Rząd wpisze na listę każde mieszkanie. Musisz opisać, co w nim robisz

Ministerstwo Rozwoju i Technologii buduje centralną ewidencję lokali. Każdy właściciel mieszkania czy domu będzie musiał zadeklarować na piśmie, czy w nim mieszka, wynajmuje czy stoi pusty. Projekt ustawy ma być gotowy jeszcze w 2026 roku. To droga do podatku od pustostanów.

Wiceminister rozwoju i technologii Tomasz Lewandowski nie owija w bawełnę. Rząd chce wiedzieć, co się dzieje z każdym lokalem w Polsce. Prywatnym, publicznym, mieszkalnym, użytkowym – bez wyjątku. Centralna ewidencja lokali to projekt, który wywołuje emocje już na etapie pierwszych zapowiedzi.

Mechanizm jest prosty. Stworzenie ogólnopolskiego rejestru, do którego właściciele nieruchomości będą składać deklaracje dotyczące sposobu użytkowania mieszkań i domów. Państwo będzie wiedziało, czy lokal jest zamieszkany przez właściciela, wynajmowany długoterminowo, wynajmowany turystom, użyczony czy po prostu stoi pusty.

1,8 miliona mieszkań stoi pustych

Według Narodowego Spisu Powszechnego z 2021 roku w Polsce jest 1,8 mln niezamieszkałych domów i mieszkań. Dane GUS z 2022 roku wykazały, że tylko w zasobach gminnych znajdowało się ponad 72 tys. pustostanów. A to tylko wierzchołek góry lodowej – statystyki nie obejmują lokali prywatnych.

Jednocześnie Polska boryka się z luką mieszkaniową. Według analiz firmy JLL brakuje około 1,5 mln mieszkań. To prawie 10% całego zasobu. W największych miastach luka wynosi nawet 16%. Paradoks? Tysiące ludzi szuka mieszkań, a setki tysięcy lokali stoi pustych.

Ministerstwo argumentuje, że zamiast wydawać miliardy na budowę nowych bloków, lepiej wyremontować istniejące pustostany i wprowadzić je na rynek. Problem w tym, że państwo nie wie dokładnie, gdzie te puste mieszkania są i dlaczego nie są używane. Centralna ewidencja ma to zmienić.

Airbnb pod kontrolą

Drugi cel to najem krótkoterminowy. Warszawa, Kraków, Trójmiasto – największe miasta masowo skarżą się na turystyfikację dzielnic. Całe kamienice zamieniają się w hotele, mieszkańcy wyprowadzają się, bo życie staje się niemożliwe. Samorządy nie mają narzędzi do kontroli tego zjawiska.

Centralna ewidencja ma to zmienić. Po wejściu w życie ustawy rada miasta będzie mogła – na wzór Berlina – podjąć decyzję o ograniczeniu najmu krótkoterminowego do np. 90 dni w roku na terenie całego miasta lub w wybranej dzielnicy. Albo całkowicie go zakazać na określonym obszarze.

To związane też z unijnym rozporządzeniem, które Polska musi wdrożyć do 20 maja 2026 roku. Każdy pokój czy apartament wynajmowany na doby będzie musiał posiadać unikalny numer rejestracyjny. Bez niego nie będzie można opublikować ogłoszenia na portalach jak Airbnb czy Booking.

Połączenie istniejących baz danych

Ministerstwo nie planuje budowy systemu od zera. Chce połączyć już istniejące ewidencje. Centralna Ewidencja Emisyjności Budynków (CEEB), Zintegrowany System Informacji o Nieruchomościach (ZSIN), rejestry w Krajowej Administracji Skarbowej, ewidencja gruntów i budynków – wszystko ma trafić w jedno miejsce.

Problem w tym, że dane są rozproszone, niepełne i często nieaktualne. ZSIN – którego budowę rozpoczęto pod koniec lat 90. – ma być w pełni gotowy dopiero w 2035 roku. CEEB zawiera informacje o źródłach ogrzewania i właścicielach, ale nie wie, czy mieszkanie jest zamieszkane czy puste. Stworzenie centralnej ewidencji lokali na tym fundamencie to ogromne wyzwanie techniczne.

Każdy lokal ma otrzymać indywidualny numer wraz z informacją o formie własności – prywatnej lub publicznej – oraz sposobie wykorzystania. Jeśli lokal nie będzie wykazywany jako zamieszkany, wynajmowany ani użyczony, zostanie automatycznie zakwalifikowany jako pustostan.

Podatek od pustostanów tuż za rogiem

Ministerstwo oficjalnie zapewnia, że nie planuje wprowadzenia podatku od pustostanów. Wiceminister Lewandowski powtarza w wywiadach, że celem nie jest „dokopanie” osobom, które mają kilka mieszkań. Brzmi uspokajająco. Tylko że centralna ewidencja to idealny fundament pod taki podatek.

Mechanizm jest prosty. Jeśli właściciel nie zadeklaruje żadnej formy użytkowania lokalu, zostanie on uznany za pusty. System działa na zasadzie domniemania. A gdy państwo wie, które mieszkania stoją puste, może je łatwo opodatkować wyższą stawką podatku od nieruchomości.

Eksperci wskazują, że możliwe są różne scenariusze fiskalnej dyskryminacji. Mieszkania wykorzystywane na własny użytek mogłyby podlegać niższym stawkom podatkowym. Najem długoterminowy mógłby być objęty ulgami podatkowymi. Najem krótkoterminowy – wyższym podatkiem. A pustostany – najwyższą stawką.

