Prawdziwy boom na polskim rynku nieruchomości! Nasi sąsiedzi znaleźli u nas tanią alternatywę. Kupują u nas lokale na potęgę
Demograficzna rewolucja zamiast czystej spekulacji
Krajobraz inwestycyjny nad Wisłą przeszedł w ostatnich latach głęboką metamorfozę. Polskie nieruchomości przestały być traktowane przez zagraniczne rynki wyłącznie jako cyfry w arkuszach kalkulacyjnych, służące do szybkiego pomnażania kapitału przez anonimowe fundusze.
„Jeszcze kilkanaście lat temu polski rynek mieszkaniowy przyciągał przede wszystkim kapitał, często anonimowy, nastawiony na szybki zysk i równie szybkie wyjście z inwestycji. Dziś Polska przyciąga głównie ludzi, którzy przyjeżdżają tu pracować, studiować, zakładać firmy, a z czasem zapuszczać korzenie” – wyjaśnia Marek Wielgo, ekspert rynku nieruchomości z portalu GetHome.pl.
Oficjalne statystyki Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji potwierdzają ten stały, stabilny wzrost. W ubiegłym, 2025 roku obcokrajowcy sfinalizowali zakupy ponad 17,7 tysiąca mieszkań, co oznacza utrzymanie tendencji wzrostowej (skok o 2 proc. w skali roku).
Wschodni liderzy absolutnymi rekordzistami
Głównym motorem napędowym po stronie popytowej pozostają obywatele Ukrainy. Wybór własnego lokum nad Wisłą stał się dla wielu rodzin naturalnym krokiem po eskalacji konfliktu zbrojnego w ich ojczyźnie w 2022 roku. W 2025 roku Ukraińcy nabyli blisko 9,3 tysiąca lokali. Ich łączna powierzchnia wyniosła ponad 548 tysięcy metrów kwadratowych, to spektakularny wynik, przewyższający łączny metraż wykupiony przez reprezentantów wszystkich pozostałych 115 krajów uwzględnionych w rządowym rejestrze.
Równie dynamicznie na polskim rynku rozpychają się obywatele Białorusi. W ich przypadku czynnikiem determinującym emigrację i lokowanie oszczędności jest trudna sytuacja geopolityczna w mińskim reżimie. W 2025 roku Białorusini zabezpieczyli ponad 2,7 tysiąca mieszkań (blisko 192 tys. mkw.), co stanowi ponad siedmiokrotny wzrost aktywności w porównaniu z danymi z 2019 roku.
Struktura zakupów mieszkaniowych przez cudzoziemców w Polsce
| Kraj pochodzenia kupującego | Wolumen transakcji / Metraż (2025 r.) | Główny profil i motywacja nabywcy |
|---|---|---|
| Ukraina | Ok. 9,3 tys. mieszkań (ponad 548 tys. mkw.) | Trwałe osiedlenie się w Polsce; metraż większy niż reszta świata łącznie. |
| Białoruś | Ok. 2,7 tys. mieszkań (niemal 192 tys. mkw.) | Migracja polityczno-zarobkowa; siedmiokrotny skok popytu od 2019 r. |
| Indie | Łącznie 16 tys. mkw. (wzrost z 4 tys. mkw.) | Wysokiej klasy specjaliści, głównie branża IT i nowoczesne usługi. |
| Czechy | Łącznie ok. 10 tys. mkw. | Lokata kapitału ze względu na drożyznę w Pradze; lokale weekendowe. |
| Turcja | Łącznie ok. 10 tys. mkw. | Rozwój biznesu w Europie Środkowej oraz bezpieczny azyl dla kapitału. |
Nowa fala z Azji i zaskakujący ruch Czechów
W cieniu wschodnich sąsiadów formują się nowe grupy klientów, którzy redefiniują układ sił na rynku. Wyjątkową dynamiką odznaczają się obywatele Indii. W 2019 roku zakupili oni nad Wisłą zaledwie 4 tysiące metrów kwadratowych mieszkań, podczas gdy w ubiegłym roku wskaźnik ten wystrzelił do 16 tysięcy mkw. W większości są to inżynierowie oprogramowania i menedżerowie zatrudnieni w prężnie rozwijającym się polskim sektorze nowoczesnych technologii (BPO/IT), którzy po okresie wynajmu decydują się na zakup stałego lokum. Podobny, stabilny trend wzrostowy (na poziomie 10 tys. mkw.) notują obywatele Turcji.
Największym zaskoczeniem dla autorów raportu GetHome.pl jest jednak masowe pojawienie się kupujących z Czech, którzy również zabezpieczyli lokale o łącznej powierzchni około 10 tysięcy mkw. Wynika to z prostego arbitrażu cenowego: koszty zakupu nieruchomości w Czechach są drastycznie wyższe niż w Polsce. Polskie mieszkania stanowią więc dla nich atrakcyjną, bezpieczną lokatę oszczędności, a w przypadku miejscowości turystycznych – idealne „drugie domy” na wakacyjne i weekendowe wyjazdy.
Wielki odwrót zachodnich rentierów. Dlaczego Niemcy kupują mniej?
Zupełnie inne nastroje panują wśród obywateli Europy Zachodniej. Udział Niemców, Francuzów, Brytyjczyków czy Włochów w polskich rejestrach systematycznie topnieje. Doskonałym odzwierciedleniem tego trendu są Niemcy – w 2021 roku zakupili oni w Polsce 59,4 tys. mkw., w 2022 roku ponad 75 tys. mkw., a w minionym roku wskaźnik ten zjechał do niespełna 44 tysięcy mkw.
Eksperci wskazują na trzy kluczowe powody tego odpływu:
- Wzrost cen: Polskie nieruchomości przestały być rażąco tanie dla inwestorów operujących w euro.
- Spadek rentowności: Drastyczny skok cen mieszkań przy ustabilizowaniu się stawek najmu obniżył ostateczną stopę zwrotu z inwestycji (ROI).
- Droższy kredyt: Pogorszenie dostępności finansowania hipotecznego skutecznie schłodziło zapędy drobnych inwestorów.
Dodatkowo analitycy zauważają, że w minionych latach za część zachodnich zakupów odpowiadali polscy emigranci, którzy przyjęli obywatelstwo Niemiec czy Wielkiej Brytanii i kupowali mieszkania dla pozostawionych w kraju rodzin lub z myślą o własnej emeryturze. To specyficzne źródło popytu zaczęło się już naturalnie i bezpowrotnie wyczerpywać.
Prawnik, menedżer i ekspert ds. prawa nowych technologii. Absolwent Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego oraz prestiżowych studiów menedżerskich Executive MBA. Posiada unikalne kompetencje cyfrowe potwierdzone dyplomem SGH i Google w programie „Umiejętności Jutra AI”. Wieloletni praktyk samorządowy, który doskonale zna mechanizmy legislacyjne. W redakcji zajmuje się najtrudniejszymi tematami na styku regulacji prawnych, strategii biznesowych i sztucznej inteligencji, wyjaśniając, jak nowoczesne przepisy wpływają na przedsiębiorców i obywateli.