Ostatnie 3 dni grudnia na złożenie wniosku. Od stycznia właściciele zmierzą się z nową rzeczywistością. Wielu straci dorobek całego życia

Po świętach Bożego Narodzenia urzędy gminne będą czynne tylko 3 dni robocze w 2025 roku: 29, 30 i 31 grudnia. To ostatnia szansa na złożenie wniosku przed zmianą przepisów. Od 1 stycznia 2026 wszystkie nowe decyzje będą ważne tylko przez 5 lat. Zmiana dotyczy setek tysięcy właścicieli działek w całej Polsce. 

23 grudnia to ostatni pełny dzień pracy większości urzędów gminnych przed przerwą świąteczną. Od 24 do 28 grudnia w większości gmin nie złoży się żadnego dokumentu. Dopiero 29 grudnia urzędy otworzą ponownie swoje drzwi. Właściciele działek będą mieć zaledwie 3 dni – 29, 30 i 31 grudnia – na złożenie wniosków o warunki zabudowy przed końcem roku. Problem w tym, że złożenie dokumentu przed końcem roku może i tak nic nie dać, bo na decyzję trzeba czekać.

Sytuacja przypomina oblężenie. Od jesieni przed budynkami administracji od wczesnych godzin rannych stoją kolejki ludzi. Po świętach eksperci spodziewają się, że tłumy wrócą ze zdwojoną siłą. Urzędy, które wcześniej przyjmowały kilkadziesiąt wniosków miesięcznie, dziś odbierają tyle samo w ciągu tygodnia. W większych gminach mowa o setkach dokumentów tygodniowo.

Gminy zatrudniają dodatkowych pracowników na umowy tymczasowe. Urzędnicy zostają po godzinach, samorządy uruchamiają dodatkowe punkty przyjmowania dokumentów. W niektórych miejscach pracownicy otwierają drzwi o 7:30 i zastają już oczekujący tłum.

Co się zmienia od stycznia 2026

Od 1 stycznia 2026 wszystkie nowe wnioski o warunki zabudowy będą prowadziły do wydania decyzji ważnych tylko przez 5 lat. Po tym czasie właściciel będzie musiał wystąpić ponownie. Gmina może wtedy odmówić, jeśli w międzyczasie przyjmie plan ogólny z innymi ustaleniami dla danego terenu.

Rząd wprowadził jednak pewne ułatwienie. Prezydent Karol Nawrocki podpisał 28 listopada 2025 nowelizację ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ustawa weszła w życie 9 grudnia 2025. To właśnie ten dokument ratuje majątki setek tysięcy właścicieli działek w całej Polsce. Grudniowa nowelizacja ustawy, która weszła w życie 9 grudnia 2025, ratuje właścicieli działek, którzy zdążyli złożyć wnioski jesienią. Decyzje o warunkach zabudowy wydane na podstawie wniosków złożonych przed 16 października 2025 pozostaną bezterminowe. Nawet jeśli gmina wyda taką decyzję dopiero w 2026 lub 2027, będzie ona ważna na zawsze. Bez tej zmiany wszystkie decyzje wydane po 1 stycznia 2026 byłyby ważne tylko przez 5 lat. Po upływie tego terminu właściciel musiałby wystąpić ponownie. Gmina mogłaby odmówić, jeśli w międzyczasie przyjęłaby plan ogólny wykreślający działkę z terenów budowlanych. Działka straciłaby wtedy wartość.

Nowelizacja zabezpiecza osoby, które złożyły wnioski jesienią 2025, ale których sprawy są jeszcze w toku. Tysiące wniosków czeka na rozpatrzenie w urzędach gminnych. Dzięki nowej ustawie właściciele mogą być spokojni – ich działki zachowają status budowlanych bezterminowo, niezależnie od tego, kiedy dokładnie decyzja stanie się prawomocna.

Nowe zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy

Nowe przepisy wprowadzają mechanizm, który może zablokować składanie wniosków w gminach bez planów ogólnych. Od 1 lipca 2026 w gminie bez przyjętego planu ogólnego nie będzie podstaw prawnych do wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Właściciele działek nie będą mogli składać nowych wniosków, dopóki gmina nie uchwali planu.

Decyzje o warunkach zabudowy przestaną być narzędziem do tworzenia nowych inwestycji w miejscach, gdzie gmina nie przewidziała zabudowy. Po wejściu planu ogólnego to właśnie ten dokument zadecyduje, gdzie wydanie decyzji będzie w ogóle możliwe. Gminy będą mogły wydawać decyzje wyłącznie na obszarach wskazanych w planie ogólnym jako obszary uzupełnienia zabudowy.

Nowelizacja wprowadza też zawieszenie kar dla gmin za nieterminowe wydawanie decyzji o warunkach zabudowy. Do końca 2026 gminy nie zapłacą ani złotówki kar, które wcześniej wynosiły 500 złotych dziennie. Małe samorządy przekazywały do budżetu państwa dziesiątki tysięcy złotych miesięcznie jako sankcję za coś, czego fizycznie nie mogły wykonać z powodu natłoku spraw.

