Powstaną zakazane strefy w Warszawie. Te osoby nie będą mogły tam mieszkać

W Warszawie powstaną zakazane strefy. Co ważne, nie każdy będzie mógł tam mieszkać. Mieszkań tych nie będzie można wynająć. Powstanie też specjalny rejestr.

Projekt UC135 wprowadza centralny rejestr wszystkich mieszkań wynajmowanych turystom, obowiązek podawania numeru rejestracyjnego w każdej ofercie online oraz – i to jest zmiana, która najmocniej uderzy w największe miasta – możliwość wyznaczania przez rady gmin stref, w których wynajem krótkoterminowy będzie całkowicie zakazany. W Warszawie, gdzie prawie co setne mieszkanie działa jako nieoficjalny hotel, to może być punkt zwrotny.

Najem krótkoterminowy – co to jest i dlaczego rząd chce to uregulować teraz?

Projekt definiuje najem krótkoterminowy po raz pierwszy w polskim prawie jako usługę hotelarską świadczoną przez okres krótszy niż 30 dni. Każde wynajęcie mieszkania turystom przez Airbnb, Booking, OLX czy jakąkolwiek inną platformę – niezależnie od tego, czy właściciel traktuje to jako biznes, czy okazjonalny zarobek – stanie się formalnie usługą hotelarską podlegającą rejestracji i nadzorowi.

Ministerstwo Sportu i Turystyki, które przygotowało projekt, wskazuje w Ocenie Skutków Regulacji, że głównym celem ustawy jest doprecyzowanie przepisów regulujących świadczenie usług hotelarskich i ograniczenie szarej strefy. Skala tej strefy jest poważna: ok. 35 proc. obiektów najmu krótkoterminowego działa poza rejestrem – może to oznaczać od 70 do 100 tys. lokali w całej Polsce działających bez żadnego nadzoru, bez opłat i bez zgodności z wymogami przeciwpożarowymi czy sanitarnymi.

Za projektem stoi też presja unijna. Od 20 maja 2026 roku zaczęło obowiązywać bezpośrednio rozporządzenie UE 2024/1028 o krótkoterminowym najmie lokali mieszkalnych, które nakłada na platformy takie jak Airbnb i Booking obowiązek weryfikowania numerów rejestracyjnych lokali i automatycznej wymiany danych z organami państwowymi. Polska ustawa wdrożeniowa nie może w nieskończoność czekać.

CWTON – centralny rejestr, który położy kres anonimowemu wynajmowi

Sercem nowego systemu jest Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON) – ogólnopolski rejestr wszystkich mieszkań i apartamentów oferowanych turystom. Każdy obiekt otrzyma indywidualny numer identyfikacyjny nadawany przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Ten numer będzie musiał widnieć w każdej internetowej ofercie najmu.

Co to oznacza w praktyce? Platforma nie zamieści ogłoszenia bez numeru. Bez numeru – brak oferty, brak rezerwacji, brak przychodów. To mechanizm, który skutecznie wymusi rejestrację, bo alternatywą jest po prostu wypadnięcie z rynku.

Właściciel lokalu przy rejestracji będzie zobowiązany złożyć regulamin porządkowy obiektu oraz oświadczenie pod rygorem odpowiedzialności karnej o spełnieniu wymogów przeciwpożarowych i sanitarnych. Regulamin musi zawierać m.in. zasady ciszy nocnej, długość doby noclegowej i przepisy dotyczące bezpieczeństwa osób małoletnich. Za naruszenie obowiązków ewidencyjnych projekt przewiduje administracyjne kary do 50 000 zł. Wykreślenie z rejestru wiąże się z rocznym zakazem ponownego wpisu.

Projekt wyznacza też próg obowiązku rejestracji jako przedsiębiorcy turystycznego: obowiązek powstaje, gdy miesięczne przychody z najmu krótkoterminowego przekraczają 75 proc. płacy minimalnej. Przy stawce ok. 4 666 zł brutto w 2026 roku to próg ok. 3 500 zł miesięcznie.

