Tysiące złotych rocznie za mieszkanie? Ten podatek może zmienić życie milionów Polaków

Zamiast kilkudziesięciu złotych rocznie możesz zapłacić nawet dziesięć tysięcy. Międzynarodowe organizacje naciskają na wprowadzenie podatku katastralnego w Polsce, a eksperci twierdzą, że to kwestia czasu. Sprawdzamy, ile naprawdę będziesz musiał wyłożyć za swoje cztery kąty i czy możesz się przed tym uchronić.

Czym jest podatek katastralny i dlaczego o nim rozmawiamy?

Wyobraź sobie, że nagle Twój podatek od mieszkania wzrasta z niespełna stuzłotowy rocznie do kilku tysięcy. Brzmi jak science fiction? A jednak to właśnie może się stać, jeśli Polska wprowadzi podatek katastralny. To system, w którym płacisz nie za metry kwadratowe, ale za wartość rynkową swojej nieruchomości. Im droższe mieszkanie, tym wyższy podatek.

Obecnie w Polsce obowiązuje prosty system. Płacisz 1,12 złotego za każdy metr kwadratowy mieszkania. Masz pięćdziesięciometrowe M? Twój roczny podatek to zaledwie 56 złotych. Właściciel stometrowego lokalu zapłaci 112 złotych. Proste, przewidywalne, niezależne od lokalizacji czy standardu wykończenia.

Podatek katastralny zmienia wszystko. Funkcjonuje już w Niemczech, Francji czy Wielkiej Brytanii, gdzie stanowi ważne źródło dochodów samorządów. Tam stawki wahają się od pół procenta do dwóch procent wartości nieruchomości rocznie. Wartość ustala się na podstawie wyceny rynkowej, która uwzględnia lokalizację, standard, dostępność komunikacji i wszystkie czynniki wpływające na cenę.

Dlaczego teraz wraca temat podatku katastralnego?

Międzynarodowy Fundusz Walutowy i Organizacja Współpracy Gospodarczej i Rozwoju uporczywie rekomendują Polsce wprowadzenie tego podatku. Ich argument? Rekordowy deficyt budżetowy na 2025 rok sięgający prawie 300 miliardów złotych. Jak wskazuje portal prawo.pl, do tego trzeba doliczyć około 100 miliardów złotych ukrytego deficytu w funduszach Banku Gospodarstwa Krajowego. Organizacje międzynarodowe widzą w podatku katastralnym sposób na poprawę sytuacji finansowej kraju i ograniczenie spekulacji na rynku mieszkaniowym.

Czy to oznacza, że podatek wejdzie już jutro? Niekoniecznie. Jarosław Neneman, wiceminister finansów, podczas Samorządowego Kongresu Finansowego w maju tego roku stwierdził krótko: „katastru nie będzie”. Ministerstwo Rozwoju i Technologii oficjalnie zapewnia, że nie planuje wprowadzenia tego podatku w 2025 ani 2026 roku. Krzysztof Kukucki, wiceminister rozwoju i technologii, wyraził w wywiadzie dla Dziennika Gazety Prawnej, że choć sam jest zwolennikiem tego rozwiązania, to zarówno koalicjanci rządowi, jak i opozycja są przeciwni.

Jednak eksperci widzą to inaczej. Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.pl zwraca uwagę, że sama koncepcja podatku katastralnego cieszy się dużym zainteresowaniem, ale często pomijane są działania techniczne, które musiałyby poprzedzić jego wprowadzenie.

Co to oznacza dla Ciebie?

Załóżmy, że mieszkasz w pięćdziesięciometrowym mieszkaniu na warszawskiej Ochocie. Jego wartość rynkowa to około 600 tysięcy złotych. Obecnie płacisz 56 złotych rocznie podatku od nieruchomości. Gdyby wprowadzono podatek katastralny przy stawce jednego procenta wartości nieruchomości, Twój roczny podatek wzrósłby do 6 tysięcy złotych. To 500 złotych miesięcznie.

Masz dom wart milion złotych? Przygotuj się na 10 tysięcy złotych rocznie. Dla osób spłacających kredyt hipoteczny to dodatkowe, poważne obciążenie budżetu domowego. Seniorzy żyjący na emeryturach mogą mieć ogromny problem z opłaceniem tak wysokiego podatku od domów, których wartość wzrosła przez lata, ale dochody pozostały na tym samym poziomie.

Pani Marta z Krakowa dzieli się swoją historią na forach właścicielskich. Kupiła mieszkanie dwadzieścia lat temu za 200 tysięcy złotych. Dziś jest warte milion. Spłaciła kredyt, ale żyje z niewielkiej emerytury nauczycielskiej. Gdyby wprowadzono podatek katastralny, musiałaby płacić rocznie 10 tysięcy złotych. „To więcej niż moja miesięczna emerytura. Co mam zrobić? Sprzedać mieszkanie, w którym wychowałam dzieci?” – pyta retorycznie.

Najbardziej ucierpią mieszkańcy dużych miast i atrakcyjnych lokalizacji. Mieszkanie w centrum Warszawy, Krakowa czy Wrocławia jest warte znacznie więcej niż identyczne metrażowo w małym mieście. Przy obecnym systemie właściciele płacą tyle samo. Przy podatku katastralnym różnica może być kilkudziesięciokrotna.

