Podpisałeś? Sąsiad zażąda pieniędzy, a Ty musisz mu je dać. Przepisy mówią wprost

Sąsiad wysłał SMS-a z rachunkiem na pół kosztów. „Zapłać 4 500 zł”. Tysiące właścicieli działek dostaje takie żądania i nie płaci myśląc, że prawo jest po ich stronie. Tak jest w istocie, ale jeżeli cokolwiek podpisaliście, sytuacja obraca się o 180 stopni.

Pan Krzysztof z Pruszkowa dostał w czerwcu 2025 roku wiadomość od sąsiada. „Postawiłem nowy płot między naszymi działkami. Koszt 9 000 zł. Proszę o przelew na pół kwoty w ciągu tygodnia”. Właściciel uznał, że skoro płot stoi na granicy, musi zapłacić. Przelał pieniądze. Dopiero po tygodniu, rozmawiając z prawnikiem rodzinnym, dowiedział się prawdy – nie miał żadnego obowiązku płacić ani złotówki.

Kodeks cywilny chroni przed takimi sytuacjami. Uchwała Sądu Najwyższego z 24 stycznia 2002 roku (sygn. III CZP 75/01) rozstrzygnęła sprawę raz na zawsze. Artykuł 154 paragraf 2 Kodeksu cywilnego, który mówi o obowiązku ponoszenia wspólnych kosztów, nie obejmuje wydatków na wybudowanie nowego ogrodzenia. Dotyczy wyłącznie kosztów utrzymania już istniejącego płotu.

Prawo chroni przed arbitralną budową

Sąsiad nie może postawić płotu na granicy, a potem żądać pieniędzy. To kluczowa zasada, której nie rozumie większość właścicieli działek. Żeby móc domagać się współfinansowania, potrzebne jest wcześniejsze porozumienie obu stron.

Państwo Kowalscy z Łodzi przekonali się o tym w lutym 2025 roku. Sąsiad rozpoczął budowę murowanego ogrodzenia dokładnie na linii granicznej. Nie spytał o zgodę, nie zaproponował uzgodnień. Po 3 tygodniach prac przyszedł z rachunkiem na 12 000 zł – połowę całkowitych kosztów inwestycji. Rodzina odmówiła zapłaty. Sąsiad złożył pozew do sądu.

Sąd oddalił roszczenie. W uzasadnieniu sędzia powołał się na art. 154 KC i wspomnianą uchwałę Sądu Najwyższego. Skoro ogrodzenie zostało wybudowane bez zgody właścicieli sąsiedniej działki, nie mają oni obowiązku partycypowania w kosztach budowy. Dodatkowo sąd wskazał, że pozwani mogą domagać się rozbiórki części ogrodzenia znajdującej się na ich gruncie.

To nie odosobniony przypadek. Kancelaria radcy prawnego Katarzyna Siwiec z Kielc, specjalizująca się w prawie nieruchomości, wyjaśnia na swojej stronie internetowej, że bez zgody sąsiada nie można legalnie wznieść ogrodzenia na granicy. Samo posadowienie płotu w takiej lokalizacji bez porozumienia może skutkować koniecznością jego rozbiórki na koszt inwestora.

Jest jednak wyjątek: podpisałeś? Zapłać

Kluczowe znaczenie ma kolejność działań. Zgoda sąsiada musi być uzyskana przed rozpoczęciem prac, najlepiej w formie pisemnej umowy. Dokument powinien określać rodzaj ogrodzenia, materiały, wymiary, dokładną lokalizację i podział kosztów. Dopiero po zawarciu takiego porozumienia można rozpocząć budowę. Wtedy trzeba zapłacić.