Dlaczego gminy nie zdążą z planami ogólnymi

Dane z połowy listopada 2025 przedstawione przez wiceministra Michała Jarosa w Sejmie wyglądają dramatycznie. Spośród 2479 gmin w Polsce plan ogólny uchwalono w zaledwie 2 – Pyskowicach i Chojnowie. Pierwszą wersję planu w Pyskowicach wojewoda unieważnił i gmina musiała procedurę przeprowadzić ponownie.

Około 90% gmin formalnie rozpoczęło prace nad planami, ale większość tkwi na początkowym etapie. Prawie 40% dopiero przygotowuje przetarg na wyłonienie wykonawcy dokumentu. Zaledwie 30% ma gotowy projekt. Tylko 2% przeprowadziły konsultacje społeczne.

Średni czas całej procedury od startu do uchwalenia wynosi 15-20 miesięcy. Do 30 czerwca 2026 pozostało niecałe 7 miesięcy. Nawet przy największym optymizmie szanse na terminowe uchwalenie planów przez wszystkie gminy są zerowe.

Ministerstwo Funduszy i Polityki Regionalnej negocjowało z Komisją Europejską modyfikację wskaźników dotyczących planów ogólnych. Proponowana zmiana polegała na obniżeniu wartości docelowej z 80% do 50% gmin, które przyjmą plany do 31 sierpnia 2026.

Komisja Europejska zaakceptowała tę propozycję. Oznacza to, że formalnie Polska nie straci środków z Krajowego Planu Odbudowy, jeśli połowa gmin zdąży z planem do końca sierpnia 2026. Termin uchwalenia planów ogólnych został więc faktycznie wydłużony o 2 miesiące – z 30 czerwca na 31 sierpnia 2026. Praktyka pokazuje jednak, że nawet ten obniżony cel będzie bardzo trudny do osiągnięcia.

Ułatwienia dla gmin w przygotowywaniu planów

Nowelizacja wprowadza także ułatwienia dla gmin przy sporządzaniu planów ogólnych. Samorządy zamiast uzgadniać projekty planów z dziesiątkami instytucji, będą teraz zasięgać tylko ich opinii. Wyjątek zrobiono dla regionalnych dyrekcji ochrony środowiska, Wód Polskich, Centralnego Portu Komunikacyjnego i parków narodowych.

Zmiana ma przyspieszyć proces uchwalania planów. Dotychczas gminy musiały czekać na formalne uzgodnienia z wieloma instytucjami, co wydłużało procedurę o miesiące. Teraz wystarczy zasięgnąć opinii, która nie jest wiążąca. Postępowania prowadzone przez organy administracji publicznej i sądy administracyjne w związku z odmową uzgodnienia projektu planu ogólnego zostaną umorzone.

Drugie ułatwienie dotyczy możliwości uchylenia planu ogólnego tylko w części, a nie w całości. Do tej pory wojewodowie uchylali plany w całości, nawet jeśli błąd dotyczył niewielkiego fragmentu dokumentu. Teraz będzie możliwe uchylenie tylko tej części, która wymaga poprawy.

Planowane ograniczenia w składaniu wniosków

Związek Miast Polskich domaga się radykalnego ograniczenia prawa składania wniosków o warunki zabudowy. Marek Wójcik, pełnomocnik zarządu Związku, przedstawił propozycję, aby wnioski mogły składać wyłącznie osoby wpisane do księgi wieczystej jako właściciele lub użytkownicy wieczyści.

Obecnie wniosek może złożyć każdy planujący inwestycję – właściciel działki, dzierżawca, użytkownik, nawet osoba planująca dopiero zakup gruntu. Propozycja nie została uwzględniona w grudniowej nowelizacji, ale Ministerstwo Rozwoju i Technologii współpracuje ze stroną samorządową nad projektem kolejnych zmian.

W dniu 15 grudnia 2025 ministerstwo potwierdziło, że planuje wprowadzić zmianę ograniczającą prawo do składania wniosków wyłącznie do właścicieli i użytkowników wieczystych oraz osób działających na podstawie ich pełnomocnictw.

Samorządy popierają ten pomysł, argumentując że są zasypane wnioskami składanymi wyłącznie w celu sprawdzenia potencjału działek. Deweloperzy i fundusze inwestycyjne składają dziesiątki wniosków, aby sprawdzić, które tereny mogą okazać się budowlane. Część ekspertów ostrzega jednak, że planowana zmiana wpłynie negatywnie na obrót nieruchomościami.

Standardowa praktyka rynkowa wygląda tak: inwestor przed zakupem działki stara się uzyskać warunki zabudowy, aby potwierdzić faktyczne możliwości inwestycyjne terenu. Ograniczenie dostępu sprawi, że potencjalni nabywcy będą zmuszeni kupować grunt bez tej wiedzy albo negocjować z właścicielem pełnomocnictwo.

