Rząd uderza pięścią w stół. Luka prawna wymknęła się spod kontroli. W samej Warszawie problem rozlewa się po dzielnicach. Będą drakońskie przepisy

Kilkadziesiąt domów w Warszawie czy jeden duży w podwrocławskiej gminie. Całe osiedla zmieniają charakter. Problem rozlewa się po Polsce szybciej, niż ustawodawca jest w stanie reagować – bo dotąd w polskim prawie budowlanym nie ma przepisu, który by to określał. Rząd zamierza to zmienić, ale propozycje budzą pytania.

Luka w prawie, którą widać gołym okiem

Mechanizm jest prosty i dochodowy. Agencja pracy lub pośrednik wynajmuje dom jednorodzinny od właściciela, po czym zakwaterowuje w nim 20-30, a czasem nawet więcej pracowników tymczasowych – najczęściej cudzoziemców zatrudnionych przy produkcji lub logistyce. Formalnie budynek nadal ma funkcję mieszkalną, więc nie trzeba spełniać wymogów przeciwpożarowych ani sanitarnych obowiązujących w obiektach zbiorowego zakwaterowania. Właściciel inkasuje czynsz kilkakrotnie wyższy niż w standardowym najmie. Sąsiedzi nie mają skutecznych narzędzi prawnych, a nadzór budowlany – jak przyznaje samo Ministerstwo Rozwoju i Technologii – napotyka poważne trudności z egzekwowaniem nawet istniejących przepisów, głównie z powodu braków kadrowych i nieprecyzyjnych definicji.

Zgodnie z art. 71 ustawy Prawo budowlane, zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części wymaga zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej. Art. 71a tej samej ustawy daje nadzorowi budowlanemu możliwość wstrzymania użytkowania w razie zmiany bez wymaganego zgłoszenia. Problem polega na tym, że prawo budowlane nie definiuje, kiedy dom jednorodzinny „zmienia sposób użytkowania” – bo nie ma w nim progu liczby lokatorów ani określenia, ile osób może tam zamieszkać. To właśnie ta luka jest dziś eksploatowana na masową skalę.

Petycja skierowana do Ministerstwa Rozwoju i Technologii w listopadzie 2025 roku opisywała skalę zjawiska. Autorzy alarmowali, że agencje pracy i pośrednicy masowo wynajmują domy jednorodzinne i zakwaterują w nich kilkadziesiąt osób, a lokalne władze są bezsilne. Ministerstwo odpowiedziało w lutym 2026 roku, uznając petycję za częściowo zasadną i deklarując zmiany w Prawie budowlanym.

Kobierzyce i Warszawa: gdzie problem widać najdotkliwiej

Gmina Kobierzyce pod Wrocławiem to jeden z najbardziej wymownych przykładów. To jedna z najbogatszych gmin w Polsce – na jej terenie działają duże centra logistyczne i zakłady produkcyjne, które przyciągają tysiące pracowników tymczasowych. Popyt na tanie noclegi rośnie szybciej niż możliwości legalnej infrastruktury noclegowej, a domy jednorodzinne stają się naturalnym buforem. Wójt Kobierzyc Piotr Kopeć skierował w tej sprawie pismo bezpośrednio do ministra finansów i gospodarki, wskazując na konkretne konsekwencje: zakłócanie ciszy nocnej, nadużywanie napojów dla dorosłych, bójki i regularne interwencje policji. Mieszkańcy tracą też finansowo – ich działki mają niższą wartość, a gdy już je sprzedają, trafiają do inwestorów zainteresowanych kolejnymi kwaterami pracowniczymi, co nakręca spiralę.

W Warszawie portal Sadyba24.pl dokumentuje problem od lat. Jak ustalił portal, wyszukanie pokoi w sieci jest trudne, bo ukrywają się pod hasłami „pokoje gościnne dla firm”, „kwatery pracownicze” czy „noclegi pracownicze” bez słowa „hostel” i często bez podania dokładnego adresu.

Komisja Wspólna zdecydowała – oto co zmieni wiceminister Lewandowski

Jak informuje PAP, na posiedzeniu Komisji Wspólnej Rządu i Samorządu Terytorialnego 25 marca 2026 roku w Warszawie wiceminister rozwoju i technologii Tomasz Lewandowski przedstawił konkretne propozycje legislacyjne. Obejmują 3 obszary.