Pani Monika z Wrocławia nie wiedziała o tych zasadach. W marcu 2025 roku sąsiad spytał ją czy wyraża zgodę na postawienie wspólnego ogrodzenia. Niewiele myśląc podpisała wszystkie dokumenty. W kwietniu 2025 roku sąsiad rozpoczął budowę drewnianego płotu na granicy ich działek. W trakcie prac kilka razy pytał ją o zdanie na temat koloru i wysokości desek. Uznała, że skoro konsultuje szczegóły, to wszystko jest w porządku. Po zakończeniu inwestycji dostała wezwanie do zapłaty 6 800 zł na jej część.

Odmówiła podpisania. Tłumaczyła, że podpisała zgodę, ale nie było mowy o kosztach. W umowie zapisane jednak było inaczej. Sprawa trafiła do sądu rejonowego. Wyrok był korzystny dla sąsiada – wszystko było na piśmie. Pani Monika tłumaczyła, że sąsiad nie wyjaśnił jej do końca co podpisuje, ale to ona nie doczytała warunków umowy.

Zapłacisz tylko za naprawę, nie za budowę

Artykuł 154 paragraf 2 Kodeksu cywilnego zobowiązuje do wspólnego ponoszenia kosztów utrzymania urządzeń granicznych. Chodzi o naprawy, remonty, konserwację już istniejącego ogrodzenia. Nie można na tej podstawie żądać zwrotu kosztów budowy całkowicie nowego płotu.

Pan Jacek z Gdańska mieszka w bliźniaku z 1987 roku. Między jego działką a sąsiednią od lat stoi stare drewniane ogrodzenie, mocno zniszczone przez czas. We wrześniu 2025 roku sąsiad zaproponował wymianę na nowy metalowy płot. Pan Jacek odmówił, tłumacząc że nie ma teraz pieniędzy na taką inwestycję. Sąsiad wybudował nowe ogrodzenie i zażądał 5 200 zł tytułem zwrotu połowy kosztów.

Właściciel skonsultował sprawę z prawnikiem. Okazało się, że nie musi płacić. Wymiana starego ogrodzenia na nowe to budowa, nie naprawa. Gdyby sąsiad naprawił istniejący drewniany płot – wymienił zgniłe deski, pomalował, umocnił słupki – wtedy Pan Jacek miałby obowiązek partycypować w kosztach. Ale całkowita wymiana na nową konstrukcję z innych materiałów to inna sytuacja.

Orzecznictwo sądów potwierdza tę interpretację. Nakłady konieczne, o których mówi Kodeks cywilny, to wydatki niezbędne do utrzymania rzeczy w stanie zdatnym do normalnego użytkowania. Nie obejmują budowy nowych, ulepszonych konstrukcji.

Bez zgody możesz żądać rozbiórki

Właściciel, którego granica została naruszona bez jego zgody, ma mocne narzędzia prawne. Artykuł 151 Kodeksu cywilnego daje prawo do żądania przywrócenia stanu poprzedniego. W praktyce oznacza to rozbiórkę ogrodzenia, które znalazło się na cudzym gruncie.

Są jednak pewne warunki. Właściciel musi sprzeciwić się przekroczeniu granicy bez nieuzasadnionej zwłoki. Jeśli przez kilka miesięcy milczał i przyglądał się budowie, sąd może uznać że milcząco zaakceptował sytuację. Drugim warunkiem jest brak winy umyślnej po stronie budującego – jeśli ktoś celowo przekroczył granicę, prawo jest bardziej surowe.

Rodzina z Katowic przekonała się o skuteczności tego przepisu w sierpniu 2025 roku. Sąsiad rozpoczął budowę murowanego ogrodzenia, które wchodziło 30 centymetrów na ich działkę. Już następnego dnia po rozpoczęciu prac wysłali list polecony z wezwaniem do zaprzestania budowy i przywrócenia stanu poprzedniego. Sąsiad zignorował wezwanie i dokończył inwestycję.

Sprawa trafiła do sądu. Wyrok zobowiązał inwestora do rozbiórki części muru znajdującego się na cudzym gruncie oraz pokrycia kosztów geodety, który wytyczył dokładny przebieg granicy. Łączne koszty przekroczyły 8 000 zł – znacznie więcej niż gdyby od początku uzgodnił lokalizację z sąsiadami.

