Rząd szykuje nowe zapisy w akcie notarialnym. Będziesz musiał się tego zrzec i spisać oświadczenie

Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi ogłosiło projekt ustawy, który na dobre zmieni reguły gry. Każdy, kto kupi nieruchomość poza granicami administracyjnymi miasta, będzie musiał podpisać u notariusza oświadczenie, że wie, na co się decyduje.

Rolnik skazany za chlewnię, którą postawił zgodnie z prawem

Bezpośrednim impulsem do powstania projektu stała się głośna sprawa Szymona Kluki – właściciela małej chlewni w Grodzisku pod Łodzią. Sąsiedzi, którzy osiedlili się w okolicy już po uruchomieniu gospodarstwa, pozwali rolnika o odszkodowanie za uciążliwe zapachy i hałas. Sprawa trafiła aż do Sądu Najwyższego, który w 2025 roku oddalił kasację rolnika i utrzymał w mocy wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi – jak relacjonuje farmer.pl, który sprawę śledził od początku.

Kluka musiał wypłacić odszkodowania, choć chlewnię wybudował legalnie, z pozwoleniem, a gospodarstwo działało w tej lokalizacji od pokoleń. Podstawą rozstrzygnięcia był art. 144 Kodeksu cywilnego (ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r., Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.), zgodnie z którym właściciel nieruchomości powinien powstrzymywać się od działań zakłócających korzystanie z sąsiednich nieruchomości „ponad przeciętną miarę wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”. Sąd uznał, że immisje z chlewni tę miarę przekraczały – nawet mimo posiadanych przez rolnika zezwoleń administracyjnych.

Podobnych spraw jest więcej. Rolnik Adrian Czakon, prowadzący popularny vlog JockerFarm, przez miesiące walczył z mieszkańcami Wrześnicy, którzy zablokowali mu budowę hali magazynowej – wyłącznie z obawy, że w przyszłości może tam powstać chlewnia. „Dożyliśmy takich czasów, w których rolnik przeszkadza, ale chleb każdy będzie jadł” – komentował sprawę sam zainteresowany.

Minister Krajewski: nowi mieszkańcy muszą wiedzieć, czym jest wieś

Ministerstwo Rolnictwa otwarcie wskazuje, że skala takich konfliktów rośnie. Spada liczba gospodarstw rolnych i osób pracujących w rolnictwie, a na ich miejsce przyjeżdżają nowi mieszkańcy szukający ciszy i spokoju z dala od miasta. Efekt jest przewidywalny: zderzenie dwóch całkowicie różnych wyobrażeń o tym, jak powinna wyglądać wieś.

„Chcemy zabezpieczyć interes tych, którzy od pokoleń mieszkają na wsi i prowadzą działalność rolniczą lub okołorolniczą. Chodzi o sytuację, kiedy na wieś sprowadza się nowy mieszkaniec, często mieszkaniec miasta. Taki nowy mieszkaniec musi wiedzieć, że wieś jest miejscem produkcji, gdzie mogą występować uciążliwe dźwięki i zapachy, charakterystyczne dla produkcji rolnej i przemysłowej. Nie możemy pozwolić na to, aby nowi mieszkańcy mogli taką działalność zamknąć” – powiedział minister rolnictwa Stefan Krajewski w programie RMF FM.

Projekt nosi roboczą nazwę ustawy o zmianie niektórych ustaw w celu ochrony rolniczych funkcji produkcyjnych wsi i trafił do konsultacji społecznych. Uwagi można zgłaszać do Ministerstwa Rolnictwa i Rozwoju Wsi do 30 kwietnia 2026 roku. Planowany termin przyjęcia przez Radę Ministrów to III kwartał 2026 roku. Vacatio legis ma wynosić zaledwie 30 dni od dnia ogłoszenia. „Optymistycznie to jest do wakacji powinniśmy ten projekt mieć gotowy, podpisany” – ocenił minister Krajewski na konferencji prasowej, cytowany przez Agrofakt.pl.

Nowy artykuł w Kodeksie cywilnym – rolnik nie jest już „zakłócającym”

Projekt przewiduje 3 zmiany w obowiązującym prawie. Pierwsza i najważniejsza to nowy art. 144¹ Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym właściciel nieruchomości prowadzący działalność rolniczą z góry nie zakłóca korzystania z nieruchomości sąsiedniej ponad przeciętną miarę – chyba że działa niezgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej lub przepisami prawa.

To fundamentalne odwrócenie dotychczasowej logiki. Dziś sąd może uznać, że rolnik – nawet prowadzący legalną działalność z wszelkimi pozwoleniami – przekracza dopuszczalną miarę immisji, jeśli sąsiedzi uznają, że tak jest. Po zmianie to oni będą musieli udowodnić w sądzie, że dany rolnik działa niezgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej. Ciężar dowodu się odwraca.

