Polacy kupują na potęgę, ceny wystrzeliły w kosmos. Teraz to nawet 11 tys. zł

Rynek domów jednorodzinnych przeżywa prawdziwy boom, ale ceny rosną w tempie, które może przerazić potencjalnych nabywców. W niektórych miastach stawki za metr kwadratowy sięgają już poziomu mieszkań w centrum stolicy, a eksperci ostrzegają, że to może być dopiero początek podwyżek. Mimo astronomicznych cen popyt na domy wciąż rośnie.

Polacy marzący o własnym domu muszą przygotować się na coraz głębsze sięganie do kieszeni. Dane z drugiego kwartału 2025 roku pokazują, że ceny domów jednorodzinnych wzrosły w porównaniu z analogicznym okresem roku poprzedniego w zdecydowanej większości największych polskich metropolii. Skala podwyżek w niektórych regionach sięga poziomów, które jeszcze niedawno wydawały się nierealne dla tego segmentu rynku nieruchomości.

Szczególnie dramatyczna sytuacja dotyczy największych aglomeracji, gdzie ceny domów jednorodzinnych przestały być alternatywą dla drogich mieszkań w centrach miast. W niektórych lokalizacjach metr kwadratowy domu kosztuje już tyle, co mieszkanie w atrakcyjnych dzielnicach stolicy, co stawia pod znakiem zapytania sens inwestowania w ten typ nieruchomości dla przeciętnych rodzin.

Trójmiasto bije rekordy podwyżek

Absolutnym liderem wzrostów cen okazało się Trójmiasto, gdzie stawki za domy jednorodzinne wzrosły w ciągu roku o zawrotne 23 procent. To oznacza, że dom, który rok temu kosztował 800 tysięcy złotych, dziś wyceniany jest na niemal milion złotych. Taka dynamika podwyżek sprawia, że wiele rodzin, które jeszcze niedawno rozważało przeprowadzkę nad morze, musi zrewidować swoje plany mieszkaniowe.

Na koniec czerwca 2025 roku metr kwadratowy domu od dewelopera w Trójmieście kosztował 9 tysięcy złotych, co według danych serwisu Otodom cytowanych przez „Puls Biznesu” czyni ten region jednym z najdroższych miejsc na mapie Polski pod względem cen domów jednorodzinnych. Wzrost o 23 procent w skali roku pokazuje, jak gwałtownie zmienia się sytuacja na tym rynku.

Za tak dramatycznym wzrostem cen w regionie gdańskim stoją zarówno ograniczona podaż gruntów pod zabudowę, jak i rosnąca popularność Trójmiasta wśród osób poszukujących alternatywy dla życia w dużych miastach. Bliskość morza, rozbudowana infrastruktura oraz relatywnie dobra komunikacja z głównymi ośrodkami gospodarczymi sprawiają, że popyt znacznie przewyższa możliwości rynku.

Kraków najdroższy w Polsce

Choć Trójmiasto przoduje pod względem dynamiki wzrostów, to absolutnym liderem jeśli chodzi o poziom cen pozostaje Kraków. W dawnej stolicy Polski metr kwadratowy domu jednorodzinnego od dewelopera osiągnął na koniec czerwca poziom 11 tysięcy złotych, co czyni go najdroższym rynkiem domów w kraju.

Krakowskie ceny domów wzrosły w ciągu roku o około 11-12 procent, co choć brzmi skromnie w porównaniu z Trójmiastem, to w wartościach bezwzględnych oznacza wzrost średniej ceny domu o kilkaset tysięcy złotych. Dom o powierzchni 150 metrów kwadratowych w Krakowie kosztuje obecnie 1,65 miliona złotych, co jeszcze kilka lat temu było ceną lukusowych apartamentów w centrum miasta.

Wysokie ceny w Krakowie wynikają z kombinacji ograniczonej podaży gruntów, wysokiej atrakcyjności miasta jako miejsca do życia oraz silnego rynku pracy, który przyciąga specjalistów z całej Polski. Dodatkowo bliskość granicy z krajami Europy Zachodniej sprawia, że region jest atrakcyjny również dla obcokrajowców, co dodatkowo napędza popyt na nieruchomości.

Warszawa i Katowice gonią liderów

Stolica oraz aglomeracja katowicka również odnotowały znaczące wzrosty cen domów jednorodzinnych, choć na nieco niższym poziomie niż liderzy rankingu. W Warszawie ceny wzrosły o około 11-12 procent, osiągając poziom 10,2 tysiąca złotych za metr kwadratowy, podczas gdy w aglomeracji katowickiej podwyżka wyniosła 13 procent.