Stary płot zobowiązuje do wspólnych wydatków

Zupełnie inne zasady obowiązują, gdy ogrodzenie istnieje od lat. Jeśli płot stoi na granicy działek od dawna, domniemywa się że służy wspólnemu użytkowi obu właścicieli. Kodeks cywilny nakłada wtedy obowiązek wspólnego ponoszenia kosztów jego utrzymania.

Pan Marek z Poznania kupił działkę w kwietniu 2025 roku. Między jego posesją a sąsiednią stoi metalowe ogrodzenie, wybudowane prawdopodobnie w latach 90. We wrześniu sąsiad zaproponował wspólną naprawę – trzeba było wymienić 3 zardzewiałe słupki i pomalować przęsła. Koszt szacowany na 1 200 zł. Nowy właściciel odmówił, tłumacząc że on tego płotu nie budował i nie interesuje go jego stan.

Sąsiad naprawił ogrodzenie na własny koszt, a następnie złożył pozew o zwrot połowy wydatków. Sąd uwzględnił roszczenie. W uzasadnieniu wskazał, że ogrodzenie stoi na granicy od dziesięcioleci, obie strony z niego korzystają, więc obie mają obowiązek dbać o jego stan techniczny. Fakt, że Pan Marek niedawno kupił nieruchomość, nie zwalnia go z tego obowiązku.

Kancelaria Skarbiec, specjalizująca się w sporach cywilnych, zwraca uwagę na stronie pranie-brudnych-pieniedzy.pl, że w przypadku istniejącego ogrodzenia ciężar dowodu spoczywa na tym, kto odmawia współfinansowania naprawy. Musi wykazać, że płot nie służy jego nieruchomości lub że znajduje się wyłącznie na sąsiedniej działce.

Lokalne zwyczaje mają znaczenie

Przepisy Kodeksu cywilnego nie są jedynym źródłem prawa w sporach o ogrodzenia. Sądy biorą pod uwagę również lokalne zwyczaje dotyczące budowy i utrzymania płotów między działkami. W niektórych regionach Polski obowiązuje zasada, że każdy właściciel buduje płot po prawej stronie swojej działki patrząc od ulicy.

Taka sytuacja miała miejsce w Łomży. Pan Adam wybudował ogrodzenie dokładnie na granicy, licząc że sąsiad zapłaci połowę kosztów. Ten odmówił, tłumacząc że w tej okolicy od pokoleń obowiązuje zwyczaj stawiania płotów po prawej stronie działki. Przedstawił dokumentację z urzędu gminy, która potwierdzała ten zwyczaj w lokalnym planie zagospodarowania przestrzennego.

Sąd uwzględnił ten argument jako element pomocniczy. Nie można budować wbrew lokalnym zwyczajom, a następnie żądać pieniędzy od sąsiada powołując się na przepisy ogólne. Inwestor został zobowiązany do przeniesienia ogrodzenia w granice własnej działki lub uzyskania zgody sąsiada na pozostawienie go w obecnej lokalizacji.

Portal Trojmiasto.pl w jednym z artykułów przytacza wypowiedzi mieszkańców różnych regionów. Okazuje się, że zwyczaje dotyczące płotów różnią się znacząco. W niektórych miejscowościach normą jest wspólna budowa ogrodzenia od tyłu działek, podczas gdy z przodu każdy buduje na swoim gruncie. W innych wszystkie płoty stawia się wspólnie po równo dzieląc koszty.

Geodeta musi wyznaczyć granicę

Największym problemem przy budowie ogrodzeń okazuje się nieprecyzyjne określenie przebiegu granicy. Właściciele opierają się na starych słupkach, rowach, drzewach rosnących „od zawsze w tym miejscu”. Tymczasem rzeczywista granica może przebiegać zupełnie gdzie indziej.

