Spółdzielnie zapowiadają kontrole temperatury w mieszkaniach. Kary i nowe przepisy już za niespełna 12 miesięcy

Spółdzielnie mieszkaniowe w całej Polsce ruszają z kontrolami temperatury w mieszkaniach. Zarządcy tłumaczą, że chodzi o walkę z wychładzaniem lokali, które podnosi rachunki sąsiadów i powoduje pleść w budynkach. Kontrolerzy sprawdzają temperaturę za pomocą termometrów i kamer termowizyjnych. Tymczasem od 1 stycznia 2027 roku wchodzą dodatkowe przepisy – minimalna opłata za ogrzewanie, której nie da się uniknąć nawet z zakręconymi grzejnikami.

Spółdzielnie wchodzą do mieszkań z termometrami

Zarządcy bloków przesyłają lokatorom powiadomienia o kontrolach temperatury. Problem dotyczy głównie budynków z centralnym ogrzewaniem, gdzie część mieszkańców drastycznie obniża temperaturę we własnych lokalach. W efekcie sąsiedzi płacą więcej, bo ich grzejniki pracują intensywniej, próbując wyrównać ubytek ciepła w całym pionie.

Kontrolerzy sprawdzają temperaturę w poszczególnych pomieszczeniach za pomocą termometrów lub kamer termowizyjnych. Badają też temperaturę ścian, szczególnie tych wspólnych z sąsiednimi lokalami. Dokumentują stan instalacji – czy zawory termostatyczne są otwarte, czy grzejniki są sprawne, czy nie ma problemów z odpowietrzeniem.

Jeśli temperatura jest niższa niż określona w regulaminie spółdzielni, właściciel lokalu otrzymuje wezwanie do jej podniesienia. W przypadku braku reakcji zarządca może naliczyć opłatę ryczałtową. Najczęstszą sankcją jest dodatkowa opłata w rozliczeniu kosztów ciepła – od kilkuset złotych do 500 złotych. Wysokość kary wynika z regulaminu danej wspólnoty.

Podstawą prawną są przepisy, które obowiązują od ponad 20 lat. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 roku określa temperatury obliczeniowe dla instalacji grzewczych: 20 stopni Celsjusza w pokojach mieszkalnych, kuchniach i przedpokojach oraz 24 stopnie w łazienkach. Przepis nie nakłada bezpośredniego obowiązku na mieszkańców – określa parametry techniczne, według których projektuje się instalacje.

Dopiero spółdzielnie w swoich regulaminach wewnętrznych mogą wprowadzać zapisy o minimalnych temperaturach w lokalach. Większość regulaminów wskazuje próg 16-18 stopni Celsjusza jako minimum. To temperatura, która zabezpiecza budynek przed zawilgoceniem i uszkodzeniem instalacji.

Problem rośnie wraz z cenami energii

Zjawisko tzw. wampiryzmu cieplnego lub pasożytnictwa cieplnego nasiliło się po wzroście cen energii. W budynkach z centralnym ogrzewaniem ciepło przenika przez ściany, stropy i instalację pionową. Jeśli ktoś całkowicie zakręci kaloryfery i utrzymuje w mieszkaniu 12-14 stopni Celsjusza, jego ściany stają się zimne.

System grzewczy w budynku odbiera to jako ubytek ciepła i automatycznie zwiększa moc, by wyrównać średnią temperaturę w instalacji. Sąsiedzi tego lokalu muszą grzać mocniej – ich grzejniki pracują intensywniej, żeby utrzymać komfortową temperaturę, ponieważ część ciepła ucieka przez zimne przegrody do wychłodzonego mieszkania obok.

W rozliczeniach za ciepło właściciel zimnego lokalu wykazuje bardzo niskie zużycie, mimo że faktycznie korzysta z ogrzewania – tylko że z cudzego. Nowoczesne instalacje grzewcze w wielu budynkach wyposażone są w inteligentne podzielniki kosztów ogrzewania, które działają w systemie radiowym. Urządzenia te przesyłają dane o zużyciu w czasie rzeczywistym, co pozwala zarządcom szybko wykrywać nieprawidłowości.

Jeśli system zauważy, że w jednym z mieszkań przez kilka tygodni utrzymuje się bardzo niska temperatura – poniżej 15 stopni Celsjusza – automatycznie może wysłać powiadomienie do zarządcy. To znacznie ułatwia identyfikację problemu zanim doprowadzi on do poważnych szkód w budynku.

Od 1 stycznia 2027 roku minimalna opłata za ogrzewanie

Nowelizacja ustawy o efektywności energetycznej (Dz.U. 2025 poz. 711) wprowadza minimalną opłatę za ogrzewanie, którą każdy lokator będzie musiał ponieść nawet wtedy, gdy ma zakręcone grzejniki. Przepis wchodzi w życie 1 stycznia 2027 roku.

Nowe zasady przewidują, że opłata ta wyniesie co najmniej 15% kosztów zmiennych ogrzewania, czyli tej części, która zależy od faktycznego zużycia. Nawet jeśli mieszkasz w lodówce, nie uciekniesz od tej kwoty. To rozwiązanie ma ograniczyć pasożytnictwo cieplne – sytuację, kiedy ktoś grzeje mieszkanie bierną stratą ciepła od sąsiadów bez wkładu w rachunek.

