Spółdzielnie wydadzą setki tysięcy, a mieszkańcom drastycznie wzrosną czynsze. Nowe przepisy już w przyszłym roku

Rewolucja w polskich blokach zbliża się wielkimi krokami. Od września 2026 roku rozpoczną obowiązywać przepisy, które mogą zmusić tysiące wspólnot mieszkaniowych do wydania nawet pół miliona złotych na montaż windy. Choć obowiązek nie dotknie wszystkich od razu, mieszkańcy planujący remonty czy przebudowy muszą przygotować się na gigantyczne koszty.

Ministerstwo Rozwoju i Technologii przygotowało przepisy, które fundamentalnie zmienią zasady dostępności polskich budynków mieszkalnych. Nowe rozporządzenie w sprawie warunków technicznych ma wejść w życie 20 września 2026 roku, wprowadzając obowiązek wyposażenia w windy wszystkich budynków mieszkalnych wielorodzinnych o trzech lub więcej kondygnacjach. To radykalna zmiana w porównaniu do obecnych przepisów, które wymagają wind tylko w budynkach wyższych niż 9,5 metra.

Celem reformy jest uwolnienie „więźniów czwartego piętra” – osób starszych i niepełnosprawnych, które ze względu na ograniczenia ruchowe nie mogą samodzielnie opuścić mieszkania bez windy. Problem dotyczy setek tysięcy Polaków mieszkających w blokach z czasów PRL, gdzie windy były rzadkością, a dzisiejsze normy dostępności nie obowiązywały.

Kluczowe jest zrozumienie, że nowe przepisy nie oznaczają automatycznego obowiązku montażu wind we wszystkich blokach od dnia wejścia w życie rozporządzenia. Obowiązek będzie dotyczył budynków, w których planowane są określone inwestycje: projektowanie nowych obiektów, budowa, przebudowa lub zmiana sposobu użytkowania.

Istotne jest również to, że jeśli przebudowa obejmuje tylko fragment budynku – na przykład pomieszczenia higienicznosanitarne – nie ma obowiązku dostosowywania całego obiektu do nowych norm. Przepisy dotyczą wyłącznie części budynku podlegającej inwestycji, co może znacznie ograniczyć skalę wymaganych zmian.

Gigantyczne koszty dla mieszkańców

Koszt dobudowy windy w istniejącym budynku może wynosić od 150 tysięcy do 500 tysięcy złotych, w zależności od wysokości budynku, wybranej technologii i stopnia skomplikowania prac. W starszych blokach koszty mogą być jeszcze wyższe ze względu na konieczność dostosowania konstrukcji do współczesnych norm technicznych.

Montaż windy to nie tylko sama instalacja urządzenia. Inwestycja wymaga uzyskania odpowiednich pozwoleń, często konieczne są prace budowlane, wzmocnienie konstrukcji czy przebudowa klatki schodowej. Niektóre bloki mogą wymagać kompleksowej przebudowy, by pomieścić szyb windowy. W przypadkach gdy brak miejsca wewnątrz budynku, konieczna może być instalacja szybu zewnętrznego, co rodzi dodatkowe problemy architektoniczne i finansowe.

Dodatkowo trzeba uwzględnić długoterminowe koszty eksploatacji, serwisu i przeglądów technicznych. Miesięczne wydatki na utrzymanie windy mogą wynosić kilkaset złotych, co będzie stałym obciążeniem dla budżetów mieszkańców przez kolejne dziesięciolecia.

Podział kosztów między mieszkańców

W typowym bloku mieszkalnym każdy lokal może zostać obciążony kwotą od kilku do kilkunastu tysięcy złotych, w zależności od liczby mieszkań i przyjętego sposobu podziału kosztów. Wspólnoty mogą zdecydować się na różne modele finansowania: jednorazową dopłatę od mieszkańców, rozłożenie kosztów na raty przez kilka lat lub podniesienie miesięcznych opłat eksploatacyjnych.

Możliwe jest również wykorzystanie funduszu remontowego, jeśli wspólnota dysponuje wystarczającymi środkami. W większości przypadków fundusze te nie będą jednak pokrywać tak wysokich kosztów, więc mieszkańcy będą musieli dołożyć własne pieniądze. Taka sytuacja może prowadzić do konfliktów wewnątrz wspólnot, szczególnie gdy część lokatorów nie widzi potrzeby instalacji windy.

Szczególnie trudna może być sytuacja osób starszych czy rodzin o niskich dochodach, które będą zmuszone ponieść znaczne wydatki na inwestycję, z której mogą nie korzystać lub korzystać sporadycznie. Problem dotyczy zwłaszcza mieszkańców parterów i pierwszych pięter, którzy mogą czuć się niesprawiedliwie obciążeni kosztami.

Wsparcie finansowe dostępne

Wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe mogą ubiegać się o dofinansowanie z kilku źródeł. Rządowy Fundusz Dostępności prowadzony przez Bank Gospodarstwa Krajowego oferuje wsparcie dla inwestycji dostosowujących budynki do potrzeb osób z niepełnosprawnościami, opiekunów z małymi dziećmi i osób starszych.

Dostępne jest również dofinansowanie ze środków Państwowego Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w ramach Programu Wyrównywania Różnic Między Regionami. Warunkiem uzyskania tego wsparcia jest zapewnienie dostępu do co najmniej dwóch mieszkań, w których mieszkają osoby z niepełnosprawnością narządu ruchu o znacznym lub umiarkowanym stopniu niepełnosprawności.