Żniwa w nocy bez mandatu – zmiana Kodeksu wykroczeń

Druga zmiana dotyczy art. 51 Kodeksu wykroczeń. Projekt dodaje nowy paragraf, zgodnie z którym nie podlega karze za zakłócanie spokoju lub spoczynku nocnego ten, kto prowadzi działalność rolniczą – pod warunkiem, że działa zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej. Koniec mandatów za kombajn pracujący przed nadchodzącą burzą czy nocne opryski po aktywności zapylaczy. Dotychczas policja wezwana przez zdenerwowanego sąsiada miała podstawę do wystawienia mandatu, nawet jeśli rolnik prowadził prace z powodów czysto agrotechnicznych.

U notariusza podpisujesz nie tylko cenę – ale też akceptację sąsiedztwa z obórką

Trzecia zmiana to nowy art. 9aa ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. z 2003 r. nr 64, poz. 592 z późn. zm.). Przepis ma brzmieć: jeżeli przeniesienie prawa własności nieruchomości dotyczy nieruchomości położonej poza granicami administracyjnymi miasta, akt notarialny zawiera oświadczenie nabywcy, że jest świadomy możliwych zakłóceń w korzystaniu z tej nieruchomości wywołanych działalnością rolniczą prowadzoną na nieruchomościach sąsiednich. Przepis ma dotyczyć też przeniesienia prawa użytkowania wieczystego.

W praktyce: kupując dom lub działkę za miastem, będzie trzeba złożyć u notariusza pisemne potwierdzenie, że wie się, iż w okolicy może być prowadzona produkcja rolna i że nie zamierza się z tego powodu skarżyć. Każde dodatkowe oświadczenie w akcie notarialnym generuje przy tym dodatkowe koszty obsługi notarialnej – projekt nie wskazuje ich wysokości.

Co ważne: nowe przepisy nie zadziałają wstecz. Postępowania wszczęte i niezakończone przed wejściem ustawy w życie będą rozpatrywane na podstawie dotychczasowych przepisów.

1,3 mln gospodarstw, o 37% mniej hodowców – i coraz więcej miejskich sąsiadów

Tło demograficzne wyjaśnia, dlaczego problem narastał latami. Według Powszechnego Spisu Rolnego z 2020 roku liczba gospodarstw rolnych w Polsce wyniosła ok. 1,3 mln – to o 13% mniej niż w 2010 roku. Jeszcze bardziej dramatyczny jest spadek w hodowli: liczba gospodarstw utrzymujących zwierzęta spadła do 582,1 tys., co oznacza spadek o blisko 37% w ciągu dekady. Jednocześnie obszary wiejskie wyludniają się z rolników, a zaludniają ludźmi niemającymi z rolnictwem nic wspólnego.

To właśnie ta rosnąca asymetria między malejącą liczbą gospodarstw a rosnącą liczbą mieszkańców bez rolniczego background’u prowadzi do sytuacji, w której jeden sąsiad, który osiedlił się 3 lata temu, może przez sąd zablokować działalność gospodarstwa funkcjonującego od kilku pokoleń.

Rząd i opozycja idą tym samym torem – choć z różnymi akcentami

Rzadko się zdarza, ale projekt Ministerstwa Rolnictwa nie będzie jedyną inicjatywą w tej sprawie. Równoległy projekt przygotowuje PiS we współpracy z Kancelarią Prezydenta. Jak powiedział PAP poseł Ciecióra: „Ustawa ta jest potrzebna, abyśmy na własne życzenie nie wyeliminowali rolników ze wsi”. Projekt opozycji kładzie większy nacisk na obowiązkową mediację w sporach sąsiedzkich przed wejściem na drogę sądową – w mediacje miałyby być zaangażowane ośrodki doradztwa rolniczego jako podmiot mogący ocenić, czy dochodzi do przekroczenia dopuszczalnych norm.

Oba projekty mają ten sam cel – chronić produkcję rolną przed presją nowych mieszkańców wsi. Różnią się jedynie narzędziami. Istnieje duże prawdopodobieństwo, że w toku prac legislacyjnych zostaną co najmniej częściowo połączone.

Co to oznacza dla Ciebie? Zanim kupiszą działkę za miastem, sprawdź sąsiedztwo, bo podpis u notariusza będzie wiążący

Jeśli planujesz kupić dom lub działkę poza granicami administracyjnymi miasta – przepisy jeszcze nie obowiązują, ale kierunek jest jasny. Już dziś warto przed podpisaniem umowy sprawdzić, co realnie sąsiaduje z daną nieruchomością – czy w okolicy działają fermy, obory, chlewnie, hodowle drobiu lub przetwórnie rolne. Po wejściu ustawy w życie złożone u notariusza oświadczenie będzie mocnym argumentem przeciwko Twoim ewentualnym roszczeniom z tytułu sąsiedztwa z gospodarstwem rolnym.

Jeśli jesteś rolnikiem i miałeś lub masz problemy z pozwami sąsiadów – nowe przepisy zmienią układ sił w Twoją stronę, ale dopiero po wejściu ustawy w życie. Aktualnie konsultacje trwają do 30 kwietnia 2026 r. Rząd celuje w uchwalenie ustawy jeszcze przed wakacjami, co z krótkim vacatio legis oznacza, że nowe przepisy mogłyby zacząć działać jesienią 2026 roku.