Przepisy weszły w życie w 2025 roku, ale ich wdrożenie jest rozłożone w czasie. Spółdzielnie i wspólnoty mają czas na dostosowanie do końca 2026 roku, a obowiązek montażu liczników i podzielników ze zdalnym odczytem musi być zrealizowany najpóźniej do 1 stycznia 2027 roku. Dzięki temu odczyty będą automatyczne i bardziej precyzyjne.

To nie jest sugestia, ale obowiązek ustawowy. Od 1 stycznia 2027 roku część wspólnot zacznie naliczać opłatę minimum 15%, nawet jeśli lokal próbuje zużyć zero ciepła. Mechanizm odliczania kosztów będzie twardszy niż dotychczas – z jasnym minimum kosztów zmiennych, które trzeba pokryć, oraz obowiązkiem nowoczesnych liczników.

Czy lokator może odmówić kontroli

Mieszkanie jest chronione konstytucyjną zasadą nienaruszalności lokalu. Oznacza to, że ani spółdzielnia, ani wspólnota mieszkaniowa nie mogą wejść do lokalu bez zgody właściciela lub najemcy. Kontroler nie ma prawa otworzyć drzwi siłą tylko dlatego, że administracja chce sprawdzić temperaturę.

W praktyce kontrola może się odbyć wyłącznie za zgodą lokatora albo w sytuacjach wyjątkowych, takich jak awaria instalacji, zagrożenie zalaniem czy podejrzenie uszkodzenia pionów grzewczych. W innych przypadkach wejście do mieszkania wymagałoby decyzji sądu, co w sprawach temperatury zdarza się niezwykle rzadko.

Odmowa wpuszczenia kontrolera nie oznacza jednak pełnej bezkarności. Jeśli regulamin spółdzielni przewiduje minimalną temperaturę lub możliwość kontroli, a lokator konsekwentnie uniemożliwia jej przeprowadzenie, zarządca może oprzeć się na danych pośrednich. Chodzi przede wszystkim o wskazania podzielników kosztów ogrzewania, analizę zużycia w pionie oraz porównanie z lokalami o podobnym metrażu.

W takich sytuacjach spółdzielnia może zastosować rozliczenie ryczałtowe albo naliczyć minimalne zużycie ciepła, nawet bez fizycznego wejścia do mieszkania. Odmowa kontroli nie zamyka więc sprawy, a często prowadzi do mniej korzystnego rozliczenia dla lokatora.

Co to oznacza dla czytelnika? Sprawdź regulamin spółdzielni

Jeśli mieszkasz w bloku z centralnym ogrzewaniem, sprawdź regulamin swojej wspólnoty lub spółdzielni. Dokument powinien być dostępny w administracji budynku albo na stronie internetowej zarządcy. Znajdziesz tam informacje, czy obowiązują minimalne temperatury w lokalach i jakie sankcje grożą za ich nieprzestrzeganie.

W praktyce większość regulaminów przewiduje minimalną temperaturę na poziomie 16-18 stopni Celsjusza. To próg, który zapewnia bezpieczeństwo instalacji i chroni budynek przed wilgocią. Utrzymywanie takiej temperatury nie oznacza luksusowego ogrzewania – to zdrowe minimum, które nie szkodzi konstrukcji i nie generuje dodatkowych kosztów dla sąsiadów.

Jeśli otrzymasz powiadomienie o kontroli, nie musisz się jej obawiać, o ile w mieszkaniu panują normalne warunki. Kontrolerzy sprawdzają temperaturę w kilku pomieszczeniach, robią zdjęcia lub pomiary termowizyjne i sporządzają protokół. Jeśli wszystko jest w porządku, sprawa kończy się na tym etapie.

W przypadku, gdy kontrola wykaże zbyt niską temperaturę, najpierw dostaniesz wezwanie do poprawy sytuacji. Kary finansowe są zwykle ostatecznością, stosowaną wobec osób, które uporczywie ignorują zalecenia i doprowadzają do problemów w całym budynku.

Nie warto zamieniać mieszkania w chłodnię w nadziei na niższy rachunek. Od 1 stycznia 2027 roku taka strategia przestanie się opłacać – minimalna opłata 15% kosztów zmiennych będzie obowiązkowa. W praktyce takie działanie przynosi oszczędność, która szybko zostanie zjedzona dodatkowymi opłatami, karami i – w najgorszym przypadku – kosztami naprawy zawilgoconych ścian.

Jeśli chcesz realnie oszczędzać na ogrzewaniu bez ryzyka konfliktu, postaw na długoterminowe rozwiązania. Uszczelnienie okien, wymiana starych kaloryferów na modele z lepszymi zaworami termostatycznymi, docieplenie ścian od wewnątrz – to inwestycje, które zwracają się po kilku sezonach. Część spółdzielni oferuje programy termomodernizacji, w ramach których mieszkańcy mogą współfinansować takie prace z funduszy remontowych.

Jeśli masz wątpliwości, jak prawidłowo użytkować ogrzewanie w swoim mieszkaniu, zapytaj administratora. W wielu spółdzielniach organizowane są spotkania lub szkolenia dla lokatorów, gdzie specjaliści tłumaczą, jak działa instalacja, jak ustawić termostaty i jak unikać najczęstszych błędów.