To miałoby skłonić właścicieli do sprzedaży lub wynajmu niewykorzystanych lokali. W założeniu więcej mieszkań na rynku oznacza stabilniejsze ceny, a być może nawet ich spadek. Tylko że między założeniem a praktyką często zieje przepaść.

Kontrowersje i pytania bez odpowiedzi

Projekt budzi wątpliwości już na etapie zapowiedzi. Kto będzie odpowiedzialny za aktualizację danych – urząd gminy czy urząd skarbowy? Jak często właściciele będą musieli składać deklaracje – jednorazowo, raz w roku, czy za każdym razem gdy zmieni się przeznaczenie lokalu?

Niejasne pozostaje, jak system będzie klasyfikował pustostany. Czy podstawą mają być dane o zużyciu mediów? Brak zameldowania? Deklaracje właścicieli? Co z mieszkaniem w trakcie remontu – to pustostan czy nie? A co z domem na wsi po dziadkach, który rodzina wykorzystuje sezonowo?

Kolejna kwestia to egzekwowanie obowiązku składania deklaracji. Czy będą kary za nie złożenie? Jak wysokie? Czy mandat, czy decyzja administracyjna? Co jeśli właściciel świadomie zaniży liczbę lokali – jak państwo to sprawdzi?

Politycy Konfederacji ostrzegają przed nadmierną ingerencją państwa w prywatną własność. Paweł Usiądek pisze na X: „Polacy zapłacą podatek za zrujnowany dom po dziadkach na wsi?! Będzie nowy obowiązek dla właścicieli mieszkań i domów!”. Obawy dotyczą też ochrony prywatności – scentralizowana baza danych o wszystkich nieruchomościach w kraju to pokusa dla włamywaczy i oszustów.

Kiedy wejdzie w życie?

Ministerstwo Rozwoju i Technologii zapowiada, że projekt ustawy będzie gotowy jeszcze w 2026 roku. Rada Ministrów ma zająć się nim w 2 kwartale. To oznacza, że nawet jeśli wszystko pójdzie sprawnie, ustawa wejdzie w życie najwcześniej w 2027 roku. Realnie – pewnie później.

Budowa samego systemu informatycznego też zajmie czas. Połączenie kilku różnych rejestrów, weryfikacja danych, przygotowanie interfejsu dla właścicieli – to minimum rok, dwa pracy. Pełne uruchomienie centralnej ewidencji lokali może nastąpić dopiero w 2028 lub 2029 roku.

Dla deweloperów, zarządców nieruchomości i wspólnot mieszkaniowych to sygnał, żeby zacząć się przygotowywać. Firmy zarządzające setkami lokali będą musiały uporządkować dokumentację i wdrożyć procedury regularnej aktualizacji danych. Właściciele kilku mieszkań też powinni się zastanowić, jak zaplanować dalsze kroki.

Co powinieneś wiedzieć jako właściciel?

Musisz zadeklarować przeznaczenie lokalu

Gdy ustawa wejdzie w życie, otrzymasz obowiązek złożenia deklaracji. Będziesz musiał wskazać, czy mieszkasz w lokalu, wynajmujesz go długoterminowo, wynajmujesz turystom, użyczasz komuś czy stoi pusty. Każda zmiana będzie wymagała aktualizacji deklaracji.

Pustostan może kosztować więcej

Choć oficjalnie podatek od pustostanów nie jest w projekcie, mechanizm ewidencji idealnie pod niego przygotowuje grunt. Jeśli nie zadeklarujesz przeznaczenia lokalu lub wskażesz że stoi pusty, możesz zostać obciążony wyższym podatkiem od nieruchomości. Lepiej mieć plan B – wynajem albo sprzedaż.

Najem krótkoterminowy pod lupą

Jeśli wynajmujesz mieszkanie turystom przez Airbnb, przygotuj się na nowe regulacje. Od 20 maja 2026 roku każdy lokal w tym systemie musi mieć unikalny numer rejestracyjny. Bez niego nie opublikujesz ogłoszenia. Samorządy zyskają narzędzia do ograniczenia lub całkowitego zakazu najmu krótkoterminowego w wybranych dzielnicach.

Remonty i mieszkania na sprzedaż – szara strefa

Nikt jeszcze nie wie, jak system potraktuje mieszkania w trakcie remontu czy lokale wystawione na sprzedaż. Czy to pustostany? Czy będą opodatkowane wyżej? Ministerstwo obiecuje, że będą wyłączenia, ale szczegóły poznamy dopiero w projekcie ustawy. Lepiej śledzić prace legislacyjne.

Uporządkuj dokumentację już teraz

Jeśli masz kilka nieruchomości, przygotuj pełną dokumentację – tytuły własności, umowy najmu, faktury za media, dowody zamieszkania. Gdy przyjdzie czas składania deklaracji, wszystko musi być pod ręką. Chaos w papierach to prosty sposób na problemy z urzędem.

Rozważ plan dla niewykorzystanych lokali

Masz mieszkanie po rodzicach, które stoi puste? Dom na wsi, którego nie używasz? Czas podjąć decyzję. Wynajem długoterminowy, wynajem przez społeczną agencję najmu, sprzedaż – każda opcja ma plusy i minusy. Im wcześniej zdecydujesz, tym mniej stresu gdy ustawa wejdzie w życie.