Granica 6 lokali – co zmienia twarda liczba w ustawie

Projekt wprowadza przepis, który może głęboko zmienić rynek w blokach: usługi hotelarskie w budynkach mieszkalnych podlegają uproszczonym wymogom przeciwpożarowym wyłącznie wtedy, gdy w budynku działa najwyżej 6 lokali wynajmowanych turystom, a łączna liczba miejsc noclegowych nie przekracza 30. Lokale muszą znajdować się na kondygnacjach nadziemnych do wysokości maksymalnie 25 metrów.

Powyżej tych progów – pełne wymogi hotelowe. W praktyce oznacza to, że apartamentowiec, w którym kilkudziesięciu właścicieli prowadzi wynajem na doby, może stanąć przed obowiązkiem instalacji systemów i zabezpieczeń typowych dla hotelu. Dla wielu budynków byłoby to technicznie lub finansowo niemożliwe, co de facto wykluczyłoby je z rynku krótkoterminowego. Polskie Stowarzyszenie Wynajmu Krótkoterminowego wskazało w uwagach do projektu, że pełne wymogi przeciwpożarowe wymagane od 2031 roku mogą zlikwidować część rynku wbrew intencjom prawa UE.

Strefy zakazu – rady gmin zyskują potężne narzędzie

Najbardziej kontrowersyjny element projektu to możliwość wyznaczania przez rady gmin stref, w których wynajem turystyczny jest zakazany. W strefie zakazu żaden lokal – niezależnie od spełniania wszystkich innych wymogów – nie mógłby być zarejestrowany w CWTON ani legalnie oferowany turystom.

To narzędzie stworzone z myślą o Barcelonie i Lizbonie – miastach, gdzie całe dzielnice zmieniły się w miasteczka dla turystów, a stałych mieszkańców wyparł wynajem wakacyjny. Polska nie ma jeszcze tak skrajnych przypadków, ale kierunek jest czytelny: projekt daje samorządom instrumenty prewencyjne, zanim turystyfikacja osiągnie poziom nieodwracalny.

Strefy zakazu mogą też dotyczyć konkretnych budynków lub kwartałów, nie tylko całych dzielnic – szczegółowe zasady wyznaczania stref zostaną dookreślone w toku prac legislacyjnych.

Warszawa: prawie 10 000 lokali na platformach, a problem rośnie od lat

Dla Warszawy nowe przepisy to wyjątkowo pilna sprawa. Raport DELab Uniwersytetu Warszawskiego przygotowany na zlecenie Urzędu m.st. Warszawy wykazał, że w lutym 2024 roku na platformach Airbnb i VRBO było dostępnych 9 631 ofert w stolicy – z czego 86 proc. to całe mieszkania. Dla porównania: w 2019 roku było ich 6 323. Dodatkowo badacze zidentyfikowali ok. 4 400 kolejnych apartamentów na Booking.com nieobecnych na Airbnb – faktyczna skala rynku jest więc jeszcze większa.

Rynek jest silnie skoncentrowany. 74 proc. ofert należy do podmiotów zarządzających co najmniej 4 lokalami jednocześnie. 5 proc. największych graczy odpowiada za 51 proc. aktywnych ofert i aż 73 proc. przychodów z całego rynku. To nie jest zjawisko „sąsiada, który okazjonalnie wynajmuje kawalerkę” – to zorganizowany biznes.

Przestrzennie problem koncentruje się w centrum: 75 proc. ofert leży w promieniu 5 km od stacji metra Centrum. W Śródmieściu udział lokali wynajmowanych krótkoterminowo wynosi niemal 3,5 proc. całego zasobu mieszkaniowego – wobec średniej dla całej stolicy wynoszącej ok. 0,7 proc. Dla dzielnic Żoliborz, Śródmieście i Ochota dane wskazują na kurczenie się zasobu mieszkań dostępnych dla stałych mieszkańców.