• Po pierwsze – limit 30% powierzchni. Jeśli właściciel chce przeznaczyć więcej niż 30% powierzchni mieszkalnej budynku jednorodzinnego na tzw. zamieszkanie okresowe, będzie musiał uzyskać decyzję o zmianie sposobu użytkowania budynku. Lewandowski powiedział wprost: „Jeżeli ktoś chce u siebie prowadzić taki hotel pracowniczy, musi wystąpić o zmianę sposobu użytkowania budynku.”
• Po drugie – kara do 10 000 zł zamiast dotychczasowych 5 000 zł za użytkowanie budynku niezgodnie z przeznaczeniem. Kara będzie mogła być nakładana wielokrotnie – po każdym nieodstąpieniu od procederu. Dotychczasowe 5 000 zł było dla właścicieli korzystających na procederze jedynie niegroźnym kosztem operacyjnym – po zapłacie przerywali działalność na miesiąc i ponownie przyjmowali kilkudziesięciu lokatorów.
• Po trzecie – zmiana ścieżki legislacyjnej. Resort rozważa równocześnie projekt rządowy i inicjatywę poselską, szukając szybszej drogi przez parlament. „Cel mamy ten sam, zastanawiamy się, którą ścieżką szybciej to przejdzie” – powiedział Lewandowski.

Eksperci: kary to za mało, samorządy chcą wrócić do przepisów sprzed 2018 roku

Inż. Andrzej Falkowski, przewodniczący zespołu prawno-regulaminowego Podlaskiej Okręgowej Izby Inżynierów Budownictwa, w rozmowie z „Dziennikiem Gazeta Prawna” wskazuje na podstawowy błąd w diagnozie: „Problemem nie jest wielkość domu, tylko liczba osób go użytkujących, a w prawie budowlanym nie ma przepisu, który mówiłby, ile maksymalnie osób może mieszkać w domu jednorodzinnym.” Limit 30% powierzchni nie odpowiada na to pytanie bezpośrednio.

Mariusz Ścisło ze Stowarzyszenia Architektów Polskich SARP dodaje w rozmowie z tym samym dziennikiem historyczny kontekst: podobne przepisy dotyczące powierzchni wprowadzono w latach 70. i szybko stały się martwym prawem, bo właściciele nauczyli się je obchodzić. Realną zmianę mogłoby przynieść wzmocnienie nadzoru budowlanego finansowo i kompetencyjnie – ale to wymaga czasu i pieniędzy.

Samorządy mają własny postulat: powrót do przepisów obowiązujących przed 2018 rokiem, kiedy w domu jednorodzinnym można było wydzielić maksymalnie 2 lokale mieszkalne. Marek Wójcik, pełnomocnik Zarządu Związku Miast Polskich ds. legislacyjnych i sekretarz strony samorządowej Komisji Wspólnej, wskazuje na absurd obecnej sytuacji: „Mamy dom jednorodzinny, w którym mamy 14 czy 18 lokali mieszkalnych. Z punktu widzenia funkcjonowania jednostek samorządu terytorialnego i infrastruktury komunalnej to jest coś, co się nie powinno zdarzyć.” – wyjaśnia dla PAP. Dodaje, że w Polsce są miejscowości, gdzie całe osiedla domków budowano z myślą wyłącznie o zakwaterowaniu pracowników – często w warunkach urągających normom sanitarnym i ppoż.

Co to oznacza dla Ciebie? Sprawdź, zanim problem Cię dotknie

Jeśli jesteś właścicielem domu jednorodzinnego i rozważasz wynajem całości lub części agencji pracy lub pośrednikowi – pamiętaj, że już dziś obowiązuje art. 71 Prawa budowlanego, który wymaga zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania. Przy zbiorowym zakwaterowaniu kilkudziesięciu osób nadzór budowlany może wstrzymać użytkowanie, a kara wynosi do 5 000 zł (docelowo do 10 000 zł) i może być nakładana wielokrotnie.

Z kolei jeśli planujesz zakup nieruchomości na spokojnym osiedlu, warto sprawdzić profile okolicznych budynków – portale ogłoszeniowe wykazują, czy w sąsiedztwie są oferty noclegów pracowniczych. Jeśli masz już problem z sąsiednią kwaterą, zgłoszenie do nadzoru budowlanego jest dziś pierwszym krokiem, a wzmocnienie przepisów powinno ułatwić skuteczne egzekwowanie.