Eksperci proponują kompromis

Ekonomiści dostrzegają problem i sugerują inne rozwiązanie. Jak podaje Polska Agencja Prasowa, eksperci rekomendują wprowadzenie podatku katastralnego tylko od trzeciego i kolejnych mieszkań. Taki system nie objąłby większości społeczeństwa, która posiada jedno lub dwa mieszkania. Skierowano by go przede wszystkim do inwestorów kupujących lokale pod wynajem i do funduszy inwestycyjnych skupujących nieruchomości.

Propozycja zakłada również wyjątki dla rodzin wielodzietnych, które posiadają więcej niż dwa mieszkania z powodów życiowych, na przykład dla dorastających dzieci czy osób z niepełnosprawnościami. Taki ograniczony podatek katastralny mógłby zmniejszyć spekulację na rynku mieszkaniowym i pomóc osobom szukającym pierwszego mieszkania na własność.

Dwa kluczowe problemy blokują wprowadzenie podatku

Nawet gdyby rząd zdecydował się na podatek katastralny, jego wprowadzenie nie jest proste. Polska nie posiada jednolitego systemu informacji o nieruchomościach. Brakuje centralnej bazy danych, która pozwoliłaby na sprawne ustalenie wartości katastralnej milionów mieszkań i domów.

Organizacja Współpracy Gospodarczej i Rozwoju zwraca uwagę, że część krajów członkowskich ma problem z aktualizowaniem wartości nieruchomości na potrzeby podatkowe. We Francji wartość ustala się z uwzględnieniem potencjalnego dochodu z czynszów, co komplikuje system i wywołuje opór społeczny przy próbach jego zmiany.

W Polsce sytuacja jest jeszcze trudniejsza. Trzeba by stworzyć kompleksowy system wyceny, zatrudnić tysiące rzeczoznawców majątkowych, zintegrować wiele różnych baz danych. To inwestycja liczona w latach i miliardach złotych. Dlatego nawet jeśli podatek katastralny miałby zostać wprowadzony, jego wdrożenie zajęłoby kilka lat.

Jak możesz się przygotować?

Mimo że wprowadzenie podatku katastralnego nie jest planowane w najbliższych latach, warto podjąć kilka kroków, które zabezpieczą Cię finansowo na wypadek zmian w prawie.

Monitoruj regularnie informacje o zmianach w prawie podatkowym. Sejm i Ministerstwo Finansów publikują projekty ustaw z wyprzedzeniem, co daje czas na przygotowanie się do ewentualnych zmian. Zapisz się do newsletterów poświęconych przepisom podatkowym.

Rozważ zlecenie wyceny swojej nieruchomości rzeczoznawcy majątkowemu. Dzięki temu będziesz wiedzieć, ile potencjalnie mógłbyś płacić. Taka wiedza pozwoli Ci zaplanować budżet domowy i ewentualnie podjąć decyzję o sprzedaży lub wynajmie części nieruchomości.

Jeśli posiadasz więcej niż jedno mieszkanie, przemyśl swoją strategię inwestycyjną. Ograniczony podatek katastralny od trzeciego lokalu może wpłynąć na opłacalność inwestycji w nieruchomości. Może warto rozważyć dywersyfikację majątku?

Twórz poduszkę finansową. Nawet jeśli podatek katastralny nie zostanie wprowadzony, dodatkowe oszczędności zawsze się przydadzą. Odkładaj co miesiąc niewielką kwotę, która w razie wprowadzenia nowych obciążeń pozwoli Ci spokojnie przejść przez pierwsze miesiące.

Angażuj się w debatę publiczną. Jeśli podatek katastralny rzeczywiście miałby zostać wprowadzony, Twój głos jako wyborcy i podatnika ma znaczenie. Mieszkańcy mogą wpływać na kształt przepisów poprzez konsultacje społeczne i petycje.

Czy podatek katastralny to przesądzona sprawa?

Rekomendacje Międzynarodowego Funduszu Walutowego nie są wiążące. Podobne zalecenia pojawiały się w marcu i czerwcu 2023 roku, a Polska ich nie wdrożyła. Obecny rząd stoi przed trudnym wyborem między poprawą sytuacji budżetowej a ochroną interesów milionów właścicieli nieruchomości.

Podatek katastralny to temat, który powraca co kilka lat jak bumerang. Przez ostatnie trzydzieści lat wielokrotnie go dyskutowano, ale nigdy nie wprowadzono. Czy tym razem będzie inaczej? Trudno powiedzieć. Presja międzynarodowych instytucji finansowych jest silniejsza niż kiedykolwiek, ale opór polityczny i społeczny również.

Jedno jest pewne: jeśli podatek katastralny zostanie wprowadzony, zmieni to sposób myślenia Polaków o nieruchomościach. Mieszkanie przestanie być tylko bezpieczną inwestycją, a stanie się źródłem regularnych, wysokich kosztów. Dla wielu rodzin może to oznaczać konieczność podjęcia trudnych decyzji o sprzedaży, wynajmie lub zmianie miejsca zamieszkania.

Na razie możesz spać spokojnie. Ale trzymaj rękę na pulsie.