Przeciętne mieszkanie na warszawskich platformach wygenerowało w 2023 roku przychody rzędu 40 000 zł rocznie. Wynajem długoterminowy tego samego lokalu dałby ok. 36 000-42 000 zł. Różnica w przychodzie nie jest ogromna – ale bodziec do wynajmu turystycznego potęguje prestiż dzielnic centralnych i sezonowość, gdzie stawki bywają 2-3 razy wyższe niż zimą.

Ratusz na razie przygląda się z boku

Warszawa – w odróżnieniu od Barcelony, Amsterdamu czy Berlina – nie nawiązała dotąd własnej współpracy z Airbnb w zakresie wymiany danych ani nie wyznaczyła żadnych lokalnych stref zakazu. Badacze z UW rekomendują stworzenie takiego rejestru na poziomie miejskim – nowe przepisy tworzą ku temu formalną podstawę.

Jeśli ustawa wejdzie w życie, to ratusz jako organ właściwy dla Warszawy będzie mógł – ale nie będzie musiał – wyznaczać strefy zakazu. Czy to się stanie i które dzielnice zostałyby nimi objęte, jest na razie kwestią polityczną, a nie prawną. Śródmieście, Wola, Praga-Północ i Ochota to dzielnice, w których presja rynku jest największa i gdzie decyzja o wyznaczeniu strefy miałaby natychmiastowy efekt dla lokalnego rynku mieszkaniowego.

Kiedy wejdą w życie nowe przepisy

Projekt przyjęty przez rząd trafi do Sejmu. Uchwalenie ustawy, zbudowanie systemu IT dla CWTON i uruchomienie rejestracji – to sekwencja, która realnie zamknie się najwcześniej w I kwartale 2027 roku. Rozporządzenie unijne 2024/1028 działa już bezpośrednio od 20 maja 2026 roku i nakłada obowiązki na platformy, ale szczegółowe polskie sankcje administracyjne i procedura rejestracji staną się skuteczne dopiero po uchwaleniu krajowej ustawy.

Związek Województw RP zwrócił uwagę, że projekt nakłada na samorządy nowe obowiązki – prowadzenie ewidencji, obsługę CWTON, kontrolę – bez pełnego finansowania tych zadań. To może opóźnić sprawne wdrożenie w gminach, które nie dysponują odpowiednimi zasobami kadrowymi.

Co to oznacza dla Ciebie? Sprawdź, co musisz zrobić zanim przepisy wejdą w życie

Wynajmujesz mieszkanie na doby przez Airbnb lub Booking? Przygotuj się na obowiązkową rejestrację w CWTON. Potrzebne będą: regulamin porządkowy lokalu, oświadczenie o spełnieniu wymogów przeciwpożarowych i sanitarnych oraz dane nieruchomości. Rejestracja ruszy najwcześniej w I kwartale 2027 roku – ale dokumenty warto zacząć kompletować wcześniej. Brak rejestracji po uruchomieniu systemu grozi karą do 50 000 zł i wykreśleniem z możliwości publikowania ofert.

Sprawdź, ile lokali wynajmuje się w Twoim budynku. Jeśli jest ich więcej niż 6 lub łączna liczba miejsc noclegowych przekracza 30, budynek może zostać objęty pełnymi wymogami hotelowymi w zakresie ochrony przeciwpożarowej. To kwestia, którą wspólnota mieszkaniowa powinna sprawdzić i – jeśli zajdzie potrzeba – podjąć odpowiednią uchwałę.

Jesteś stałym mieszkańcem kamienicy lub apartamentowca z dużą rotacją turystów? Projekt otwiera drogę do kontroli na wniosek mieszkańców oraz daje radnym możliwość wyznaczenia strefy zakazu. Jeśli chcesz, żeby Twoja okolica znalazła się w strefie objętej zakazem – droga prowadzi przez radę dzielnicy i radę miasta. Formalna możliwość istnieje, decyzja należy do radnych.

Inwestorzy planujący zakup mieszkania pod wynajem krótkoterminowy powinni wstrzymać ostateczne decyzje do czasu uchwalenia ustawy. Projekt może zmienić opłacalność i legalność takiej inwestycji w zależności od lokalizacji – szczególnie w centrum Warszawy, które ma największe szanse na objęcie strefami zakazu.