Co to oznacza dla Ciebie? Ostatnia szansa na złożenie dokumentów w tym roku, ale… to i tak może nic nie zmienić

Jeśli złożyłeś wniosek o warunki zabudowy przed 16 października 2025, twoja decyzja będzie bezterminowa po wydaniu przez gminę. Nie musisz obawiać się, że po 5 latach stracisz status działki budowlanej. Nawet jeśli gmina wyda decyzję dopiero w 2026 lub 2027, będzie ona ważna bez ograniczenia czasowego.

Jeśli jeszcze nie masz decyzji o warunkach zabudowy i nie zdążyłeś złożyć wniosku przed 16 października, po świętach zostają ci tylko 3 dni robocze w tym roku – 29, 30 i 31 grudnia. To i tak może nic nie zmienić, bo decyzji nie dostaniesz od ręki. Później urzędy będą zamknięte do 2 stycznia 2026. Od stycznia każdy nowy wniosek będzie prowadził do wydania decyzji ważnej tylko przez 5 lat.

Jeśli planujesz zakup działki z warunkami zabudowy, musisz sprawdzić dokładnie kiedy właściciel złożył wniosek o ich wydanie. Data wpływu wniosku do urzędu decyduje o wszystkim. Wniosek złożony przed 16 października 2025 oznacza decyzję bezterminową. Wniosek złożony później to decyzja ważna przez 5 lat od uprawomocnienia.

Przygotuj dokumenty z wyprzedzeniem. Będziesz potrzebować wypisu z księgi wieczystej swojej działki, wypisu z rejestru gruntów oraz mapy geodezyjnej z zaznaczeniem granic. Geodeta wykonuje taką mapę przez 2-4 tygodnie, więc jeśli nie masz aktualnej mapy, już jest za późno na złożenie wniosku w grudniu.

Sprawdź status swojej gminy na stronie Biuletynu Informacji Publicznej w zakładce dotyczącej planowania przestrzennego. Jeśli rada gminy podjęła uchwałę o przystąpieniu do sporządzania planu ogólnego i nie masz jeszcze decyzji, rozważ złożenie wniosku mimo że upłynął termin 16 października – otrzymasz decyzję ważną przez 5 lat, co jest lepsze niż brak decyzji.

Jeśli nie jesteś wpisany do księgi wieczystej jako właściciel, a planujesz zakup działki lub jesteś spadkobiercą gruntu – działaj natychmiast. Propozycja ograniczenia składania wniosków tylko do właścicieli może zostać wprowadzona w kolejnej nowelizacji prawdopodobnie w pierwszej połowie 2026.

Jeśli planowana zmiana wejdzie w życie, nie będziesz mógł samodzielnie sprawdzić potencjału działki przed jej zakupem. Będziesz musiał uzyskać pełnomocnictwo od obecnego właściciela lub kupić grunt bez pewności czy możesz na nim zrealizować swoją inwestycję. To istotne zwłaszcza dla osób planujących zakup działki pod budowę domu.

Pamiętaj, że nowelizacja zawiesza terminy dla gmin na wydawanie decyzji do końca 2026. W praktyce oznacza to, że jeśli złożysz wniosek w grudniu 2025 lub w 2026, możesz czekać na decyzję znacznie dłużej niż dotychczas. Gminy będą koncentrować się na przygotowaniu planów ogólnych, a sprawy dotyczące warunków zabudowy mogą zostać odsunięte na dalszy plan.

Od 1 lipca 2026 w gminach, które nie przyjmą planu ogólnego, wydawanie nowych decyzji o warunkach zabudowy będzie niemożliwe. Jeśli twoja gmina nie zdąży z planem, a ty nie będziesz miał złożonego wniosku przed tym terminem, możesz przez wiele miesięcy nie mieć możliwości uzyskania warunków zabudowy.

Jeśli posiadasz działkę z bezterminowymi warunkami zabudowy i myślisz o jej sprzedaży, wartość takiej nieruchomości będzie znacznie wyższa niż działki z decyzją ważną 5 lat. Rynek nieruchomości szybko wycenia różnicę między bezterminowymi i czasowymi decyzjami. Działka z bezterminowymi warunkami daje nabywcy pewność, że będzie mógł zrealizować inwestycję bez presji czasu.

Po świętach Bożego Narodzenia zostają tylko 3 dni robocze w 2025 – 29, 30 i 31 grudnia. Później urzędy gminne zamkną się do stycznia 2026. Od 1 stycznia wszystkie nowe wnioski o warunki zabudowy będą prowadziły do wydania decyzji ważnych tylko przez 5 lat. Grudniowa nowelizacja zabezpiecza właścicieli działek, którzy złożyli wnioski przed 16 października 2025 – ich decyzje pozostaną bezterminowe. Z 2479 gmin w Polsce tylko 2 zdążyły uchwalić plany ogólne przed grudniem, a termin 30 czerwca 2026 (wydłużony faktycznie do 31 sierpnia 2026) wydaje się nierealistyczny dla większości samorządów. W tle trwają prace nad kolejnymi zmianami, które mogą ograniczyć prawo składania wniosków tylko do właścicieli wpisanych do ksiąg wieczystych.