Państwo Zielińscy z Radomia postanowili ogrodzić swoją działkę w maju 2025 roku. Wzięli za punkt odniesienia stary drewniany płot, który już od lat oddzielał ich posesję od sąsiedniej. Wybudowali nowe metalowe ogrodzenie dokładnie w tym samym miejscu. Po 2 tygodniach pojawił się sąsiad z mapą geodezyjną. Okazało się, że stary płot stał 40 centymetrów w głąb ich działki, a prawdziwa granica przebiega tam, gdzie teraz stoi nowe ogrodzenie.

Konflikt skończył się w sądzie. Sąsiad żądał rozbiórki, Zielińscy twierdzili że budowali w dobrej wierze w miejscu, gdzie od dziesięcioleci była granica. Sąd zlecił wykonanie mapy sytuacyjno-wysokościowej przez niezależnego geodetę. Pomiary potwierdziły, że nowe ogrodzenie stoi dokładnie na granicy działek. Sprawa została umorzona, ale rodzina wydała 2 800 zł na geodetę i koszty sądowe.

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z 7 lutego 2013 roku (sygn. II SA/Bk 724/12) potwierdził, że ponoszenie nakładów na ogrodzenie rozgraniczające działki nie wpływa na prawa własności do tego urządzenia ani do gruntu, na którym stoi. Konieczne jest precyzyjne określenie przebiegu granicy przez uprawnionego geodetę.

Co to oznacza dla ciebie? Wszystko zależy od tego czy cokolwiek podpisałeś

Jeśli sąsiad wybudował płot na granicy waszych działek i domaga się pieniędzy, najpierw przypomnij sobie czy wyraziłeś zgodę przed rozpoczęciem budowy. Bez pisemnego porozumienia zawartego wcześniej nie masz obowiązku płacić. Artykuł 154 paragraf 2 Kodeksu cywilnego dotyczy wyłącznie kosztów utrzymania, nie budowy nowego ogrodzenia.

Uchwała Sądu Najwyższego z 2002 roku to twoja najlepsza obrona. Wystarczy powołać się na sygnaturę III CZP 75/01 i wyjaśnić, że prawo nie przewiduje przymusowego współfinansowania budowy nowego płotu. Możesz zaproponować rozwiązanie polubowne – na przykład wykupienie połowy ogrodzenia za uzgodnioną cenę, jeśli faktycznie ci na nim zależy. Ale to twoja decyzja, nie obowiązek.

Inaczej wygląda sytuacja ze starym płotem, który stoi od lat. Jeśli wymaga naprawy – wymiany zniszczonych elementów, malowania, umocnienia – masz obowiązek partycypować w kosztach. To są nakłady konieczne na utrzymanie istniejącego urządzenia. Odmowa może skutkować pozwem i niekorzystnym wyrokiem.

Przed każdą budową ogrodzenia na granicy konieczne jest wytyczenie przez geodetę. Nie polegaj na starych znakach, rowach czy drzewach. Mapa geodezyjna kosztuje 800-1 500 zł, ale oszczędza potencjalnych problemów wartych dziesiątki tysięcy złotych. Geodeta wyznaczy dokładny przebieg granicy i postawi trwałe znaki graniczne.

Pisemna umowa z sąsiadem to podstawa. Powinna zawierać dokładny opis ogrodzenia, materiały, wymiary, lokalizację w odniesieniu do znaków granicznych, podział kosztów budowy i przyszłego utrzymania, zasady korzystania i ewentualnej przebudowy. Taki dokument zabezpiecza obie strony przed przyszłymi sporami.

W sytuacjach konfliktowych warto skonsultować sprawę z prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości. Koszt konsultacji to 300-500 zł, podczas gdy pozew sądowy i koszty procesu mogą przekroczyć 5 000 zł. Lepiej zapobiegać problemom niż je rozwiązywać przed sądem.