Warszawskie ceny domów jednorodzinnych odzwierciedlają ogólną sytuację na rynku nieruchomości w stolicy, gdzie od lat obserwuje się systematyczny wzrost cen wszystkich typów nieruchomości. Ograniczona podaż gruntów pod zabudowę w atrakcyjnych lokalizacjach oraz wysoki popyt ze strony zamożnych mieszkańców stolicy sprawiają, że ceny domów systematycznie rosną.

Aglomeracja katowicka z kolei przeżywa renesans związany z transformacją gospodarczą regionu i rosnącą atrakcyjnością jako miejsce do życia. Inwestycje w infrastrukturę, rozwój sektora usług oraz poprawa jakości środowiska naturalnego sprawiają, że coraz więcej osób rozważa przeprowadzkę na Śląsk, co napędza popyt na domy jednorodzinne.

Łódź jedyną oazą dla kupujących

Wśród analizowanych rynków jedynie Łódź odnotowała spadek cen domów jednorodzinnych w porównaniu z analogicznym okresem roku poprzedniego. To czyni trzecie co do wielkości miasto w Polsce jedynym miejscem, gdzie potencjalni nabywcy mogą liczyć na stabilizację lub nawet obniżenie kosztów zakupu domu.

Spadek cen w Łodzi wynika z kombinacji czynników, w tym mniejszej atrakcyjności miasta dla młodych, wykształconych mieszkańców, ograniczonych możliwości rozwoju zawodowego oraz konkurencji ze strony pobliskiej Warszawy. Wiele osób, które mogłoby rozważać zakup domu w Łodzi, wybiera przeprowadzkę do stolicy lub jej okolic, co ogranicza popyt na lokalnym rynku nieruchomości.

Sytuacja w Łodzi może jednak ulec zmianie w przyszłości, szczególnie jeśli miasto będzie kontynuować inwestycje w infrastrukturę i poprawę atrakcyjności jako miejsca do życia i pracy. Relatywnie niskie ceny nieruchomości mogą w przyszłości stać się atutem przyciągającym osoby poszukujące alternatywy dla drogich rynków w największych miastach.

Mimo wysokich cen popyt wciąż rośnie

Paradoksalnie, wzrost cen domów jednorodzinnych nie przekłada się na spadek zainteresowania tym segmentem rynku nieruchomości. Wręcz przeciwnie – dane pokazują, że popyt na domy jednorodzinne systematycznie rośnie, co potwierdza silną pozycję tego typu nieruchomości w preferencjach Polaków.

Deweloperzy w drugim kwartale 2025 roku sprzedali łącznie 1,3 tysiąca domów, co oznacza wzrost o 14 procent w porównaniu z poprzednim kwartałem. Ta pozytywna dynamika sprzedaży mimo rosnących cen pokazuje, że dla wielu kupujących dom jednorodzinny wciąż stanowi atrakcyjną inwestycję, mimo wysokich kosztów zakupu.

Najwięcej umów sprzedaży domów jednorodzinnych podpisano w Warszawie, gdzie deweloperzy sprzedali 545 jednostek. Na drugim miejscu znalazł się Wrocław z wynikiem 249 sprzedanych domów, a trzecie miejsce zajęło Trójmiasto ze 170 zawartymi umowami. Te liczby pokazują, że mimo wysokich cen popyt na domy pozostaje silny w największych ośrodkach miejskich.

Podmiejska rewolucja nabiera tempa

Szczególnie interesującym zjawiskiem na rynku domów jednorodzinnych jest silna pozycja lokalizacji podmiejskich. Aż dwie trzecie kwartalnej sprzedaży dotyczyło domów położonych poza granicami miast, co potwierdzza trwałość trendu przeprowadzek na przedmieścia, który nasił się podczas pandemii COVID-19.

Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego Otodom, w rozmowie z „Pulsem Biznesu” tłumaczy to zjawisko długofalowymi zmianami w preferencjach mieszkaniowych Polaków. „Wzrost liczby transakcji i silna pozycja lokalizacji podmiejskich to potwierdzenie długofalowego trendu, który przyspieszył po pandemii. Choć praca zdalna nie jest już tak powszechna jak w 2020 roku, model hybrydowy nadal sprzyja przeprowadzkom na obrzeża miast, gdzie można liczyć na większą przestrzeń i bardziej konkurencyjne ceny, zwłaszcza w porównaniu z centrami największych aglomeracji” – wyjaśnia ekspert.

Popularność lokalizacji podmiejskich wynika z kilku czynników, w tym możliwości zakupu większej nieruchomości za te same pieniądze, lepszej jakości życia związanej z dostępem do terenów zielonych oraz względnej bliskości do miejsc pracy dzięki rozwojowi pracy hybrydowej. Dodatkowo rozwój infrastruktury komunikacyjnej sprawia, że dojazdy z przedmieść do centrów miast stają się coraz bardziej komfortowe.