Niektóre gminy mogą oferować dodatkowe wsparcie finansowe dla inwestycji poprawiających dostępność budynków. Warto sprawdzić lokalne programy pomocowe, które mogą znacznie zmniejszyć obciążenie finansowe mieszkańców. Nawet przy maksymalnym wsparciu, znaczna część kosztów może jednak spaść na barki lokatorów.

Alternatywa w postaci pochylni

Jeśli montaż windy okaże się niemożliwy lub nieopłacalny, przepisy przewidują alternatywę w postaci pochylni lub trwale zainstalowanych urządzeń podnoszących. To rozwiązanie może być znacznie tańsze niż winda, choć nadal wymaga inwestycji i dostosowania infrastruktury budynku.

Pochylnie muszą spełniać określone normy techniczne dotyczące nachylenia, szerokości i bezpieczeństwa użytkowania. W praktyce oznacza to często konieczność przebudowy wejścia do budynku i części klatki schodowej. Choć tańsze od windy, pochylnie też generują koszty rzędu dziesiątek tysięcy złotych.

Urządzenia podnoszące, takie jak platformy schodowe, mogą być rozwiązaniem dla budynków o niewielkiej liczbie kondygnacji. Są tańsze w instalacji niż tradycyjne windy, ale mają ograniczoną pojemność i mogą nie sprawdzić się w budynkach o dużym natężeniu ruchu mieszkańców.

Harmonogram wdrażania

Rozporządzenie ma wejść w życie etapami. Większość przepisów zacznie obowiązywać 20 września 2026 roku, część od 31 grudnia 2026 roku, a niektóre dopiero od 31 grudnia 2029 roku. Ten rozłożony w czasie harmonogram ma dać wspólnotom więcej czasu na przygotowanie się do zmian i znalezienie środków finansowych.

Według szacunków Ministerstwa Rozwoju i Technologii, około 3,5 tysiąca spółdzielni mieszkaniowych i wspólnot będzie musiało pokryć koszty dobudowy wind do istniejących budynków. Ta liczba może się jednak zmienić w zależności od skali planowanych remontów i przebudów w kolejnych latach.

Wspólnoty planujące jakiekolwiek inwestycje w swoich budynkach powinny już teraz uwzględnić w kalkulacjach potencjalną konieczność instalacji windy. Może to znacząco wpłynąć na zakres i koszt planowanych prac remontowych.

Przygotowania już teraz

Mieszkańcy bloków powinni aktywnie uczestniczyć w zebraniach wspólnot, aby być na bieżąco z planowanymi inwestycjami i ich potencjalnymi konsekwencjami. Kluczowe jest wczesne uzyskanie wycen od różnych firm zajmujących się montażem wind – ceny mogą się znacznie różnić między wykonawcami.

Warto również zasięgnąć informacji na temat wszystkich dostępnych form dofinansowania i ewentualnych ulg podatkowych. Proces aplikowania o wsparcie może być długotrwały, więc lepiej rozpocząć przygotowania z odpowiednim wyprzedzeniem.

Wspólnoty powinny rozważyć różne opcje finansowania inwestycji. Kredyt bankowy może rozłożyć koszty w czasie, ale wiąże się z dodatkowymi odsetkami. Jednorazowe dopłaty mieszkańców są natychmiast odczuwalne, ale eliminują długoterminowe zobowiązania finansowe.

Kontrowersje wokół przepisów

Nowe regulacje budzą mieszane reakcje. Z jednej strony, organizacje reprezentujące osoby niepełnosprawne od lat postulują poprawę dostępności polskich budynków mieszkalnych. Problem „więźniów czwartego piętra” rzeczywiście dotyka setek tysięcy osób, które ze względu na ograniczenia ruchowe są praktycznie uwięzione w swoich mieszkaniach.

Z drugiej strony, przedstawiciele wspólnot mieszkaniowych zwracają uwagę na ogromne obciążenie finansowe, które spadnie na mieszkańców. W czasach rosnących kosztów życia i inflacji, konieczność wydania kilkunastu tysięcy złotych na windę może być dla wielu rodzin trudna do udźwignięcia.

Pojawiają się również wątpliwości techniczne dotyczące możliwości instalacji wind w starszych budynkach. Wiele bloków z czasów PRL nie było projektowanych z myślą o windach, co może oznaczać konieczność kosztownych i skomplikowanych przebudów konstrukcyjnych.

Wpływ na rynek nieruchomości

Paradoksalnie, obowiązek instalacji wind może pozytywnie wpłynąć na wartość nieruchomości w budynkach, które przejdą modernizację. Mieszkania w blokach z windami są znacznie bardziej atrakcyjne dla kupujących, szczególnie starszych osób i rodzin z małymi dziećmi.

Może to jednak pogłębić różnice między budynkami zmuszanymi do modernizacji a tymi, które unikną obowiązku z powodu braku planowanych inwestycji. Różnica w wartości mieszkań między blokami z windami a bez nich może się jeszcze bardziej zwiększyć.

Deweloperzy nowych projektów mieszkaniowych będą musieli od początku uwzględnić wymagania dotyczące wind, co może wpłynąć na koszty budowy i ostateczne ceny mieszkań. Nowe standardy dostępności staną się obowiązkowym elementem każdego projektu budowlanego.