczasz się przed przyszłymi podwyżkami.

Ile realnie możesz zaoszczędzić? Zależy od gminy i wysokości rocznej opłaty. Ale przykłady są впечатляющие. Rodzina z Warszawy, która płaciła 2000 złotych rocznie za użytkowanie wieczyste, korzystając z 98-procentowej bonifikaty zapłaciła jednorazowo tylko 800 złotych za wszystkie 20 lat. Zamiast 40 tysięcy. Oszczędność: 39 200 złotych.

Rodzina z Gdańska przy rocznej opłacie 1500 złotych i 95-procentowej bonifikacie zapłaciła jednorazowo 1500 złotych. Zamiast 30 tysięcy przez 20 lat. Oszczędność: 28 500 złotych.

Ale ktoś, kto zwlekał i mieszka na gruncie Skarbu Państwa, teraz przy rocznej opłacie 1000 złotych i pozostałych 13 latach musi zapłacić pełne 13 tysięcy bez żadnej bonifikaty. Stracił szansę na oszczędność kilkunastu tysięcy złotych.

Czy warto zaciągnąć kredyt na jednorazową spłatę? Eksperci HRE Investments wyliczyli, że opłacalność jednorazowej spłaty z 60-procentową bonifikatą (w pierwszym roku) była porównywalna z założeniem lokaty oprocentowanej na 12,8 procent rocznie po potrąceniu podatku Belki. W niektórych przypadkach opłacało się nawet zaciągnąć kredyt na spłatę. Ale to dotyczyło lat 2019-2020, gdy bonifikaty były najwyższe i stopy procentowe kredytów niższe niż dziś.

W 2026 roku przy zerowej bonifikacie dla gruntów Skarbu Państwa kredyt się już nie opłaca. Ale przy 98-procentowej bonifikacie gminnej – nadal może być opłacalny. Przykład: kredyt 10 tysięcy złotych na 5 lat przy oprocentowaniu 10 procent rocznie to łącznie około 12 800 złotych do spłaty (z odsetkami). Ale jeśli dzięki niemu zapłacisz jednorazowo z 98-procentową bonifikatą zamiast płacić rocznie przez 13 lat – zaoszczędzisz kilkadziesiąt tysięcy. Bilans: nadal korzystny.

Pamiętaj, że jeśli sprzedasz mieszkanie przed uiszczeniem całej opłaty przekształceniowej, obowiązek dalszej spłaty przechodzi na kupującego. To może obniżyć wartość twojej nieruchomości. Kupujący będzie chciał niższej ceny, bo przejmuje twój dług wobec gminy lub Skarbu Państwa. Dlatego wielu właścicieli woli zamknąć temat jednorazową spłatą przed sprzedażą mieszkania.

Co jeśli nie stać cię na jednorazową spłatę? Płać dalej rocznie. Termin płatności to 31 marca każdego roku z góry za dany rok. Za 2026 rok opłatę trzeba było wnieść do 31 marca 2026. Jeśli nie zapłacisz w terminie – organ może naliczyć odsetki jak od zaległości podatkowych.

Sprawdź dokładnie swoją sytuację. Zadzwoń do urzędu gminy, starostwa lub oddziału KOWR. Zapytaj:

• Jaka bonifikata przysługuje mi w 2026 roku?
• Czy gmina planuje utrzymać bonifikatę w kolejnych latach?
• Ile wynosi jednorazowa opłata z bonifikatą za pozostałe lata?
• Jakie dokumenty muszę złożyć?

Nie odkładaj tego na później. Rok 2026 może być ostatnim rokiem, kiedy możesz skorzystać z wysokiej bonifikaty gminnej. W 2027 roku rada gminy może nie uchwalić kolejnej bonifikaty albo obniżyć jej wysokość. A wtedy zostaniesz z pełną opłatą bez zniżki. Albo z wieloletnim płaceniem rat.

Przekształcenie użytkowania wieczystego to największa operacja uwłaszczeniowa w historii Polski po 1989 roku. Dotknęła 2,5 miliona gospodarstw domowych. Większość skorzystała z bonifikat w pierwszych latach. Ale nadal są osoby, które zwlekały. Dla nich 2026 rok to prawdziwie ostatni dzwonek. Po tym roku szanse na oszczędzanie dziesiątek tysięcy złotych będą coraz mniejsze.